¿Qué reparaciones son obligatorias en una comunidad?

Si vives en un bloque de vecinos, debes saber que existen una serie de reparaciones que son obligatorias de realizar por la comunidad con el fin de mantener los servicios y elementos comunes en perfectas condiciones. Pero ¿Quién puede solicitar estas reparaciones y cuáles son los elementos comunes? Te lo contamos aquí.

¿Qué se considera reparación urgente?

Se consideran reparaciones urgentes todas aquellas averías que se originen en los elementos comunes y deban ser reparadas inmediatamente. De no ser así, estos problemas podrían causar perjuicios graves a la propia comunidad o los vecinos. Este concepto ha sido recogido en la jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial.

¿Cuáles son los deterioros más habituales que te encontrarás en las comunidades?

• Problemas en el sistema eléctrico; ya sea por su antigüedad, por daños, por vandalismo, etc.
• Elementos de seguridad del propio edificio, como la toma de tierra del pararrayos o los muros de carga.
• Alumbrado del edificio.
• Sistema de abastecimiento de agua (explosión o roturas de tuberías, agua turbia, etc.).
• Saneamiento del edificio y estado de las bajantes.

¿Cómo hacer frente a una reparación de urgencia?

En estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 20, indica que no es necesario celebrar una junta de vecinos para llevar a cabo una reforma urgente. Por tanto, es el administrador de la finca quien tiene que tomar las riendas y contratar a un profesional para que solucione el problema cuanto antes. Solo necesitará comunicárselo al presidente o a los propietarios.

En cualquier caso, el artículo 7.1 de la citada ley deja muy claro que ningún vecino puede tomar decisiones por su cuenta ante este tipo de hechos. Pero hay excepciones que te contaremos en este artículo. En principio, el único que tiene potestad para actuar frente a una reparación urgente es el administrador o, en su defecto, el presidente.

¿Qué es una reparación común o mejora de la comunidad?

Las reparaciones comunes o aquellas que mejoran el estado de la comunidad son los trabajos necesarios para la conservación del inmueble. También se consideran como tales las obras que ayuden a la conservación de instalaciones y servicios comunes. La ley también engloba dentro de este apartado la construcción de nuevos elementos, como una piscina.

Eso sí, para que las puedas llevar a cabo, precisas de la aprobación de la mayoría cualificada; es decir, de tres quintas partes de los propietarios. Por tanto, para sacar adelante estos proyectos, necesitarás convocar a la junta de vecinos y exponer el caso.

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¿Qué pasa con los vecinos que no estén de acuerdo?

Los vecinos que no estén de acuerdo con las obras no estarán obligados a pagar en ciertas ocasiones. Por ejemplo, si el gasto es mayor a la suma de tres mensualidades de gastos comunes, los propietarios disconformes serán excluidos del pago. Eso sí, tampoco podrán aprovecharse de las mejoras, salvo que no se pueda privarlos de ellas por motivos materiales.

La ley también establece que si, con posterioridad, esas personas disconformes quisieran beneficiarse de las obras (por ejemplo, usando la nueva piscina) podrían abonar los gastos. Eso sí, no solo se pagará el porcentaje correspondiente, sino también unos intereses establecidos legalmente.

Obligación de reparación de elementos comunes

La LPH obliga a la comunidad a realizar ciertas obras necesarias sin contar con un acuerdo previo de la junta de vecinos. Literalmente, dice lo siguiente:

“Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Estas obras obligatorias pueden surgir por la necesidad de mantenimiento del propio edificio o ser impuestas por la Administración Pública. En cualquier caso, hay que ejecutarlas, especialmente si se trata de las últimas. La administración suele dar un plazo para acometerlas y, si no se cumple, las llevan a cabo igualmente, para después pasar la factura a la comunidad con su correspondiente multa.

Comunicación y aprobación de las reparaciones urgentes de los elementos comunes

Como te hemos explicado antes, la LPH establece que no es necesario convocar una junta para hacer frente a los arreglos urgentes. Y la persona competente para llevarlos a cabo es el administrador, quien solo tiene que comunicárselo al presidente. Si no existiese esta figura, tendría que hacerse cargo directamente el presidente cuando fuera informado por el vecino afectado.

Un ejemplo de obra urgente puede ser la reparación de un techo tras una temporada de lluvias debido a que cause goteras o filtraciones al vecino del piso más alto. En estos casos, se debe informar al resto de propietarios a posteriori, no antes de abordar el proyecto.

¿Qué pasa si se hace “oídos sordos” a estos problemas?

Si el afectado comunica el problema pero nadie se hace cargo, el artículo 7.1 de la LPH no impide que el propietario ejecute dichas obras. La jurisprudencia avala este extremo, pero solo en ciertos casos:

• Si le ocasiona importantes molestias, y con la gravedad de que pueden ir a más.
• Se ha de comunicar antes a la comunidad.
• Si los responsables de hacerse cargo de la obra muestran una actitud pasiva durante un período de tiempo (no se determina concretamente en la ley).

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En estas situaciones, cuando es el propietario afectado el que toma la iniciativa, este tiene derecho a repercutir el coste a la comunidad. Eso sí, siempre y cuando la obra se efectúe para solucionar un problema urgente. Utilizando el ejemplo anterior, si el mal estado del tejado provoca goteras en tu casa, se lo comunicas al administrador y no te hace caso, podrías contratar a alguien. Esa factura te la abonaría la comunidad. Pero, si aprovechas para arreglar la cubierta de un tejado que está bien y que corresponde al contorno de tu casa, no se contemplaría como obra urgente.

En definitiva, las reparaciones obligatorias de la comunidad de vecinos pueden ser de carácter urgente o de mantenimiento. Dependiendo de su naturaleza, las pueden iniciar el administrador, el presidente o el vecino afectado. En la Ley de Propiedad Horizontal están todos los supuestos legales para abordarla sin que haya conflicto de intereses u otros problemas.