Uso y disfrute de un proindiviso: cómo funciona

que es un Uso y disfrute de un proindiviso: cómo funciona

Proindiviso o condominio hacen referencia a la figura legal de copropietario de un mismo bien. Y ya sea a partes iguales o en porcentajes diferentes, resulta muy habitual a día de hoy disponer de una propiedad entre varios dueños ya sea por motivos familiares, laborales o mercantiles.

Se conoce como proindiviso pero también como condominio, comunidad de bienes o copropiedad y es un concepto jurídico que certifica que la propiedad de un inmueble recae sobre más de 1 persona. Esto puede ocurrir si 2 o más personas compran una propiedad o si, por ejemplo, heredan una vivienda.

Cómo se utiliza un proindiviso

Por el mero hecho de ser copropietarios no se adquiere una parte concreta del inmueble. Sino que se dispone de una cuota del total según el porcentaje que pertenece a cada persona.

¿Se puede disfrutar del inmueble en su totalidad? Sí, mientras que el uso sea adecuado y no se impida el uso a todos los copropietarios.

Como se explica en el artículo 394 del Código Civil:

“Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Además es importante tener en cuenta el artículo 395 que explica que: “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio”.

Cómo se disuelve un proindiviso o una comunidad de bienes

Según el artículo 400 del Código Civil, “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Así pues, el proindiviso se puede disolver por varios motivos:

  • Consolidación, si uno de los propietarios adquiere el resto de porcentajes del inmueble, o si todos venden a un tercero.
  • Pérdida o destrucción del inmueble común.
  • Renuncia de los comuneros al proindiviso.
  • División de la cosa común.

Disolver un proindiviso de bienes divisibles

La manera más sencilla de disolver un proindiviso será si este es divisible. Simplemente habrá que dividirlo y repartirlo entre los copropietarios, o bien venderlo y repartir las ganancias entre los propietarios.

El único problema que puede aparecer en este caso es que no haya unanimidad en la división. En este caso podrá ser necesario un procedimiento judicial de división de cosa común.

Un proindiviso de bienes indivisibles

Ante un proindiviso que no sea divisible, la solución será que un copropietario se quede con el 100% del inmueble y después indemnice al resto de copropietarios. O bien que se venda el inmueble a un tercero y se reparta el dinero ocnseguido entre todos los copropietarios en función de sus porcentajes en el inmueble proindiviso.

Según el artículo 404 del Código Civil:  “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Disolver un proindiviso por vía judicial

Como ya te hemos explicado anteriormente, esta será la solución si no hay acuerdo entre los copropietarios, tanto si el bien es divisible como si no lo es.

Es conveniente realizar un acto de conciliación para llegar a un acuerdo. En el peor de los casos el procedimiento terminará en una subasta del proindiviso.

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¿Tengo que pagar plusvalías en una extinción de condominio?

La extinción de condominio es más rentable que una compraventa de un proindiviso, ya que en una compraventa  intervienen TPO, IIVTNU (plusvalía municipal), IRPF.

Será importante tener en cuenta que las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP. Y el tipo impositivo de ADJ dependerá de las Comunidad Autónoma, rodando el 1% ó 1,5%.

¿Hay que pagar por Plusvalía Municipal? No. Con una extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial. Sin embargo en el caso de una compra-venta sí habría que pagarlo.

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