¿Qué es una finca urbana y cómo registrarla?

Qué es una finca urbana y cómo registrarla

¿No logras entender qué es una finca urbana? Olvídate de los tecnicismos y sigue leyendo este artículo, en el que te explicaremos cómo diferenciarla de una finca rural. También te indicaremos los pasos para inmatricularla y registrar la finca urbana. Así tendrás la oportunidad de urbanizar y evitar el pago de sanciones.

¿Qué se conoce como Finca urbana?

La definición de finca urbana es difícil de precisar, ya que no aparece ni en el Código Civil ni en la Ley Hipotecaria. De todos modos, esta figura se define por su naturaleza urbana y por la posibilidad de ser urbanizable. Además, se refiere a toda propiedad que se pueda arrendar según los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por otro lado, si va a alquilarse la vivienda, habrá de prestar atención a lo que dispone la citada ley sobre el arrendamiento rústico.

Una edificación o finca urbana habitable ha de ser una construcción fija ligada al suelo. Puede tratarse de una vivienda, un comercio o cualquier otro edificio relacionado con la industria. Para que exista una finca urbana, no es necesario que esté situada en una zona urbana. Por tanto, puede ubicarse en una superficie rural.

¿Cuántos tipos de fincas hay?

Las fincas rústicas se destinan principalmente a la agricultura y la ganadería, mientras que las industriales sirven de soporte a complejos empresariales e industriales. Las urbanas sobresalen por un mayor coste económico, así como sus mayores opciones de habitabilidad. Técnicamente, los tipos de fincas son:

  • Fincas agrícolas o de cultivo. Se subdividen en función de la tipología de cultivo para la que se hayan destinado. Así se encuentran tierras de secano, frutales no cítricos, viñedos (de mesa y de transformación) y olivares (también de mesa y de transformación). Además, hay superficies de regadío, cultivos protegidos, arrozales y para cítricos (naranjas, mandarinas y limones).
  • Fincas ganaderas o dedicadas a la explotación pecuaria. Pueden ser de secano (prados y pastizales) o de regadío (prados).
  • Fincas forestales o destinadas a la producción y comercialización de árboles, madera, productos arbóreos y todos sus derivados.
  • Fincas cinegéticas. Se consideran cotos de caza de carácter público o privado, en función de la modalidad de caza autorizada. Así, se distingue entre superficies de caza mayor y menor. Las primeras abarcan la caza de especies de jabalíes, corzos, ciervos, venados, gamos, muflones, etc. Las segundas incluyen conejos, codornices, liebres, tórtolas, perdices o faisanes, entre otros.
  • Viviendas, masías y hoteles de carácter rural. Son aquellas que, sin ser urbanizables, posibilitan la ejecución de proyectos con finalidades lucrativas, como la hotelera.

Requisitos en el Registro de la Propiedad Plan de Integración Urbana

Para construir fincas urbanas, los promotores inmobiliarios han de cumplir los requisitos del Plan de Integración Urbana del lugar en que vayan a edificar. Estos varían en función de la normativa de cada municipio, por lo que no hay unos criterios estandarizados. Y no olvides que has de estar empadronado en el municipio en el que resides. La falta de observación de estos requisitos conllevan la imposibilidad de urbanizar y el pago adicional de multas.

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Inmatriculación de una vivienda

La inmatriculación hace referencia a la primera inscripción de una finca que no se ha inscrito de forma individual ni de ningún otro modo. Los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria son los siguientes:

  • Mediante expediente de dominio. Se inicia a iniciativa del titular de la finca. Se tramita ante cualquier notario capacitado para obrar en el distrito en que se encuentre radicada la finca o en cualquier distrito notarial colindante.
  • Mediante doble título público. Acredita la previa adquisición de la finca. Ha de transcurrir, como mínimo, un año entre los títulos públicos. También tiene que existir identidad, a juicio del Registrador, entre la descripción literaria del título y la certificación descriptiva del Catastro que deba adjuntarse. La inmatriculación se publicará mediante edicto en el BOE, con el servicio online para la creación de alertas específicas. Transcurridos dos años, también tendrá efectos frente a terceros.
  • Mediante título escrito de dominio. Facilita la correspondiente certificación a las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia, vinculadas o dependientes. La inmatriculación se publicará mediante edicto en el BOE, y se empleará el servicio online para la creación de alertas específicas.
  • Mediante los procedimientos especiales. Se incluyen expedientes de transformación o equidistribución urbanística, concentración de parcelas y ejecución forzosa. También figuran los procedimientos de deslinde y los que procedan de sentencia que permita la inmatriculación.

¿Cómo saber si una finca es rústica o urbana?

Para edificar sobre un terreno, es esencial estar al corriente de su situación registral y su realidad urbanística. La manera más fácil de identificar la tipología de una finca es consultar el Registro de la Propiedad correspondiente. Así podrás saber la titularidad del terreno y si está libre de cargas, embargos o hipotecas.

También puede resultar de utilidad acudir al departamento de urbanismo del ayuntamiento en el que se ubique la parcela, para averiguar su situación urbanística. De este modo, podrás comprobar si el uso y construcción que vas a efectuar está permitido. No solo descubrirás si el suelo es urbanizable, sino las alturas que pueden construirse o cualquier otro requisito que hayas de conocer.

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No olvides que la superficie ha de estar catalogada como solar en el correspondiente ayuntamiento. Un solar es un terreno que admite la construcción de viviendas de acuerdo con la normativa vigente. Esto implica que ha de disponer de servicios básicos y estar conectado al entramado urbano. Entre estos servicios básicos, figuran el acceso peatonal, alumbrado público y el acceso rodado con pavimento o calles. También se incluyen el suministro de agua potable y de electricidad, las dimensiones reguladas o la evacuación de aguas residuales.

Aunque existen muchos tipos de fincas, no es difícil saber cuándo se está ante un supuesto de finca urbana. No obstante, para urbanizar en dicha superficie, has de haber cumplido el correspondiente requisito de registrar la finca urbana. Así no solo podrás evitar el pago de multas, sino oponer su eficacia frente a terceras personas.