¿Quieres una segunda opinión sobre administración de fincas?
Contacta con nosotros

Uso y Disfrute de un Proindiviso: ¿Qué es y Cómo funciona?

que es un Uso y disfrute de un proindiviso: cómo funciona

Proindiviso o condominio hacen referencia a la figura legal de copropietario de un mismo bien. Y ya sea a partes iguales o en porcentajes diferentes, resulta muy habitual a día de hoy disponer de una propiedad entre varios dueños, ya sea por motivos familiares, laborales o mercantiles.

¿Qué es un proindiviso?

El término proindiviso viene a significar lo mismo que copropiedad o comunidad de bienes. La titularidad conjunta puede abarcar todo el inmueble, sin limitarse a una zona específica, como puede ser una habitación, la cocina o la sala de estar. Por el contrario, es la cuota abstracta que refleja el porcentaje que corresponde a cada copropietario.

Tal y como establece el artículo 400 del Código Civil, en ninguno de los sujetos involucrados recae una obligación de permanencia. Cualquiera de los sujetos implicados es libre de solicitar, cuando quiera, la división de la propiedad conjunta.

¿Por qué se da un proindiviso?

Existen varias causas que pueden dar lugar a una situación de proindiviso de un inmueble. Concretamente, destacan estas tres:

 

  • Divorcio. Esta copropiedad tiene lugar cuando una pareja o un matrimonio se separa con una vivienda en común. Es indiferente que la pareja haya contraído matrimonio en régimen de separación de bienes o bienes gananciales.
  • Herencia. Se produce cuando, después de fallecer el causante, un grupo de herederos recibe la misma propiedad, ya sea por declaración o testamento.
  • Donación. Aunque suele ser un caso muy poco frecuente, se puede dar perfectamente. Se incluyen las donaciones de bienes inmuebles realizadas a varias personas.

¿Cuáles son los problemas de un proindiviso?

Son muy comunes los inconvenientes derivados del uso y disfrute de un proindiviso, ya que, como se comparte la propiedad con varias personas, los intereses pueden ser contrapuestos. Por tanto:

  • Ningún copropietario puede usar el bien común sin el consentimiento de los demás.
  • No se pueden efectuar donaciones ni contratar hipotecas o vender el derecho conjunto, a no ser que haya aprobación del resto de copropietarios.
  • Suele implicar el acuerdo constante por parte de todos los implicados.

En cuanto a la totalidad del bien, cada propietario tiene libertad para usar o vender su cuota. Aunque esto suele ser inviable cuando se comparte una vivienda. Por este motivo, se suele recurrir a un acuerdo para gestionarlo de la mejor forma posible. De esta forma, se podrán adoptar decisiones que no perjudiquen al resto de cotitulares y sean aprobadas por la mayoría que está implicada en el uso y disfrute del bien.

Registro de la propiedad

Conviene indicar que un proindiviso no existe hasta que se ha logrado el título inscribible en el Registro de la Propiedad. En el supuesto de la herencia, deben haberse adjudicado los porcentajes correspondientes a cada uno de los herederos y que estos hayan sido aceptados.

Cómo funciona el uso y disfrute de un proindiviso

Este derecho funciona como una especie de usufructo que permite disfrutar los frutos para el titular y sus familiares. Por lo demás, su uso y disfrute son sencillos, pudiendo los partícipes servirse del bien; aunque, para administrarlo y disfrutarlo, hace falta el consentimiento de la mayoría de los copropietarios.

Uso y disfrute de un proindiviso por un copropietario en exclusiva

En caso de existir un único copropietario, puede ocurrir que:

  • Haya conformidad entre todos los copropietarios para el uso y disfrute del proindiviso en exclusividad.
  • Que no exista dicha conformidad.

La conformidad debe materializarse en un acuerdo por mayoría. La normativa de uso del inmueble puede quedar redactada por escrito. Se admite garantizar la continuidad en el uso y disfrute en exclusiva con un pacto de exclusión.

Derechos y obligaciones de un proindiviso

En cuanto a los derechos y obligaciones, ningún titular tiene un derecho de uso exclusivo, sino que debe someterse a lo establecido por el Código Civil. En este sentido, solo podrá utilizarse el bien siempre que se disponga de este conforme a su propósito y respetando los intereses de la comunidad y los derechos del resto de propietarios.

Por otro lado, cualquier copropietario puede exigir que los demás contribuyan a los gastos de mantenimiento del bien. Solo puede ser eximido el copropietario que renuncie a la parte que le pertenece. Además, las decisiones sobre la administración deben tomarse por mayoría, en función de las cuotas de cada uno. Por el contrario, cualquier acto dispositivo debe ser aceptado por unanimidad.

¿Tengo que pagar plusvalías en una extinción de condominio?

Extinguir un dominio conjunto suele producir mayor beneficio que la compra o venta de un proindiviso, pues intervienen menos impuestos. Es importante saber, eso sí, que la extinción tributa por AJD y no por ITP. Y el tipo impositivo de AJD dependerá de cada comunidad autónoma, en torno al 1 o 1,5 %. No hay que pagar plusvalía municipal, a no ser que se produzca una compraventa.

Cómo se vende un proindiviso

Vender un proindiviso consiste en enajenar la parte del bien cuya propiedad se comparte con otras personas.

Un supuesto habitual consiste en vender a un tercero todo el bien. En este caso, se extinguiría el proindiviso y los propietarios cobrarían en función de su cuota. Hay un derecho de retracto durante nueve días, desde que se conozcan las condiciones de la venta.

Si un copropietario se niega a vender su parte, se tendrá que plantear una demanda de cese del proindiviso, para que se decidan las condiciones de venta. Puede evitarse el procedimiento judicial, con el acto de conciliación.

Existen tres limitaciones principales a la venta:

  • Haber firmado un pacto de conservación de la cosa común. Su duración no puede superar los diez años, prorrogables con el acuerdo de todos.
  • Indivisibilidad del bien. Si el bien no es divisible, la única posibilidad es la disolución del proindiviso, con la venta y posterior distribución del resultado.
  • Unanimidad de los copropietarios. Para venderse, debe existir acuerdo unánime de todos los copropietarios.

Como puedes ver, una situación de proindiviso es bastante más frecuente de lo que suele pensarse. Lo importante es recordar que, aunque no puedes disponer del bien como si fuera tuyo, gozas de una amplia libertad de disposición de tu cuota.

Te recomendamos: Cuántos votos puede tener el propietario de varias viviendas

Cómo se disuelve un proindiviso o una comunidad de bienes

Según el artículo 400 del Código Civil, “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Así pues, el proindiviso se puede disolver por varios motivos:

  • Consolidación, si uno de los propietarios adquiere el resto de porcentajes del inmueble, o si todos venden a un tercero.
  • Pérdida o destrucción del inmueble común.
  • Renuncia de los comuneros al proindiviso.
  • División de la cosa común.

Disolver un proindiviso de bienes divisibles

La manera más sencilla de disolver un proindiviso será si este es divisible. Simplemente habrá que dividirlo y repartirlo entre los copropietarios, o bien venderlo y repartir las ganancias entre los propietarios.

El único problema que puede aparecer en este caso es que no haya unanimidad en la división. En este caso podrá ser necesario un procedimiento judicial de división de cosa común.

Un proindiviso de bienes indivisibles

Ante un proindiviso que no sea divisible, la solución será que un copropietario se quede con el 100% del inmueble y después indemnice al resto de copropietarios. O bien que se venda el inmueble a un tercero y se reparta el dinero ocnseguido entre todos los copropietarios en función de sus porcentajes en el inmueble proindiviso.

Según el artículo 404 del Código Civil:  “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Te recomendamos: ¿Qué gastos tiene la venta de una vivienda?

Disolver un proindiviso por vía judicial

Como ya te hemos explicado anteriormente, esta será la solución si no hay acuerdo entre los copropietarios, tanto si el bien es divisible como si no lo es.

Es conveniente realizar un acto de conciliación para llegar a un acuerdo. En el peor de los casos el procedimiento terminará en una subasta del proindiviso.

PIDE PRESUPUESTO PARA TU COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

¿Tengo que pagar plusvalías en una extinción de condominio?

La extinción de condominio es más rentable que una compraventa de un proindiviso, ya que en una compraventa  intervienen TPO, IIVTNU (plusvalía municipal), IRPF.

Será importante tener en cuenta que las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP. Y el tipo impositivo de ADJ dependerá de las Comunidad Autónoma, rodando el 1% ó 1,5%.

DESCARGA GRATIS EL MANUAL DEL PRESIDENTE

Una herramienta sencilla con todas las claves para ser un buen Presidente de tu Comunidad