Morosidad en las Comunidades de propietarios

La morosidad es una de las principales preocupaciones en las Comunidades de Propietarios y fuente de conflictos vecinales. En este artículo tratamos de dar respuesta a algunas de las dudas que nos plantean muchos propietarios.

¿Qué ampara a la Comunidad para cobrar las deudas?

El art.9 de la LPH recoge la regulación sobre la obligación del pago de los gastos comunes entre los propietarios y el modo en que la comunidad puede reclamar estos pagos. Para reclamar las deudas, existe el procedimiento monitorio, con unos plazos más cortos para cobrar las deudas.

Además, desde el 16 de junio de 2022 las comunidades de propietarios tienen más recursos para luchar contra la morosidad gracias a la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Se ha modificado el artículo 21 que hace referencia al impago de los gastos en las Comunidades. En el texto se especifica la posibilidad de establecer intereses superiores al interés estipulado o privar temporalmente del uso de elementos comunes no indispensables. Además, los intereses estarán vigentes desde la fecha en la que debe abonarse el pago y este no se realiza. Como novedad se elimina la obligatoriedad de emitir avisos previos.

¿Cuándo prescribe una deuda?

Desde el año 2015 el plazo de prescripción para reclamar los gastos comunes en una comunidad de vecinos es de 5 años, por lo que pasado este tiempo no se podrán exigir, según el art. 1964 del Código Civil.

¿Qué consecuencias tiene ser un vecino moroso?

Ser un propietario moroso tiene varias consecuencias que afectan desde la toma de decisiones en las juntas hasta el uso de las zonas comunes. Estas son algunas de las consecuencias.

Perder el derecho al voto en las juntas

También se puede restringir de forma temporal la participación en los asuntos de la comunidad hasta que las deudas estén regularizadas o haya un acuerdo de pagos

Vetar el uso de la piscina y zonas comunes no indispensables

Con la nueva actualización de la LPH las comunidades tienen más capacidad sancionadora y ya pueden vetar el uso de ciertas zonas comunes, que no sean consideradas como imprescindibles y siempre de forma temporal. Por ejemplo, el uso de la piscina, jardines o pistas deportivas están dentro de los servicios que se pueden prohibir.

Te recomendamos: Todas las novedades de la modificación de la LPH en 2022

¿Qué formas hay para reclamar la deuda a un moroso?

Hay varias formas para reclamar las deudas. La figura del administrador juega un papel muy importante a la hora de enfocar y gestionar los inconvenientes por impagos, siempre desde el diálogo, la negociación y hasta la vía judicial. A continuación te explicamos la formas que hay para reclamas las deudas.

El diálogo

La primera opción es utilizar la vía diplomática y tratar de hablar con el deudor para llegar a un acuerdo.

Cada caso es un mundo y hay impagos que no tienen justificación y otros que se deben a falta de recursos económicos. Es recomendable que se busquen vías alternativas a la reclamación judicial. Un ejemplo de este tipo de vía es el fraccionamiento de los pagos. La decisión de ser más flexible con un vecino para fraccionar sus pagos, debe ser aprobado en junta.

Requerimiento de pago

Si el diálogo y la vía diplomática no ha sido fructífera para llegar a un acuerdo en el pago de las deudas, lo siguiente será recurrir a la forma oficial de reclamación a través de un requerimiento de pago vía burofax.  Para que la liquidación de la deuda se lleve a cabo, es necesario indicar el origen de todos los gastos que se le reclaman (cuotas ordinarias, fondo de reserva, derramas…) y especificar en qué junta fue aprobado cada importe. 

Se establecerá un plazo de pago voluntario de unos días, y se le advertirá que, en caso de no abonar la deuda, se realizará la demanda correspondiente y se iniciará, en este caso, el procedimiento monitorio.

¿Cómo podemos interrumpir el plazo de prescripción?

La mayoría de las acciones prescriben por el transcurso del tiempo. En este caso, las deudas prescriben a los 5 años. Sin embargo, la ley establece que estos plazos pueden ser interrumpidos y, por lo tanto, los plazos dejarán de contar cuando se realicen ciertas actuaciones.

Por ejemplo, enviando una comunicación al propietario moroso donde se indique la deuda y su cuantía ya quedaría interrumpida la prescripción.

Mediación-conciliación

También existe la posibilidad de usar la mediación-conciliación para resolver un conflicto sin llegar a la vía judicial. Un tercero actuará como mediador para llegar a un acuerdo. Esta forma de mediación se conoce como arbitraje.

Juicio monitorio

Es un procedimiento de reclamación de deuda que pertenece a la vía civil, la diferencia con otros procesos es que es más sencillo de tramitar. En estos juicios los plazos son más cortos y se busca acelerar el cobro lo más rápido posible. Ahora, tras la nueva actualización de la LPH, se ha modificado la regulación de este proceso para hacerlo más ágil.

La novedad es que se pueden incluir todas las cuotas impagadas desde la fecha del acta y hasta la presentación de la demanda. Antes solo se tenían en cuenta los impagos recogidos en el acta. Asimismo, según la LPH, también se podría exigir intereses a la hora de cobrar la deuda del vecino moroso.

Para iniciar este procedimiento monitorio hay que convocar una junta de propietarios para acordar que se van a realizar actuaciones legales contra los morosos y notificar en el acta correspondiente la deuda total que tiene cada propietario.

Una vez presentado en el juzgado dispondrá de 20 días para pagar la deuda.

¿Qué ventajas tiene la Comunidad para cobrar las deudas?

Para garantizar el correcto funcionamiento de los servicios de las comunidades, estas tienen algunas garantías para cobrar las deudas pendientes.

Lo más importante es actuar con rapidez para evitar que prescriban las deudas.

Las Comunidades tienen preferencia de crédito frente a terceros

Las cantidades adeudadas a la comunidad por el propietario moroso tiene preferencia de cobro frente a la hipoteca o embargos, siempre que las cuotas impagadas respondan a las del año en curso y los 3 años anteriores.

 Tercería de mejor derecho

La tercería de mejor derecho es una opción que tienen las comunidades para solicitar que se les reconozca la preferencia de crédito o preferencia a cobrar las deudas frente a otros acreedores. Si no lo hace, cada año que pase, perderá el privilegio de crédito. 

La tercería de mejor derecho será posible solamente en el caso de que la casa tenga una hipoteca.

Por ley, las comunidades solo podrán cobrar las deudas del año en curso y los 3 años anteriores. Se considerará como año en curso la fecha en la que se inició la demanda. No quiere decir que no haya deudas de los años anteriores, sino que ya no tiene preferencia de cobro.

Solicitar la tercería de mejor derecho es importante porque garantiza a la comunidad preferencia de cobro en caso de que el deudor venda la casa o tenga más de una deuda.

Responsabilidad del comprador

En el momento que se adquiere una vivienda, el comprador, que responde con su propio inmueble, será el responsable de todos los pagos de la comunidad, así como de las cantidades adeudadas por el anterior propietario si éste no las hubiese pagado en su totalidad. Por ley se hará responsable de los 3 últimos años impagados. 

Cuando se va a comprar una vivienda es muy importante solicitar el certificado de deuda de la Comunidad donde se indica si hay deudas con la comunidad o está al corriente.

Responsabilidad del vendedor

El vendedor tiene la obligación de comunicar al comprador y mencionar en la escritura las cargas y gravámenes del inmueble (1483 CC) y en particular si se halla al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o adeuda alguna cantidad (art. 9.1.e LPH). Para ello, deberá solicitar el certificado de deuda de la comunidad, que es una declaración formal e informativa del estado de las deudas.

Desde Mediterráneo somos conscientes del malestar que puede ocasionar los vecinos morosos en las comunidades. Por ello, ponemos a disposición de todos los propietarios un departamento exclusivo para gestionar y controlar la morosidad. Si tienes una situación de morosidad en tu Comunidad, te asesoramos.