¿Qué diferencia hay entre el catastro y el Registro de la Propiedad?

¿Tienes pensado efectuar una operación inmobiliaria próximamente? Entonces te vendrá bien saber que existen importantes diferencias entre Dirección General del Catastro y Registro de la Propiedad. A menudo la gente los confunde por desconocimiento, incluso hay quienes piensan que están estrechamente ligados entre sí con el fin de facilitar cualquier trámite a los usuarios. Sin embargo, en la realidad las cosas son bien distintas.

Definición de catastro y Registro de la Propiedad

Para comenzar, entendemos que es conveniente que te facilitemos una definición exacta y fiel que refleje las particularidades de cada uno de estos registros. Es el primer paso para disipar muchas confusiones que, tal vez, tengas en tu cabeza.

En este sentido, hemos de destacar que la Dirección General del Catastro es un organismo que depende directamente del Estado, concretamente del Ministerio de Hacienda. El catastro es un registro administrativo y estadístico en el que figura la información descriptiva de todos los inmuebles rústicos, urbanos o de características especiales que hay en España. Es muy útil para determinar la extensión geográfica y riqueza de cualquier demarcación.

Asimismo, es el documento del que se vale la Agencia Tributaria para el cobro de determinados impuestos relacionados con los bienes de esta naturaleza. Debes saber que, si adquieres una finca, estás obligado a inscribirla en el catastro. Esta responsabilidad también puede recaer sobre la persona que enajena este bien.

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Por otra parte, el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y sirve para garantizar la titularidad de un inmueble registrado a través de este organismo. Tiene por objeto la anotación de todos aquellos actos, resoluciones judiciales o administrativas, contratos, cargas o gravámenes que afecten directamente a la propiedad, así como también de los derechos que recaigan sobre estos bienes.

Principales diferencias entre catastro y Registro de la Propiedad

La primera y gran diferencia existente entre Dirección General del Catastro y Registro de la Propiedad, como ya se ha comentado, es la obligatoriedad de inscripción de un inmueble. A diferencia de lo que sucede con el catastro, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, aunque sí altamente recomendable.

De esta forma, conseguirás cierta seguridad jurídica a la hora de poner en marcha determinadas operaciones mercantiles. El catastro describe fielmente la realidad de una finca, mientras que el Registro de la Propiedad transcribe una descripción literal.

Otra gran diferencia entre ambos radica en que los datos de titularidad en el catastro son de carácter reservado, mientras que en el Registro de la Propiedad son públicos y están abiertos a la consulta de todo aquel que tenga un interés legítimo en los mismos.

¿Qué sucede cuando catastro y Registro no coinciden?

Desde saber que, en muchas ocasiones, la información recopilada en catastro y Registro no coincide y, por tanto, se producen discrepancias. Las más habituales tienen que ver con que la representación de la geometría real del inmueble sea diferente, así como también la titularidad del mismo. ¿Qué hacer en estos casos? ¿Cómo puedes solucionarlas?

Si dispones de los documentos pertinentes que verifiquen los datos exactos de la finca, puedes resolver dichas discrepancias solicitando a un notario una rectificación catastral en la que se realicen las correspondientes correcciones.

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Una vez llevados a cabo los cambios, tendrás que presentar el nuevo documento en el Registro de la Propiedad. En caso de no tener estos papeles en tu poder, entonces tendrás que acudir al ayuntamiento de tu localidad para pedir una certificación catastral con la que iniciar el procedimiento de corrección anteriormente mencionado.

Para resolver incompatibilidades y detectar dónde se encuentra el error, tendrás que llevar a cabo una medición de la finca o inmueble, o levantamiento topográfico, y realizar la comprobación pertinente. Si la discrepancia respecto a la representación geográfica es inferior al 10 %, el notario no tendrá por qué abrir expediente alguno. Sin embargo, en caso de que sea superior, deberá proceder a la apertura de un expediente hipotecario.

¿Qué datos prevalecen en caso de discordancia?

Cuando nos encontramos con una discordancia de este tipo, nos entran las dudas. ¿Qué información es la que prevalece? En este caso, conviene que tengas claro que es la escritura de la finca, es decir, los datos que aparecen en el Registro de la Propiedad, la que tiene más valor, ya que es el organismo que aporta garantías jurídicas sobre la titularidad de un inmueble. El catastro es, a fin de cuentas, un mero documento administrativo cuyo objetivo es registrar todos los inmuebles existentes.

Vías para solucionar este tipo de discrepancias

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario persigue que se alcance una perfecta coordinación entre la información que se describe en ambos registros. Asimismo, facilita una serie de vías que puedes tomar para poner solución a estas discrepancias, que son las siguientes:

• Inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el catastro.
• Deslinde registral de la finca.
• Rectificaciones catastrales de su descripción.
• Inscripción de todo tipo de mejoras incorporadas a la finca.
• Inmatriculación de fincas que no estén inscritas en favor de ninguna persona.
• Operaciones registrales sobre bienes de las administraciones públicas, en virtud de certificación administrativa.
• Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
• Procedimientos para la subsanación de dobles o triples inmatriculaciones.
• Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o falta de uso.

¿Por qué es importante coordinar y contrastar ambos registros?

Antes de lanzarte a realizar cualquier operación inmobiliaria, es recomendable que efectúes una comprobación y coordinación de la información que aparece en ambos registros. Es un acto voluntario que te permitirá establecer e identificar de forma exacta los límites de tu propiedad, prevenir conflictos con otros propietarios colindantes o futuros compradores y, en determinados casos, aumentar la superficie de tu propiedad, lo que incrementaría directamente su valor en el mercado.

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En definitiva, catastro y Registro de la Propiedad son cosas distintas y entre ambos organismos existen diferencias. Para prevenir posibles situaciones de conflicto y ahorrarse problemas, lo mejor es siempre contrastar y verificar que ambos registros contienen datos coincidentes. Y, ante cualquier circunstancia extraordinaria, lo más aconsejable es solicitar asesoramiento profesional.