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Cambio de uso de local a vivienda: todo lo que debes saber

Turning a building into a dwelling: everything you need to know

Imagina que tienes la oportunidad de comprar un diáfano y luminoso local porque se te ha ocurrido la genial idea de reformarlo y convertirlo en un piso en el que vivir. O quizás lo que deseas es hacer inversión para que se revalorice el precio del inmueble. ¿Crees que puedes convertir ese local en vivienda sea como sea?

La realidad es que sea como sea no puedes llevar a cabo tu idea. Hoy te explicamos qué debes tener en cuenta antes de llevar a cabo el proyecto.

En principio podrás realizar la reforma de local a vivienda siempre que no se contradiga el régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad o el título constitutivo.

Además, según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el local, deberás hacer frente a ciertos requisitos urbanísticos y jurídicos. Porque aunque reformar un local lo convierta en un lugar habitable, eso no significa que legalmente sea considerado una vivienda.

Requisitos para convertir local en vivienda

Para poder llegar a legalizar el cambio de local a vivienda los requisitos son:

  • El local se encuentra en suelo urbano.
  • No se supera el número máximo de viviendas permitidas en ese suelo.
  • La vivienda cumple el Código Técnico de la Edificación (CTE).
  • La vivienda es habitable. (Depende de cada Comunidad Autónoma pero afecta por ejemplo al número de ventanas).
  • Se cumplen los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Si estuviese prohibido sería necesario la aprobación en junta.

Gastos que conlleva el cambio de local a vivienda

El coste de convertir local en vivienda incluye, además de la reforma física del inmueble, unos impuestos y documentos notariales. Serían los siguientes:

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

A pagar al ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra el inmueble. Lo pagarán quienes soliciten la licencia de obra y asciende al 4% del coste real de la reforma.

Escrituras de cambio de uso

Firmar ante notario el cambio de uso de local a vivienda es imprescindible Antes será necesario, en algunos casos, obtener autorización de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el local (por ejemplo es obligatorio en Asturias y Galicia).

Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Esta tasa de la Administración Pública se pagará al firmar cualquier documento notarial, mercantil o administrativo y lo recaudará la Comunidad Autónoma.

Inscripción de vivienda en el Registro de la Propiedad

Inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad es un gasto más que añadir y resulta obligatorio para garantizar la legalidad de la nueva vivienda.

Honorarios del técnico del proyecto de reconvertir el local en vivienda

Es necesario crear un proyecto técnico para adaptar el local a una vivienda y este proyecto lo realizará un arquitecto especializado.

Impuesto de Bienes e Inmuebles

Por supuesto ese es un impuesto obligatorio y necesario al tener una vivienda en propiedad. El IBI aumentará por el cambio de uso y es obligatorio inscribirse en la Dirección General del Catastro para pagarlo de forma anual.

Trámites necesarios para el cambio de local a vivienda

Consultar Plan General de ordenación Municipal

El objetivo es saber si existen restricciones urbanísticas en el inmueble, si el suelo es urbano y el número de viviendas permitidas.

Revisar Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Comprobando que nada estás autorizado en ellos para realizar el cambio. Si no fuese así siempre puedes pedir autorización en Junta.

Proyecto técnico

Es necesario realizar proyecto técnico adaptado al Código Técnico de Edificación. Obtendremos certificado de fin de obra o cédula de habitabilidad.

Licencia de obra

La concede el ayuntamiento y conlleva el pago de tasas e impuestos municipales y también el depósito de un aval.

Declaración de alteración catastral

Es necesaria al convertir un local pensado para un negocio en un inmueble pensado para ser habitado.

Licencia Primera Ocupación

Porque será la primera vez que es inmueble tendrá habitabilidad, presentando el certificado de fin de obra y la declaración de alteración catastral conseguiremos la licencia de primera ocupación.

Escritura pública

Ante notario debes firmar la Escritura Pública y después inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

En conclusión, para modificar y reformar un local y convertirlo en un hogar habitable de manera legal, es necesaria una buena planificación. Desde Mediterráneo queremos recordarte que te ayudamos. Más de 200 profesionales trabajan para ti entre abogados, ingenieros y economistas. No lo dudes y ponte en contacto con nosotros a través de este formulario.

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