Uso y Disfrute de un Proindiviso: ¿Qué es y Cómo funciona?

En este artículo vamos a explicarte todo lo que debes saber sobre el uso y disfrute de un proindiviso. Es un concepto que se da cuando una propiedad tiene diferentes propietarios. Por ejemplo, suele ser muy común tener un inmueble a medias con varios familiares por una herencia o con tu pareja. Ahora, bien, ¿Qué pasa si quieres venderlo? ¿Es posible? ¿Qué gastos tiene? En este artículo te resolvemos esta y otras dudas.

¿Qué es un proindiviso?

El término proindiviso viene a significar lo mismo que copropiedad o comunidad de bienes. Hace referencia a un estatus jurídico, y se da cuando un bien pertenece a varios propietarios en común, por lo que ninguno de ellos tiene el derecho pleno sobre su propiedad. La titularidad conjunta puede abarcar todo el inmueble, sin limitarse a una zona específica, como puede ser una habitación, la cocina o la sala de estar. Por el contrario, es la cuota abstracta que refleja el porcentaje que corresponde a cada copropietario.

Tal y como establece el artículo 400 del Código Civil, en ninguno de los sujetos involucrados recae una obligación de permanencia. Cualquiera de los sujetos implicados es libre de solicitar, cuando quiera, la división de la propiedad conjunta.

¿Por qué se da un proindiviso?

Existen varias causas que pueden dar lugar a una situación de proindiviso de un inmueble. Concretamente, destacan estas tres:

• Divorcio. Esta copropiedad tiene lugar cuando una pareja o un matrimonio se separa con una vivienda en común. Es indiferente que la pareja haya contraído matrimonio en régimen de separación de bienes o bienes gananciales.
• Herencia. Se produce cuando, después de fallecer el causante, un grupo de herederos recibe la misma propiedad, ya sea por declaración o testamento.
• Donación. Aunque suele ser un caso muy poco frecuente, se puede dar perfectamente. Se incluyen las donaciones de bienes inmuebles realizadas a varias personas.

¿Cuáles son los problemas de un proindiviso?

Son muy comunes los inconvenientes derivados del uso y disfrute de un proindiviso, ya que, como se comparte la propiedad con varias personas, los intereses pueden ser contrapuestos. Por tanto:

• Ningún copropietario puede usar el bien común sin el consentimiento de los demás.
• No se pueden efectuar donaciones ni contratar hipotecas o vender el derecho conjunto, a no ser que haya aprobación del resto de copropietarios.
• Suele implicar el acuerdo constante por parte de todos los implicados.

En cuanto a la totalidad del bien, cada propietario tiene libertad para usar o vender su cuota. Aunque esto suele ser inviable cuando se comparte una vivienda. Por este motivo, se suele recurrir a un acuerdo para gestionarlo de la mejor forma posible. De esta forma, se podrán adoptar decisiones que no perjudiquen al resto de cotitulares y sean aprobadas por la mayoría que está implicada en el uso y disfrute del bien.

Registro de la propiedad

Conviene indicar que un proindiviso no existe hasta que se ha logrado el título inscribible en el Registro de la Propiedad. En el supuesto de la herencia, deben haberse adjudicado los porcentajes correspondientes a cada uno de los herederos y que estos hayan sido aceptados.

Cómo funciona el uso y disfrute de un proindiviso

Este derecho funciona como una especie de usufructo que permite disfrutar los frutos para el titular y sus familiares. Por lo demás, su uso y disfrute son sencillos, pudiendo los partícipes servirse del bien; aunque, para administrarlo y disfrutarlo, hace falta el consentimiento de la mayoría de los copropietarios.

Uso y disfrute de un proindiviso por un copropietario en exclusiva

En caso de existir un único copropietario, puede ocurrir que:

• Haya conformidad entre todos los copropietarios para el uso y disfrute del proindiviso en exclusividad.
• Que no exista dicha conformidad.

La conformidad debe materializarse en un acuerdo por mayoría. La normativa de uso del inmueble puede quedar redactada por escrito. Se admite garantizar la continuidad en el uso y disfrute en exclusiva con un pacto de exclusión.

Derechos y obligaciones de un proindiviso

En cuanto a los derechos y obligaciones, ningún titular tiene un derecho de uso exclusivo, sino que debe someterse a lo establecido por el Código Civil. En este sentido, solo podrá utilizarse el bien siempre que se disponga de este conforme a su propósito y respetando los intereses de la comunidad y los derechos del resto de propietarios.

Por otro lado, cualquier copropietario puede exigir que los demás contribuyan a los gastos de mantenimiento del bien. Solo puede ser eximido el copropietario que renuncie a la parte que le pertenece. Además, las decisiones sobre la administración deben tomarse por mayoría, en función de las cuotas de cada uno. Por el contrario, cualquier acto dispositivo debe ser aceptado por unanimidad.

¿Tengo que pagar plusvalías en una extinción de condominio?

En términos prácticos, se solicita una extinción de condominio cuando una pareja se separa o divorcia y una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra. Otro caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio es en el reparto de una herencia entre familiares.

La extinción de condominio es la forma menos costosa de dividir una propiedad entre los miembros o propietarios.

La extinción de condominio no tributa en el ITP ni la plusvalía municipal. Además, sigue siendo una operación distinta de la compraventa. Por tanto, no tributa ni en la plusvalía municipal ni en el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Extinguir un dominio conjunto suele producir mayor beneficio que la compra o venta de un proindiviso, pues intervienen menos impuestos. Es importante saber, eso sí, que la extinción tributa por Actos jurídicos Documentados. El tipo impositivo de Actos Jurídicos Documentados dependerá de cada comunidad autónoma, en torno al 1 o 1,5 %.

Cómo disolver el uso y disfrute de un proindiviso

La extinción o disolución de un proindiviso es la finalización de la situación de copropiedad de un bien. Así, con la extinción del proindiviso, cada copropietario pasa a ser el único titular de la cuota que le corresponde o su equivalente en dinero.

La disolución puede producirse de diferentes maneras, cada una con distintas consecuencias, aunque en todos los casos cesa la situación de indivisión y cada uno de los anteriores copropietarios pasa a ser único titular de la cuota, parte correspondiente del bien o su equivalente en dinero.

El proindiviso se puede disolver por varios motivos:

• Consolidación, si uno de los propietarios adquiere el resto de porcentajes del inmueble, o si todos venden a un tercero.
• Pérdida o destrucción del inmueble común.
• Renuncia de los comuneros al proindiviso.
• División de la cosa común.

El procedimiento a seguir dependerá si el bien es divisible o indivisible.

Te recomendamos: Cuántos votos puede tener el propietario de varias viviendas

Proindiviso divisible

La disolución del proindiviso o cosa divisible está reglamentada en el Código Civil y establece las formas en las que debe hacerse. La manera más sencilla de disolver un proindiviso será si este es divisible. Simplemente, habrá que dividirlo y repartirlo entre los copropietarios, o bien venderlo y repartir las ganancias entre los propietarios.

El único problema que puede aparecer en este caso es que no haya unanimidad en la división. En este caso podrá ser necesario un procedimiento judicial de división de cosa común.

Proindiviso indivisible

Si realizamos la partición de un bien indivisible, éste dejará de ser útil y perderá su valor. En este caso, la única vía de disolución del proindiviso es la venta del bien, es decir, que lo adquiera un tercero o bien que uno de los copropietarios compre su parte al resto

Según el artículo 404 del Código Civil:  “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Te recomendamos: ¿Qué gastos tiene la venta de una vivienda?

Cómo vender un proindiviso

Vender tu parte de un piso proindiviso es posible. La solución es más sencilla de lo que piensas. Hay varias fórmulas y debes escoger siempre la que más te beneficie.

Vender a terceros

Un supuesto habitual consiste en vender a un tercero todo el bien. En este caso, se extinguiría el proindiviso y los propietarios cobrarían en función de su cuota. Hay un derecho de retracto durante nueve días, desde que se conozcan las condiciones de la venta.

Si un copropietario se niega a vender su parte, se tendrá que plantear una demanda de cese del proindiviso, para que se decidan las condiciones de venta. Puede evitarse el procedimiento judicial, con el acto de conciliación.

Existen tres limitaciones principales a la venta:

• Haber firmado un pacto de conservación de la cosa común. Su duración no puede superar los diez años, prorrogables con el acuerdo de todos.
• Indivisibilidad del bien. Si el bien no es divisible, la única posibilidad es la disolución del proindiviso, con la venta y posterior distribución del resultado.
• Unanimidad de los copropietarios. Para venderse, debe existir acuerdo unánime de todos los copropietarios.

Disolver el proindiviso

Esta es la opción más ventajosa a nivel fiscal. Tendrás que llevar ante notario una escritura de disolución. Y el resto de copropietarios se quedan con la totalidad del inmueble  y abonarán la cantidad correspondiente.

Subasta pactada

Es otra de las opciones si quieres vender la mitad de tu proindiviso. Para ello, es importante que estén todos de acuerdo. No será necesario acudir al juzgado.

Acto de conciliación

No se necesita abogado ni procurador. Se recurre a esta vía cuando se quiere evitar juicios y denuncias. Hay que notificar de forma fehaciente a todos los copropietarios la voluntad de querer vender el proindiviso para que ellos asuman tú pare o procedan a vender la totalidad del inmueble.

Empresa de compra de proindivisos

Es una de las opciones más rápidas y a la que, cada vez, recurren más personas. Son empresas que se encargan de comprar tu parte al contado.

Interponer una demanda

La última vía a la que se debe recurrir, por tiempo, coste y desgaste emocional son los tribunales.

Si no hay acuerdo para vender el proindiviso, se deberá interponer una demanda y la propiedad será vendida en subasta para que se repartan los beneficios. El inconveniente es que el precio de venta en las subastas suele ser bastante inferior al precio de mercado.

Como puedes ver, una situación de proindiviso es bastante más frecuente de lo que suele pensarse. Lo importante es recordar que, aunque no puedes disponer del bien como si fuera tuyo, gozas de una amplia libertad de disposición de tu cuota.

Según el artículo 400 del Código Civil, “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), ya que al no considerarse una transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible gravado por este impuesto. Pero, este impuesto si tendría que cancelarse en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.

Por otro lado, la parte vendedora tampoco tiene que declarar por la Plusvalía Municipal. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, sin considerar la extinción de condominio realizada.