Ley de Arrendamientos Urbanos: ¿Qué es y cuál es su propósito?

Si eres propietario o arrendatario, es importante que conozcas la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley regula las relaciones entre arrendatarios y propietarios de viviendas, locales comerciales y otros inmuebles urbanos. A lo largo de este texto te explicaremos los principales aspectos que debes conocer sobre esta ley para que puedas manejar con mayor seguridad tus relaciones contractuales.

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La LAU es una ley española que regula los contratos de arrendamiento de viviendas y locales comerciales. Fue creada en 1994 y ha sufrido varias modificaciones desde entonces para adaptarse a las necesidades del mercado inmobiliario.

El objetivo principal de la LAU es proteger los derechos de los propietarios y arrendatarios, así como establecer un marco legal para la regulación de los alquileres de viviendas y locales comerciales en zonas urbanas. Entre las disposiciones más importantes de la LAU, se encuentran las referentes a la duración de los contratos de arrendamiento, la renta y los gastos que deben pagar tanto el arrendador como el arrendatario, la garantía, las reparaciones y la finalización del contrato.

La LAU establece que el contrato de arrendamiento debe formalizarse por escrito y especificar de manera detallada las condiciones del alquiler, como la renta, la duración del contrato, la forma de pago, los gastos que debe asumir cada parte y las garantías y las obligaciones de ambas.

Modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos

El arrendatario puede negociar el incremento de su renta con el arrendador. Si el arrendador es un gran tenedor (posee más de diez inmuebles residenciales), el aumento de la renta no puede superar el 2 %, a menos que ambas partes acuerden lo contrario.

Si el arrendador no es un gran tenedor, el aumento puede ser superior al 2 % si hay consentimiento mutuo. Si no se llega a un acuerdo, la subida no puede exceder la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un máximo del 2 % en 2023. (en 2024, del 3%; y en 2025, se aplicaría un índice nuevo basado en el IPC).

Los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán automáticamente por seis meses si el inquilino lo solicita, manteniendo todas las condiciones. La prórroga no se aplica si el arrendador necesita la vivienda para uso propio o de sus familiares cercanos.

Objetivos de la Ley de Arrendamiento Urbano

La LAU tiene como objetivo regular las relaciones contractuales entre arrendatarios y propietarios de inmuebles urbanos, estableciendo las obligaciones y derechos de cada parte.

Principales componentes de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece estos principales preceptos:

• Una duración mínima obligatoria del contrato de arrendamiento de cinco años, con prórroga tácita de tres años para personas físicas y siete años para personas jurídicas.
• El contrato puede tener una duración libremente pactada, pero se prorroga automáticamente a menos que se manifieste lo contrario. Pasados seis meses, el inquilino puede cancelar el contrato con una notificación de treinta días y una posible indemnización proporcional.
• Además, el propietario puede finalizar el contrato por impago, actividades ilícitas, incumplimiento de normas, obras sin permiso, subarriendo no autorizado o uso inadecuado.
• La fianza equivale a una o dos mensualidades según el tipo de arrendamiento, sin límites específicos en contratos de larga duración.

¿Cómo afecta la Ley a los Arrendatarios?

La LAU protege los derechos de los arrendatarios y les otorga ciertas garantías, como la duración mínima del contrato y la limitación de la actualización automática de la renta. Además, establece que los gastos de comunidad, impuestos y tasas deben ser pagados por el propietario y no por el arrendatario.

¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento según la Ley?

Las partes tienen la libertad de acordar la duración del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el plazo acordado es inferior a cinco años, cuando llegue el momento de su finalización, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos de un año hasta alcanzar un mínimo de cinco años si el inquilino así lo desea.

¿Qué gastos corren a cuenta del propietario según la LAU?

Si eres propietario de una vivienda alquilada, es importante que sepas qué gastos debes asumir según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece que los gastos de conservación y mantenimiento de la vivienda son responsabilidad del propietario (reparación de averías, pintura, reparación de la instalación eléctrica, etc.).

Los gastos de carácter periódico, necesarios para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, como la cuota de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el seguro de la vivienda, son responsabilidad del arrendatario.

¿Quién paga las reparaciones según la Ley?

Si bien el propietario es responsable de la reparación de las averías necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas, no todas las averías son responsabilidad del propietario.

La Ley establece que el arrendatario es responsable de las reparaciones necesarias que se deriven del uso habitual de la vivienda, como la reparación de electrodomésticos, la sustitución de bombillas, la limpieza de conductos de ventilación o la limpieza de la vivienda al finalizar el contrato.

En cambio, el propietario es responsable de las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda y su seguridad, como la reparación de la caldera, la sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería, la reparación de goteras o la sustitución de elementos estructurales.

Alquileres turísticos y Ley de Arrendamientos Urbanos

Los alquileres turísticos están en auge en los últimos tiempos, pero hay que tener en cuenta que este tipo de alquileres también están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La Ley establece que los arrendamientos turísticos tienen un régimen especial, con un plazo máximo de tres meses. Además, el propietario debe garantizar que la vivienda reúne los requisitos necesarios para ser destinada a uso turístico y que está en perfectas condiciones de habitabilidad.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente las responsabilidades de propietarios y arrendatarios en cuanto a los gastos y reparaciones necesarias para mantener la vivienda en buenas condiciones. Es importante conocer bien la ley para evitar malentendidos y conflictos. Además, en el caso de los alquileres turísticos, es fundamental cumplir con los requisitos legales para garantizar la seguridad.

Modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos

La nueva Ley de Alquiler entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Los contratos de arrendamiento que se firmen a partir de ese momento ( y por supuesto los contratos para 2021 mientras no haya nuevas modificaciones a la Ley) se verán afectados tanto por la Ley de Arrendamientos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) como por su posteriores modificaciones: Ley 4/2013, de 4 de junio y el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo.

Las modificaciones a la Ley pretenden flexibilizar el mercado de alquiler buscando un equilibrio “entre las necesidades del arrendatario y las de los arrendadores”.

¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento según la Ley?

La última modificación de la Ley amplió el periodo de duración de un contrato de alquiler hasta los 5 años. No obstante el contrato de arrendamiento se pacta entre las 2 partes y estos pueden llegar a un acuerdo diferente.

¿Qué gastos corren a cuenta del propietario según la LAU?

El arrendador debe hacerse cargo del alta de los suministros como agua, luz y gas. Por su parte el arrendador pagará el gasto mensual de cada suministro.

¿Quién paga las reparaciones según la Ley?

El responsable de cubrir las reparaciones de electrodomésticos causadas por el paso del tiempo o aquellas reparaciones necesarias para mantener la vivienda en buenas condiciones correrán a cargo del propietario. Sin embargo, será el arrendatario quien deba pagar las facturas de las averías causadas por el mal uso o por el mantenimiento general de la vivienda.

Es cierto que este punto de quién paga las facturas puede generar controversia, pero desde Mediterráneo apelamos siempre al sentido común y ponemos de nuestra parte para generar una comunicación perfecta entre propietarios e inquilinos.

Alquileres turísticos y Ley de Arrendamientos Urbanos

El alquiler de pisos turísticos no está regulado por la LAU ya que se considera una actividad económica. Así pues, en España cada Comunidad Autónoma asume las competencias en turismo y regularán la actividad turística y la normativa sobre el negocio del alquiler vacacional de viviendas.

Dado que la normativa sobre alquileres es muy amplia, os animamos una vez más a consultar todas vuestras dudas con nuestros compañeros de Mediterráneo Homes en este enlace.

Y, por último, si queréis leer las últimas actualizaciones sobre las medidas para prevenir la ocupación ilegal podéis hacer clic en este enlace con otra noticia en nuestro blog Mediterráneo.