División horizontal de una casa: Qué es y cómo hacerla

Una división horizontal sirve fundamentalmente para dividir un edificio en varias partes indivisibles, ya sean pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc. y poder venderlas por separado.  En este artículo te contamos qué necesitas para hacer la división horizontal conforme a la ley y con garantías.

Qué es la división horizontal

La división horizontal es el acto administrativo, refrendado ante notario, mediante el cual un inmueble pasa a estar dividido en fincas registrales, cada una independiente de las demás. Cada inmueble resultante de la división debe tener su propia referencia catastral y participará de los gastos comunes (si los hubiera) de modo proporcional a su tamaño.

Normativa de división horizontal

La división horizontal en nuestro país está regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de la propiedad horizontal. En el título constitutivo de esta ley se recogen las nomas para la división de las edificaciones, aunque no quedan recogidos todos los supuestos que podemos encontrar. Por este motivo, en muchas ocasiones, se recurre a otras leyes, como la Ley del Suelo, y a la jurisprudencia acumulada sobre el tema.

¿Qué se necesita para hacer una división horizontal?

Estos son los pasos necesarios para llevar a cabo una división horizontal con éxito:

1. Solicitar autorización administrativa al ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble. Para ello, debes presentar un proyecto técnico, realizado por un arquitecto, respetando las normas urbanísticas de la localidad.
2. Recabar el permiso de los propietarios, que deben dar el visto bueno para modificar el inmueble.
3. Redactar nuevas escrituras, que tendrán carácter de documento público.
4. Si la división se hace sobre un inmueble nuevo, licencia de obras definiendo cada una de las viviendas, así como las zonas comunes.
5. Fijar nuevas cuotas de participación de acuerdo con los metros de cada vivienda.

El proceso, por tanto, debe comenzar con la aprobación unánime de la comunidad de propietarios. A continuación, debes encargar la redacción del proyecto y presentarlo en el Ayuntamiento correspondiente y tramitar los documentos propios: licencia de obra mayor y cédula de habitabilidad. El último paso será la redacción de la escritura de división horizontal ante notario.

Tipos de división horizontal

Los tipos de división horizontal responden al formato del inmueble y a la segregación que quieras hacer, pero todos se rigen por la misma normativa.

División horizontal de locales

Si tienes un local comercial y pretendes venderlo convertido en varios locales más pequeños, debes efectuar una división horizontal. No ocurre esto, si tu intención es únicamente alquilarlos.

Para poder ejecutar la división de un local, se necesita el proyecto técnico de división y la correspondiente licencia administrativa. Esto solo podrás obviarlo en el caso de que los locales funcionen de manera independiente desde hace tiempo. En este caso, bastará con un certificado técnico acreditando que los locales son independientes.

División horizontal de vivienda

El proceso es similar al anterior, aunque difiere un poco si se trata de una vivienda nueva o es una casa antigua rehabilitada. En cualquier caso, será el notario quien te indique los trámites necesarios para dividir el inmueble.

Si la vivienda ya estaba anteriormente dividida y puedes demostrar esta situación, te ahorrarás muchos trámites. Esto ocurre, frecuentemente, en zonas rurales con inmuebles procedentes de herencias, que se reparten entre los herederos sin llegar a formalizar la división.

División horizontal de edificio

Los edificios de viviendas plurifamiliares son la solución más habitual en las ciudades y, en ellos, se subdivide el edificio en unidades privadas independientes entre sí.

En la mayoría de los edificios, puedes encontrar pisos, locales, plazas de garaje. Cada uno de ellos es registralmente independiente y sus propietarios participan de los gastos comunes mediante un coeficiente. De este modo, cada propietario lo es de su vivienda o local y de una parte determinada del total del edificio.

La división del edificio debe constar en el Registro de la Propiedad, de la misma forma que cada uno de los elementos privativos.

División horizontal tumbada

La división tumbada comparte algunas características con los demás tipos de división horizontal, aunque con sus peculiaridades. Se considera una división tumbada a la que se realiza sobre el plano de superficie de un inmueble, por ejemplo, cuando se trata de una vivienda de planta baja.

En este caso, se subdivide el suelo donde está construida la casa, además de la construcción en sí. Ocurre lo mismo cuando se necesita dividir una parcela donde hay edificadas varias casas y en cada división se incluye una de ellas.

¿Cuánto cuesta realizar una división horizontal?

Si tienes previsto hacer una división horizontal de un inmueble, ten en cuenta que los gastos aparejados son importantes. Podemos dividirlos en tres grupos:

• Gastos notariales, que varían según el valor de la división, y derivan de la escritura que debe ser otorgada por un notario.
• Costes registrales o aranceles, que debes abonar para poder inscribir las escrituras de la división horizontal en el Registro de la Propiedad correspondiente.
• Impuestos fiscales. La división horizontal está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentales.

Quién firma la división horizontal

El proceso de la división debe comenzar con la aprobación unánime de la comunidad de propietarios. A continuación, debes encargar la redacción del proyecto firmado por un profesional colegiado (arquitecto).

Posteriormente, hay que presentarlo en el Ayuntamiento de la localidad donde se ubica el edificio y tramitar los documentos correspondientes: licencia de obra mayor y cédula de habitabilidad. El último paso será la redacción de la escritura de división horizontal firmada por un notario.

¿Cómo tributa una división horizontal?

Una división horizontal tributa mediante el impuesto de Actos Jurídicos Documentales. La base imponible para este impuesto se calcula en función de la obra a hacer y del suelo que ocupa.

Problemas de la división horizontal

Los problemas más frecuentes aparecen cuando se quiere hacer una división horizontal sobre un inmueble que carece de las correspondientes escrituras. También puede haber problemas, si una de las viviendas segregadas no cumple con los requisitos exigidos para obtener el permiso de habitabilidad.

Muchas veces, los problemas derivan de la necesidad de acuerdo unánime de la junta de propietarios de la comunidad. Los vecinos deben estar de acuerdo para autorizar el cambio de titularidad y la aprobación ha de ser de, al menos, las tres quintas partes de los propietarios.