Edificio sin comunidad de Propietarios. ¿Es obligatorio constituir la comunidad?

La Comunidad de Propietarios existe desde el momento que se ha otorgado la Escritura de División Horizontal, si hay dos o más propietarios. Y Aunque la ley de Propiedad Horizontal no hace ninguna prohibición expresa, solo se refiere a las comunidades de hasta 4  propietarios diciendo que pueden funcionar como comunidades de bienes, por lo que se interpreta que a partir de 5 propietarios sí es preciso constituir en propiedad horizontal. Te lo explicamos en detalle.

La constitución de la comunidad es un formalismo que sirve para organizar la comunidad. Y aunque no sea obligatorio para comunidades de hasta 4 propietarios, sí es recomendable hacerlo para gestionar el uso de los elementos comunes, su mantenimiento y conservación. Además, aunque no esté constituida se regirán, igualmente,  por la normativa sobre Propiedad Horizontal y toda legislación complementaria común a todas las edificaciones.

Comunidades hasta 4 propietarios

En las comunidades de vecinos de hasta 4 propietarios que no hayan sido constituidas, el artículo 13.8 de la LPH  dice que podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos. Es decir, si no hay comunidad sujetada a propiedad horizontal, funcionarán como un conjunto de personas que comparten algo, debiendo llegar a acuerdos por mayoría y en caso de discrepancia, acudir a los tribunales.

Por eso, entre otros motivos, siempre es recomendable constituir una comunidad de propietarios sujeta a la LPH, pues es más precisa en la regulación del día a día de las comunidades. Por ejemplo para contratar personal, mantenimiento de ascensores, dar de alta suministros, abrir una cuenta corriente, aprobar presupuestos o contratar un seguro…

Comunidades a partir de 5 propietarios

Es obligatorio constituir la comunidad en aquellos edificios con más de 5 propietarios. Si en este caso, no se llegase a un acuerdo con el resto, los propietarios interesados podrán acudir por vía judicial.

Razones por las que te interesa constituir una comunidad de propietarios:

• Es la única forma para obtener el NIF, identificador fiscal imprescindible para la comunidad con el que podrás dar de alta los suministros de luz, agua, ascensor, etc..
• Para contratar pólizas multirriesgo para la comunidad y seguros de responsabilidad civil.
• Establecer y desarrollar los estatutos y régimen interno donde se establecen los derechos y obligaciones de los propietarios
• Solicitar subvenciones (rehabilitación, accesibilidad, eficiencia energética.
• Solicitar créditos financieros para mejoras o modernización de elementos comunes de la comunidad
• Solicitar la Inspección Técnica de los Edificios (ITE)
• Contratar personal para la comunidad

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¿Cuánto cuesta constituir una comunidad?

A la hora de constituir una comunidad, hay que hacerse cargo de 2 costes: 

• El libro de acta vacío: cuesta unos 20€ y se puede encontrar en cualquier papelería. 
• Legalización de la comunidad en el registro de la propiedad: dependiendo del lugar, este trámite suele rondar los 30€.

Convocatoria de la junta de constitución 

La convocatoria puede realizarla tanto el promotor o propietario único del edificio como cualquiera de los propietarios. 

Pasos para constituir una comunidad de propietarios 

 1.- Celebración de la primera junta de propietarios, en la que estarán presentes todos los propietarios del edificio. En esta primera junta deberá:  

• Constituirse la comunidad de propietarios.
• Realizarse el nombramiento de los cargos: se nombra al presidente de la comunidad y los demás cargos de la junta de gobierno de la comunidad de propietarios.
• Proceder a la autorización de firmas y la aprobación de un presupuesto inicial. 
• Aprobar la creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual. En el momento de su constitución, se dotará al fondo con una cantidad no inferior al 2,5 % del presupuesto ordinario de la comunidad. El resto deberá aportarse a lo largo del ejercicio. 
• Aprobar la apertura de una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la junta de propietarios. 

• Redactar el acta de constitución, que incluirá los primeros acuerdos tomados en la junta. 
• Aprobar la solicitud del número de identificación fiscal (NIF) y legitimación del libro de actas. 

 2.- Legalización del libro de actas.  Se puede adquirir en cualquier papelería. Para que el libro de actas tenga validez, debe depositarse, totalmente en blanco, en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca. Será el presidente de la comunidad o el administrador, siempre que haya sido autorizado por el presidente, quien se encargue de realizar el trámite para legalizarlos. 

3.- Obtención del NIF. Se obtiene en la Delegación de Hacienda correspondiente. Es necesario cumplimentar el modelo 037 de la Agencia Tributaria, que debe ir firmado por el presidente de la comunidad.   

 

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¿Hay algún requisito especial para constituir la comunidad?

No. Para constituir una comunidad de propietarios es necesario convocar una junta de constitución. Será la primera junta de vecinos donde se sentarán las bases para empezar a funcionar como una comunidad.

El día de la constitución de la comunidad será el día del otorgamiento de la escritura pública y no el de la primera junta constitutiva, tal y como señala el TS en sentencia de 10 de mayo de 2012.