¿Cómo cancelar la hipoteca en el momento de la venta?

El otro día nos contactó una propietaria interesada en comprar una vivienda con una hipoteca pendiente y no tenía intención de subrogarse a la hipoteca. Mostraba cierta preocupación por si tenía que asumir alguna carga. Por ello, tras solucionarle la duda hemos decidido crear este artículo para dar respuesta a una situación, que cuando se produce,  genera cierto interés y preocupación, tanto al comprador como al vendedor. Hoy, te contamos el procedimiento que debes seguir para cancelar la hipoteca de una vivienda en el momento de la venta y quién debe asumir los gastos.

Es importante que conozcas estos dos aspectos básicos:

Cancelación económica y cancelación registral de la hipoteca

La cancelación económica es cuando has terminado de pagar la hipoteca con el banco y ya no tienes ninguna deuda porque has pagado todo tu préstamo bancario. Sin embargo, mucho creemos que con haber terminado de pagar el préstamo ha terminado todo y no es así, todavía nos queda por hacer un trámite muy importe. La cancelación registral de la hipoteca para que la vivienda quede libre de cargas. Consiste básicamente en volver a inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Generalmente, los bancos no suelen recordar a los clientes la necesidad de cancelar registralmente la carga, ya que a priori no es un trámite obligatorio, sin duda, en un futuro será muy útil y práctico que esté hecho.

¿Cómo cancelar la hipoteca en el momento de la venta?

Muy sencillo, te contamos las distintas situaciones que pueden darse:

Cuando el banco está presente en la Notaría el día de la firma. El comprador puede entregar 2 cheques bancarios: 

• A nombre del banco por el importe que queda por pagar de la hipoteca.(El vendedor debe haber pedido y presentar antes el certificado de deuda pendiente)
• A nombre del vendedor con el resto del dinero acordado

Cuando el banco no está presente en la compraventa. Deberás solicitar un certificado con el saldo de la deuda. En la Escritura se especificará cómo se va a cancelar y se adjuntará el certificado del banco. El vendedor abonará mediante transferencia al Banco de España, que es inmediata, indicando cancelación de hipoteca XXX sobre la finca XXX.

Precaución a tener en cuenta

El comprador debe retener el importe de lo que cuesta la cancelación registral de la hipoteca, si se te olvida deberás asumir tú los gastos de Notaría, Registro y gestoría porque grava la finca. Como hemos comentado anteriormente para cancelar registralmente la finca tienes que acudir al Notario e inscribirla, nuevamente, en el Registro, para que figure libre de cargas.

Certificado de Saldo Cero

Para que el comprador pueda realizar la cancelación registral de la hipoteca el mismo día de la compraventa, el vendedor debe aportar un Certificado de Saldo Cero, que asegure que la vivienda no tiene ninguna deuda. De esta manera el Notario, el día que se firma la escritura ya dispondría de toda la documentación necesaria para dar luz verde a la tramitación de la cancelación y después a su Inscripción en el Registro de la Propiedad. 

El certificado de saldo cero solamente se puede obtener una vez que el préstamo ya está pagado. El banco se lo entregará al vendedor con quien tenía la deuda. Y una vez lo tenga puede entregárselo al comprador en persona o por email, que se lo dará al notario para iniciar los trámites de la cancelación registral de la hipoteca.

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca en una compraventa? 

El vendedor es quien debe liquidar la deuda pendiente con el banco y entregar la casa libre de toda deuda.

¿Quién paga la cancelación registral de la hipoteca?

La paga el vendedor al ser una carga que él constituyó sobre la finca, sin embargo, es el comprador quién retiene parte del precio de compra para destinarlo a pagar los gastos de cancelación. Por lo tanto, el comprador es el responsable de realizar la gestión para cancelar registralmente la hipoteca.

¿Cuánto se tarda en conseguir la cancelación registral de la hipoteca?

El tiempo estimado para disponer de la cancelación registral de la hipoteca oscila entre 3-4 semanas.

Cuando compras la vivienda mediante financiación de un nuevo banco y tiene un préstamo bancario pendiente de cancelar por el vendedor

En este supuesto, los pasos a seguir serán similares a los comentados más arriba. Pero en este caso, será la gestoría que representa al banco que financia la operación al comprador, quién se encargará de todos los trámites.

Si el vendedor tenía hipoteca pendiente deberá abonarla y solicitar el certificado de saldo cero y entregarlo a la gestoría. En el caso que ya estuviese liquidada la deuda y solo fuese necesario la cancelación registral, el vendedor presentaría el certificado de saldo cero  el mismo día de la firma.

Por otro lado, si vas a comprar o vender una vivienda también es interesante que dispongas del Certificado de Deuda Pendiente con la Comunidad para que sepas si hay derramas o impagos pendientes.