¿Cómo saber si un apartamento turístico es legal?

Con un apartamento en propiedad, Isabel se animó a alquilar el estudio que había heredado de sus padres. Parecía el plan perfecto para sacarse un dinerillo extra. Se apresuró a publicar la vivienda en diversas plataformas, a priori cumplía los requisitos para alojar a cientos de turistas en verano.  ¿Qué podía salir mal?  Pronto se dio cuenta que no todo era tan bonito como parecía. Los desperfectos, el ruido, las fiestas, las quejas de sus vecinos y, por si fuera poco, una vecina la había denunciado por no estar la vivienda registrada en el organismo de turismo. Se le fue de las manos. A Isabel nadie la había informado de los pasos a seguir para que su piso fuese declarado turístico y legal para alquilar. Por ello, con este artículo te informamos cuándo un piso turístico es legal o ilegal y cómo proceder. Y además, te contamos qué dice la ley sobre si es posible prohibirlo en las comunidades.

¿Cuándo un piso turístico es legal?

Normativa municipal propia

Para que un piso sea declarado turístico y puedas alquilarlo de forma legal es necesario, primero de todo, comprobar si existe una normativa municipal propia que lo regule, porque aunque una Comunidad Autónoma haya autorizado una vivienda como piso turístico, el ayuntamiento correspondiente puede prohibirlo. Algunas ciudades, ante la masificación de este tipo de viviendas, los ha prohibido en algunos barrios o zonas concretas. 

Y te preguntarás; ¿Cómo la Comunidad Autónoma ha autorizado el registro del piso turístico si el ayuntamiento lo prohíbe? Pueden darse por 2 motivos:

• Que la Comunidad Autónoma no cruce datos, es decir, que no sepa que ese piso se encuentra en una zona donde se prohíben las viviendas de uso turístico.
• O que dicha regulación se realizara posteriormente a la obtención de la autorización autonómica.

Es el caso de Madrid, la Comunidad Autónoma permite el alquiler turístico con solo la inscripción en el registro. Sin embargo, el propio Ayuntamiento ha probado un plan para regular los pisos turísticos y para obtener la licencia, el piso en alquiler deberá tener un acceso diferenciado del resto de vecinos de la finca. Por lo tanto, las viviendas que cuenten con el código de registro por la Comunidad Autónoma y no tengan la licencia del ayuntamiento y se alquilen, estarán infringiendo la regulación municipal de Madrid.

Registrarlo y declarar la actividad

Una vez, tengas todo esto claro y cumplas con la normativa, deberás registrarlo y declarar la actividad ante el ayuntamiento o el departamento de turismo de tu Comunidad Autónoma. Sin la autorización correspondiente, el piso será considerado ilegal, y tampoco podrás anunciarla en ningún portal publicitario.

Para que te concedan una licencia tendrán en cuenta los siguientes requisitos:

• Contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a terceros por uso y disfrute de la vivienda.
• Tener a disposición hojas de reclamaciones.
• Disponer un teléfono 24 horas para atender cualquier emergencia.
• La vivienda tenga calefacción y aire acondicionado.

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¿Cómo inscribir la vivienda?

Si eres el dueño de la vivienda, deberás presentar en el organismo turístico de tu Comunidad Autónoma, lo siguiente: 

1. Una Declaración Responsable donde indiques tus datos de identificación y los de la vivienda,  que la misma dispone de cédula de habitabilidad y que cumple con los requisitos de la legislación vigente en cada Comunidad Autónoma.
2. Un informe favorable de compatibilidad urbanística emitido por el Ayuntamiento,  que incluye un código (CSV) que permite la verificación de la integridad y autenticidad de documentos electrónicos. 

Una vez presentada esta documentación se da de alta en el registro de viviendas turísticas y la vivienda ya estará disponible para ser alquilada para su uso turístico.

¿Cómo comprobar un registro turístico? 

Puedes comprobar el número de inscripción en el registro autonómico correspondiente, por si se te presentase algún inconveniente durante el tiempo en el que estés alojado y saber que la ley te protege completamente.

Algunos de los organismos que regulan las viviendas de uso turístico han habilitado un directorio para dar a conocer los establecimientos turísticos legales en su territorio. Es el caso de:

 Comunidad Valenciana

 Galicia

 Andalucía

 Aragón 

 Barcelona

Si en tu Comunidad no existe un directorio público parecido, siempre podrás preguntar directamente en el servicio autonómico de turismo si un establecimiento concreto es legal o no.

¿La Comunidad puede prohibir el alquiler de pisos turísticos?

La Ley de Propiedad Horizontal, específicamente en su artículo 17.12, permite a los propietarios destinar sus viviendas al alquiler turístico. No obstante, si esta actividad afecta negativamente la convivencia o genera molestias a los vecinos, las comunidades de propietarios tienen la facultad de limitarla o prohibirla. Para que esto sea posible, se requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, tal como lo ha ratificado el Tribunal Supremo.

Esta medida, introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, busca equilibrar los derechos de los propietarios con el bienestar de la comunidad. Así, las juntas de propietarios pueden regular el uso de los inmuebles en función de las necesidades del entorno, asegurando una mejor convivencia dentro del edificio. La reciente sentencia del Supremo confirma que esta regulación no requiere unanimidad, lo que facilita la adopción de medidas que favorezcan la tranquilidad y el bienestar de todos los vecinos.

Si los inquilinos causan molestias, ¿el propietario es el responsable?

Cuando los inquilinos son transitorios no se les puede decir nada. No se puede ejercer una acción civil contra ellos. La acción se dirigirá contra el propietario. Ha incumplido la normativa y ya se le puede prohibir el alquiler vacacional.

¿Cómo limitar pisos turísticos en una Comunidad de propietarios?

La prohibición de limitar el alquiler turístico está prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

Si la Comunidad de Propietarios quiere limitar el alquiler turístico, tiene que estar recogido en el Título constitutivo o en los Estatutos. En su defecto, solo podrá limitarse por acuerdo de la Comunidad.

Para aprobar la una limitación del alquiler turístico por la Comunidad bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. La Junta tiene que alcanzar una mayoría simple, mitad más uno, y que tenga la mayoría de cuotas. Se espera 30 días, y si nadie se opone se ve si se llega a esas tres quintas partes. Esto ha cambiado, antes era necesario la unanimidad.

Lo que se propone en esa normativa de régimen interno son una serie de normas y limitaciones que deben cumplir los alquileres vacacionales. El que no las cumpla, se aplicará la acción de cesación, recogida en el artículo 7.2 LPH. En ningún caso se puede prohibir directamente.

Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder utilizar la vivienda como alquiler turístico deberás contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.

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Cuando no existe prohibición en los Estatutos, ni acuerdo

Si en los Estatutos no consta esta prohibición o no se consigue modificar, cualquier vecino que tenga constancia de la ilegalidad puede presentar una denuncia ante el ayuntamiento o ante el departamento de turismo de su Comunidad Autónoma para que se inicie el procedimiento de comprobación y, en su caso, sancionador que podría suponer el cierre de esta actividad y la imposición de una sanción administrativa al propietario. 

Cuando sí está limitada la actividad en los estatutos o mediante acuerdo.

Si la Comunidad tiene recogidas algunas limitaciones al alquiler turístico en el edificio y un propietario las incumple, la Comunidad podrá ejercitar la acción de cesación de la actividad, según se recoge en el artículo 7.2 de la LPH.