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Cuota de Comunidad de Propietarios: Qué es y cuánto se paga

cuota comunidad de vecinos

La cuota de participación en una Comunidad es uno de los gastos recurrentes que más se tiene en cuenta a la hora de comprar una vivienda, garaje o local. Da igual su modalidad: mensual, trimestral o anual. Todas las viviendas y locales de una Comunidad tienen ya marcada la cuota que se pagará. El importe variará dependiendo de las características de los elementos comunes que se deban mantener. En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber sobre la cuota de la Comunidad de Propietarios

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?

El responsable de abonar los gastos de la comunidad es el propietario del inmueble, aunque no resida en el edificio o complejo. Además, aunque en ocasiones en el contrato de alquiler aparezca que es el inquilino quien debe abonar la cuota de la comunidad, el único responsable y quién debe responder ante la comunidad en caso de impago, es el propietario. Por lo tanto, si el inquilino no cumple con dicha obligación, la comunidad podrá reclamar el pago al propietario del inmueble, que a su vez podrá reclamar, si fuera el caso, frente al inquilino si así lo hubieran acordado.

¿Cómo se fija la cuota de participación? 

El artículo 9.1 de la LPH establece que el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales de la comunidad para el buen mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no puedan individualizarse.

Para fijar la cuota se calcula el coeficiente de participación que es el porcentaje que determina la participación del propietario sobre las instalaciones y zonas comunes de la finca. El coeficiente es calculado sobre el porcentaje total del edificio. Para ello, se toma como base la superficie útil del piso o local, su situación, y el uso que se prevé que se hará de ciertos elementos comunes. Todos estos datos aparecen reflejados en las escrituras de cada propiedad. 

Existe la posibilidad que el dueño del edificio en los Estatutos establezca algún criterio adicional en cuanto al reparto de gastos, por ejemplo, que los propietarios de los pisos bajos estén exentos del gasto de ascensor (pero no siempre es así).

Además, hay que tener en cuenta otros factores a la hora de calcular la cuota de participación:

  • Gastos que no se imputan por igual a los propietarios. Los estatutos comunitarios marcan las reglas por las que cada propiedad pagará determinados gastos. Por ejemplo, es habitual encontrar que algunas propiedades no tienen que abonar algunos gastos relativos al mantenimiento de jardines, piscina o escaleras, por no disfrutar de estos elementos. Es el caso de los locales comerciales con salida a la calle y no a la comunidad.
  • Exención de vecinos que votaron en contra de algunas mejoras. Siempre que cumpla con los requisitos establecidos legalmente para la exoneración.
  • Diferentes coeficientes según el gasto. Algunas comunidades quieren que una parte de los gastos se emplee el coeficiente y para otros que se haga a partes iguales.

Como ves, los gastos que paga un propietario de comunidad no solo están marcados por el coeficiente de propiedad; hay otros factores a tener en cuenta, y tu Administrador de Fincas Mediterráneo puede ayudarte con los pormenores legales.

Para qué sirve la cuota de la comunidad

  • Para representar la parte que le corresponde a cada propietario del valor total del edificio.
  • Para establecer el coeficiente que corresponde al voto del propietario, en los acuerdos debatidos en las juntas generales.
  • Para determinar la contribución de cada propietario a los gastos generales de sostenimiento del edificio. 

Tipos de gastos en la Comunidad

En toda Comunidad de propietarios existen dos tipos de gastos, los ordinarios, con los que se atienden las necesidades básicas del edificio para conservarlo en buen estado y los extraordinarios, que son aquellos que no están previstos inicialmente en el presupuesto anual.

Gastos ordinarios

Sirven para mantener el buen estado del edificio: Son los gastos de mantenimiento de los servicios habituales como limpieza, gastos bancarios, garaje, piscina, jardinería, o gastos de mantenimiento de tuberías, tejados, calderas, reparaciones previsibles de estos elementos, etc..

Cuotas comunes

Como propietario de una comunidad, tienes el deber de contribuir para mantener los servicios y bienes comunitarios en perfecto estado, aunque no uses todas las instalaciones o no vivas ahí. Todos los gastos de las zonas comunes, municipales (recogida de basuras) y gastos generales (garaje, piscina, jardinería, conserje, etc..) se pagarán en función de la cuota que le corresponda a cada uno, en aplicación de los acuerdos adoptados, la ley y los estatutos.

Fondos de reserva

No podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario y sirve para cubrir obras o derramas que se han producido por algún imprevisto, o incluso la cobertura del seguro comunitario.

Obras necesarias

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una diferencia fundamental entre las consideradas como obras necesarias en una comunidad de propietarios y las que tienen el rango de ‘obras de mejora’. Las obras necesarias son las consideradas imprescindibles para la habitabilidad y seguridad del edificio, el mantenimiento y conservación de la estructura, y el cumplimiento de las leyes y normativas. En este caso, todos los propietarios están obligados a pagar la cuota que la comunidad establezca para pagar los gastos que conlleve.

Gastos extraordinarios

Son los gastos que no están contemplados en el presupuesto anual ordinario habitual de la comunidad. Para acordar este tipo de gasto, suele convocarse una junta extraordinaria donde se decide el tipo de pago, aumentando la aportación de cada propietario por medio de derramas o por el sistema que acuerden.

¿Estoy obligado a pagar los gastos de un servicio que no utilizo?

Sí, la Ley de Propiedad Horizontal dice que:“la no utilización del servicio generador de gasto no exime de la obligación correspondiente”. Por lo tanto, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos que se generan según la cuota de participación.

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¿Quién fija las cuotas de participación?

Las cuotas de participación son fijadas por el promotor cuando fija la Escritura de División Horizontal. Aunque también pueden establecerse por acuerdo de todos los propietarios y por resolución judicial, aunque estos supuestos son menos habituales.

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¿Es posible modificar la cuota de vecinos? 

Sí, si los vecinos lo desean es posible cambiar la forma de repartir los gastos del inmueble, mediante Junta de Propietarios. Debe incluirse en la orden del día  y ser votado por unanimidad de los propietarios e inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante Escritura Pública para que tenga validez. Aquí puedes ampliar más información sobre este tema.

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