Ocupación de las zonas comunes en Comunidades de Propietarios

Vivir en una Comunidad de Propietarios puede provocar conflictos entre los vecinos por diferentes motivos. El que hoy queremos exponer es uno de los más frecuentes y vamos a intentar solucionar todas las dudas posibles. ¿Qué ocurre con la ocupación de las zonas comunes en las Comunidades de Propietarios?

La Ley de propiedad horizontal (LPH) no nos explica qué son los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios. Simplemente se refiere a ellos en el artículo 3 que reproducimos a continuación, donde remite a lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil.

Artículo 3 (LPH). (Modificado por Ley 8/2013, de 26 de junio)

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Artículo 396 (Código Civil).

Así pues, es el Código Civil en su artículo 396 define los elementos comunes como los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, por ejemplo: el suelo, los techos, los muros de carga, las vigas, la terraza común del edificio, piscina, el portal, las escaleras, la portería, los pasillos, ascensor, los depósitos, los contadores, etc.

Algunos de los problemas de convivencia en las Comunidades de Vecinos se producen precisamente por la ocupación de las zonas comunes de la Comunidad.

El artículo 394 del Código Civil dice que: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Además es el artículo 397 del Código Civil el que expone: “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.

Si tu vecino, por ejemplo, aparca su bici en un pasillo del edificio que no está dispuesto para ser aparcamiento de bicis, estás en tu derecho de quejarte. Pero lo primero que debes hacer es informarte si la Comunidad ha permitido el uso de esas zonas comunes para ese objetivo. Porque si tiene el ok de la Comunidad no se podrá hacer mucho.

No obstante si tu vecino está usando esa zona común infringiendo las normas de la Comunidad, lo primero que podrías hacer sería hablar tranquilamente con el vecino para hacerle entender que no está haciendo un uso adecuado del espacio. El objetivo será que deje de realizar esa acción.

Pero si no consigues nada, te animamos a tratar el tema con el Presidente de la Comunidad. Él valorará hablar con el vecino y más tarde podrá compartir toda la información con el administrador de fincas por si fuesen necesarias tomar medidas legales.

No obstante, lo más frecuente es que el vecino no supiese que está haciendo uso indebido del espacio común, y al ser informado corrija su postura.

Las zonas comunes son responsabilidad de todos los vecinos. Por ejemplo, si sucede un incidente o alguien se hace daño en el jardín, en la piscina, ascensor o cualquier otra zona común, la responsabilidad final será de todos los propietarios. Por tanto, también es importante que haya un seguro de la Comunidad que cubra cualquier posible incidente.

Desde Mediterráneo hemos querido hacer la vida más sencilla a nuestros propietarios, dándoles la opción de utilizar Securme, la correduría de seguros especializada en Comunidades de Vecinos. Con SecurMe dispondrás de la mayor protección posible, con todas las garantías y un servicio de asistencia urgente.

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