¿Qué tipos de viviendas protegidas existen?

Cualquier tiempo pasado fue mejor si se trata de vivienda protegida. En 2008 se edificaron en España 68.587 casas con algún tipo de protección, mientras que el año pasado apenas se terminaron en todo el país 9.221, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Las comunidades que más viviendas de protección oficial (VPO) pusieron en el mercado fueron Madrid (3.466), Cataluña (1.723) y País Vasco (1.565).

Una vivienda social es toda aquella que tiene alguna limitación o regulación en su precio y en su disposición y que recibe ayudas públicas de algún tipo. En España, la política estrella de vivienda social es la vivienda de protección oficial (VPO) que cada comunidad autónoma desgrana en todo tipo de siglas según distintas características y que te explicamos más adelante.

Actualmente el parque de vivienda protegida pública ocupa solo el 2,5% del total de construcciones del país, muy por detrás de la media de la Unión Europea (9,3%). Las construcciones de estas características dependen de los planes de Vivienda de cada comunidad autónoma y las hay de distintos tipos. Las administraciones, principalmente autonómicas y locales, cuentan con una serie de mecanismos para poner en marcha este tipo de promociones en las que se controla el precio de la vivienda y los ingresos de quienes las vayan a habitar.

En este artículo vamos a explicarte todo lo relativo a la vivienda protegida o de protección oficial. El motivo es su importante peso en el mercado inmobiliario y, porque también es una opciones preferidas por una gran parte de los compradores.

¿Qué es una vivienda protegida?

Una vivienda protegida, también conocida como vivienda de protección oficial (VPO) en España, es un tipo especial de inmueble. Su acceso y precio están regulados por normativas estatales y autonómicas. El objetivo principal es facilitar el acceso a la vivienda a grupos de población con ingresos más bajos o necesidades específicas, como personas mayores o con discapacidad. Estas viviendas se construyen siguiendo normativas específicas de diseño, calidad y habitabilidad, que varían según cada Comunidad Autónoma.

En España, la política de vivienda protegida asegura el acceso a una vivienda digna. Este es un derecho reconocido constitucionalmente. Tradicionalmente, estas viviendas se han beneficiado de ayudas económicas, estatales y autonómicas. El precio de una vivienda protegida sigue siendo más asequible que el de una vivienda libre. Esto se debe a las limitaciones de precio y a las ayudas previas.

En los desarrollos urbanísticos actuales, un porcentaje del suelo se reserva para la construcción de viviendas protegidas. El precio de estas viviendas varía según el régimen de protección aplicado y otros factores. Estos incluyen la ubicación y el momento en que se obtiene la calificación provisional del proyecto. Para ser consideradas protegidas, las viviendas deben cumplir con ciertos requisitos. Estos incluyen dimensiones máximas, diseño, calidad y precio máximo. Todo ello se verifica a través de la ‘calificación provisional’ y, después, con la ‘calificación definitiva’ de la vivienda terminada.

Como contrapartida a los precios limitados y las ayudas recibidas, las viviendas protegidas tienen restricciones adicionales. Estas restricciones afectan su venta o alquiler, asegurando que cumplen con su función social. Pueden incluir límites en los ingresos de los compradores o arrendatarios y condiciones específicas en la comercialización de las viviendas.

¿Quiénes pueden acceder a una vivienda protegida?

Los requisitos de cada región están condicionados por las normas mínimas del Plan Estatal de Vivienda. Estas normas exigen que las viviendas protegidas estén destinadas a la vivienda habitual y permanente, tengan un precio máximo de venta o alquiler y cuenten con una superficie máxima de 90m2.

En la práctica, los grupos a los que van dirigidos estas viviendas son los siguientes:

• Ingresos bajos. Es uno de los requisitos más habituales, puesto que se fomenta la oportunidad de tener acceso a una vivienda. Los ingresos se determinan según la zona donde vivas y teniendo en cuenta los miembros de la familia. Para conocer este dato recurren al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), un indicador que se publica cada año en la Ley de Presupuestos.
• Primeros compradores. En la práctica habitual también se ofrecen a aquellas personas que vayan a comprar una vivienda por primera vez.
• Grupos vulnerables. Entre estos podemos destacar a víctimas de violencia de género, personas con algún tipo de discapacidad o personas mayores.

De manera general existen unos requisitos para acceder a una vivienda protegida. Son los siguientes:

1. Ser mayor de edad o emancipado.
2. No haber disfrutado de una vivienda protegida con anterioridad en España.
3. No tener una vivienda en propiedad. Hay excepciones como, por ejemplo, que un juez haya dictaminado que sea el lugar de residencia de tu expareja y vuestros hijos.
4. La vivienda deberá contar con un precio máximo de venta o un alquiler máximo referencia.
5. Disponer de unos ingresos familiares mínimos.
6. No haber obtenido en los 10 años anteriores ayudas financieras procedentes de planes autonómicos o estatales de vivienda
7. Estar inscrito en un registro público de demandantes de vivienda protegida, creado y gestionado por cada Comunidad Autónoma.

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¿Qué tipos de vivienda protegida hay?

En el mercado español existen 3 tipos de viviendas protegidas. Es importante que las conozcas al detalle antes de decidirte por esta opción de compra y de esta forma evitar confusiones.

Vivienda Protegida Oficial- VPO

Las viviendas de protección oficial, también llamadas VPO, tienen su origen en los años 60, no obstante, a día de hoy se siguen usando. El mercado privado sigue copando la práctica totalidad de las viviendas, pero las VPO siguen siendo muy importantes para facilitar el acceso a determinadas personas.

En la actualidad, está vigente el Plan Estatal de Acceso a la Vivienda (2022-2025). En este plan del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se han contemplado las siguientes medidas:

• Programa de subsidios de préstamos para facilitar la compra.
• Incremento del parque público de viviendas.
• Disposición de inmuebles de la SAREB para viviendas sociales.
• Creación del bono joven para alquiler.

Vivienda POPP

Vivienda de protección oficial de promoción pública (VPOPP). Es un tipo de vivienda muy similar a la VPO, pero la diferencia radica en que el promotor es algún tipo de organismo público. El tiempo en que se tardan en construir estas viviendas protegidas suele ser muy alto. No obstante, por lo general tienen un límite de espacios, aunque los estándares suelen ser de alta calidad.

Vivienda VPP

La vivienda de Protección Pública se caracteriza principalmente por establecer una serie de condiciones para facilitar la construcción y comercialización de viviendas. Lee los siguientes tipos para conocer cuáles son:

Viviendas VPPB

• Las viviendas con Protección Pública Básica (VPPB) son viviendas que tienen el límite máximo de construcción de 110 metros cuadrados salvo que se destinen a familias numerosas y pueda llegar hasta os 150m2. Tienen un régimen de protección de 20 años.

Viviendas VPPL

Son Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado. El límite máximo de superficie es de 150 metros cuadrados. El precio de venta y alquiler está limitado por la adminsitración.

Viviendas VPPA

Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento. Se destinan al alquiler, pero con la particularidad de que la renta tiene unos límites.

Vivienda VPPA OC

Es la Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra. La renta tiene unos límites en cuanto al precio. Además, se facilita que el inquilino tenga posibilidad de comprar la vivienda de forma preferente.

Vivienda VPPA OC J

Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra para Jóvenes (VPPA OC J). Es la misma que la anterior, pero con la diferencia de que solo pueden suscribir este contrato los menores de 35 años.

Vivienda VIS

Se refiere a la vivienda de Integración Social (VIS), están destinadas a colectivos vulnerables. Eso sí, la propiedad no se puede adquirir pero si vivir de arrendamiento. Su superficie es de 130 m2 como máximo.

¿Cómo saber si una VPO es pública o privada?

Saber si una VPO es pública o privada es relativamente fácil. Lo más sencillo es consultar con la promotora para que nos facilite la información. La única diferencia radica en la entidad que la promueve. Si es una VPO pública, la promotora es un organismo o empresa pública. En cambio, si la promotora es una mercantil, la VPO será privada.

Por otro lado, también puedes revisar la documentación para poder obtener este dato (contrato de alquiler, nota simple, etc.).

Viviendas de protección oficial de promoción privada

Este tipo de viviendas protegidas están promovidas y construidas por empresas de carácter privado, es decir, ningún organismo o empresa pública está presente. Sin embargo, no están sujetas a las reglas del mercado libre, puesto que están condicionadas por una serie de normas y regulaciones específicas.

Entre las características más destacadas, se encuentran las siguientes: precios regulados, condiciones de acceso, finalidad social, etc.

Así en las viviendas de Precio Tasado (VPT)  se deben cumplir ciertos criterios y condiciones específicas. Una de las principales diferencias entre las VPT y las Viviendas de Protección Oficial (VPO) radica en que las VPT tienen un umbral de ingresos mínimos para las familias un poco más alto que el requerido para las VPO. Además, es posible adquirir una VPT incluso si ya se posee una vivienda en el mercado libre, siempre que se satisfagan determinadas condiciones.

Obligaciones y derechos de las VPO

Las viviendas de protección oficial están sujetas a una serie de derechos y obligaciones para los propietarios. En cuanto a los derechos, destacan los siguientes:

• Derecho a la propiedad. Los propietarios tienen plena posesión de su vivienda, con las responsabilidades y beneficios habituales de ser dueños, aunque sujetos a las regulaciones de las VPO.
• Derecho a vender y alquilar. Pueden vender o alquilar su vivienda, pero estas transacciones están reguladas para mantener la asequibilidad de la vivienda. Esto puede incluir limitaciones en el precio y ciertas condiciones antes de la venta o alquiler.
• Derecho a mejoras y renovaciones. Los propietarios pueden personalizar y mantener su vivienda, aunque algunas renovaciones importantes pueden requerir aprobación administrativa.

Estos derechos están diseñados para equilibrar la accesibilidad de las VPO con los beneficios de la propiedad privada, asegurando que estas viviendas sigan siendo asequibles y accesibles para quienes las necesiten.

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¿Qué obligaciones hay para los propietarios?

• Vivir. Debes residir en la vivienda de forma habitual. Si se utiliza una Vivienda de Protección Oficial como residencia vacacional es algo que supone una falta muy grave. Una VPO se debe utilizar como residencia familiar únicamente y nunca para otros usos, como sede para un negocio.
• Acceso. El propietario de la VPO tiene un plazo determinado para entrar a vivir en ella. Si se incumple puede llegar a perder la propiedad.
• Vender. Restricciones para volver a vender la vivienda hasta que no hayan transcurrido una serie de años.
• Ingresos. Obligación de notificar los cambios en los ingresos que percibas.
• Alquilar. Si se alquila sin contar con los permisos necesarios, también puede ser motivo de expropiación. En el caso de que el alquiler se realice, el precio que ha de fijarse debe ser el de vivienda pública y no el que se ajusta al de libre mercado.

¿Qué significa VPO en plena propiedad?

VPO en plena propiedad significa que la persona que la adquiere tiene todos los derechos que conlleva. Por ejemplo, venderla, alquilarla o realizar mejoras en las prestaciones. No obstante, según el tipo de VPO, puede haber restricciones y limitaciones a estos derechos.

En resumen, la vivienda protegida es una tipología de inmueble que tiene mucha importancia en el sector inmobiliario. Esperamos que con este artículo tengas toda la información que necesitas antes de decidirte por optar por esta vivienda.