Modelo 347 en una comunidad de propietarios: operaciones a declarar y plazos

La gestión tributaria de las comunidades de propietarios incluye, con carácter anual, la presentación del Modelo 347. Este año, la declaración cobra especial relevancia debido a la obligación de informar sobre las subvenciones públicas percibidas para la rehabilitación energética, una de las principales novedades en el control fiscal de las fincas. Aunque este modelo es informativo y no supone un pago de impuestos, permite a la Agencia Tributaria cruzar los datos de las ayudas recibidas y los gastos con proveedores, siendo un trámite obligatorio para todas aquellas comunidades con operaciones superiores a los 3.005,06 euros durante el año anterior. Te lo contamos.

¿Qué es el Modelo 347 y por qué es vital para su finca?

La normativa exige que las comunidades de propietarios informen sobre todos aquellos proveedores o clientes con los que hayan realizado operaciones que, en su conjunto, superaron los 3.005,06 € (IVA incluido) durante el año anterior.

Este modelo actúa como un radar contra la economía sumergida. Si una comunidad declara haber pagado una rehabilitación de fachada por valor de 50.000 €, pero la empresa constructora no refleja ese ingreso en su contabilidad, se dispara una alerta automática en el sistema de la AEAT.

Calendario 2026: Una fecha límite excepcional

Para el presente ejercicio, los administradores y juntas de propietarios deben prestar especial atención al calendario. Aunque el plazo legal finaliza habitualmente el último día de febrero, la configuración del calendario de 2026 introduce un matiz importante:

Cierre de plazo: Dado que el 28 de febrero de 2026 cae en sábado, el plazo para la presentación telemática del Modelo 347 se extiende oficialmente hasta el lunes 2 de marzo de 2026.

¿Qué operaciones deben declararse?

La normativa tributaria establece que las comunidades de propietarios deben informar sobre todas aquellas personas o entidades con las que hayan realizado operaciones que, en su conjunto, superen los 3.005,06 € anuales. Para determinar si una operación alcanza este umbral, es necesario aplicar dos criterios técnicos fundamentales:

El cómputo del importe total (IVA incluido)

La obligación de declarar no se determina por la base imponible de las facturas, sino por el importe total de la contraprestación. Esto implica que el cálculo debe incluir obligatoriamente el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), así como cualquier recargo de equivalencia o tasas que figuren en el documento.

En términos prácticos, un servicio cuya base neta sea de 2.500 € generará la obligación de ser declarado, ya que al sumar el 21% de IVA (525 €), la cifra final de 3.025 € excede el límite legal.

La acumulación anual por NIF

El Modelo 347 no analiza facturas de forma aislada, sino el volumen de negocio acumulado con cada proveedor (identificado por su NIF) a lo largo del año natural. Deben sumarse todos los servicios contratados a una misma empresa o profesional, independientemente de que correspondan a conceptos distintos o intervenciones puntuales en la finca.

Conceptos sujetos a declaración

La normativa tributaria establece que las comunidades de propietarios deben informar sobre todas aquellas personas o entidades con las que hayan realizado operaciones que, en su conjunto, superen los 3.005,06 € anuales. Para determinar si una operación alcanza este umbral, es necesario aplicar dos criterios técnicos fundamentales:

El cómputo del importe total (IVA incluido)

La obligación de declarar no se determina por la base imponible de las facturas, sino por el importe total de la contraprestación. Esto implica que el cálculo debe incluir obligatoriamente el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), así como cualquier recargo de equivalencia o tasas que figuren en el documento.

En términos prácticos, un servicio cuya base neta sea de 2.500 € generará la obligación de ser declarado, ya que al sumar el 21% de IVA (525 €), la cifra final de 3.025 € excede el límite legal.

La acumulación anual por NIF

El Modelo 347 no analiza facturas de forma aislada, sino el volumen de negocio acumulado con cada proveedor (identificado por su NIF) a lo largo del año natural. Deben sumarse todos los servicios contratados a una misma empresa o profesional, independientemente de que correspondan a conceptos distintos o intervenciones puntuales en la finca.

Conceptos sujetos a declaración

Dentro de este marco económico, las operaciones más frecuentes que deben reportarse incluyen:

• Obras de rehabilitación y mantenimiento: Reformas de fachada, impermeabilización, servicios de conserjería, limpieza o mantenimiento de ascensores.
• Subvenciones públicas: Las ayudas recibidas por la comunidad (como las destinadas a eficiencia energética) deben declararse si superan el umbral citado, computándose en el momento de su cobro efectivo.
• Ingresos por elementos comunes: Arrendamientos de espacios para antenas de telefonía, publicidad o el alquiler de la vivienda de portería.

El tratamiento de las subvenciones: ¿Cómo declarar los Fondos Next Generation?

El cobro de ayudas públicas es el punto clave de este ejercicio y genera dudas recurrentes. Es fundamental distinguir entre la obligación de informar y el pago de impuestos.

Exención fiscal vs. obligación informativa

Aunque las ayudas de los Fondos Next Generation para eficiencia energética están exentas de tributar en el IRPF de los propietarios, la comunidad tiene la obligación legal de declararlas en el Modelo 347. Hacienda requiere esta información para verificar el destino de los fondos públicos. No informar sobre este ingreso puede acarrear sanciones, independientemente de que la ayuda esté libre de impuestos para los vecinos.

Criterio de cobro y Modelo 184

A diferencia de las facturas de obras, las subvenciones se declaran en el año en que el dinero se recibe efectivamente en la cuenta de la comunidad. Posteriormente, esta información se desglosará también en el Modelo 184, para que la Agencia Tributaria sepa qué parte de la ayuda le corresponde a cada propietario y pueda marcarla como exenta en sus borradores de la Renta.

Excepciones: Los gastos que no computan

Históricamente, ha existido confusión sobre si los recibos de las grandes compañías eléctricas o de agua deben incluirse. La respuesta corta es no, pero el motivo técnico es relevante para la transparencia de la junta:

• Las comunidades de propietarios se consideran “consumidores finales” a efectos de estos suministros.
• Las propias compañías suministradoras ya informan a Hacienda de estos cobros a través de otros modelos específicos.
• La excepción: Si la comunidad de propietarios desarrolla una actividad económica (como el alquiler de un local comercial propio), el tratamiento de estas facturas podría variar.

El impacto de los Fondos Next Generation

España se encuentra en pleno proceso de renovación del parque de viviendas gracias a los fondos europeos. Esto ha multiplicado el volumen de subvenciones recibidas por las comunidades.

¿Cómo se reportan estas ayudas? Desde un punto de vista técnico, la comunidad debe declarar la subvención en el Modelo 347 bajo la clave correspondiente. No obstante, surge un conflicto común: el momento de la declaración. Según el criterio de Hacienda, la subvención debe reflejarse en el ejercicio en el que se percibe el cobro efectivo, no cuando se concede. Si su comunidad recibió una ayuda para la instalación de placas solares en octubre de 2025, es ahora, en marzo de 2026, cuando debe quedar debidamente informada.

¿Qué ocurre ante un descuadre?

Uno de los momentos que más dudas genera en las juntas de propietarios es cuando los datos de la comunidad no “cuadran” exactamente con los de la empresa que ha hecho una obra. Esto no siempre significa que haya un error; muchas veces se debe a que el proveedor utiliza el llamado Régimen Especial del Criterio de Caja (RECC).

¿En qué consiste este desfase?

Para que se entienda fácilmente: la mayoría de las comunidades funcionan por el criterio de devengo, es decir, anotan la factura en cuanto el técnico termina el trabajo y entrega el papel, sin importar si se paga ese mismo día o un mes después. Sin embargo, algunas empresas (especialmente autónomos o pequeñas pymes) eligen el criterio de caja. Esto significa que ellos no informan a Hacienda de esa factura hasta que no reciben el dinero en su cuenta bancaria.

Un ejemplo real del día a día

Imaginemos que la comunidad contrata una reparación de fachadas en noviembre de 2025 por un valor de 5.000 €.

• La empresa emite la factura el 15 de noviembre. La comunidad la recibe y la contabiliza en 2025.
• La comunidad decide pagar esa factura en dos plazos: la mitad en diciembre de 2025 y la otra mitad en enero de 2026.

¿Qué pasará en el Modelo 347?

• La comunidad declarará que ha gastado 5.000 € en 2025.
• El proveedor, si está en criterio de caja, declarará que solo ha cobrado 2.500 € en 2025 (y el resto lo declarará el año que viene).

Hacienda recibe dos cifras distintas para una misma obra. Aunque pueda parecer un problema, el sistema de la Agencia Tributaria ya está preparado para estas asimetrías, siempre que la comunidad pueda demostrar con sus extractos bancarios por qué hay ese descuadre.

¿Cómo gestionamos estas discrepancias?

Para evitar que Hacienda envíe una carta pidiendo explicaciones, el trabajo de administración es clave. Antes de presentar el modelo en marzo, realizamos una conciliación técnica:

• Contactamos con los proveedores principales para confirmar en qué régimen tributan.
• Verificamos que las fechas de cobro y pago están perfectamente documentadas.
• Si detectamos que el error es humano (y no por el criterio de caja), presentamos una declaración complementaria para corregir el dato antes de que Hacienda nos avise, lo que evita sanciones.

Te recomendamos: Certificado digital de Comunidades de Propietarios. ¿Qué es y cómo obtenerlo?

El Calendario 2026 y la gestión de la “Declaración Complementaria”

Como hemos mencionado, la fecha límite para el ejercicio actual se traslada al lunes 2 de marzo de 2026. Pero, ¿qué ocurre si tras esa fecha se descubre una factura traspapelada?

La normativa permite la presentación de una declaración complementaria (para añadir datos) o sustitutiva (para reemplazar la anterior). El periodismo de servicio nos obliga a advertir: si esta corrección se realiza antes de que Hacienda envíe un requerimiento, las sanciones se atenúan significativamente. Es preferible confesar un error que esperar a que el algoritmo de la AEAT lo detecte.

Te recomendamos: Qué impuestos pagan las comunidades de propietarios

Consecuencias legales. La responsabilidad de la junta

Aunque el administrador de fincas es el gestor, la responsabilidad subsidiaria recae sobre la Comunidad de Propietarios. Las sanciones no son solo económicas (partiendo de los 300 €); existe un daño colateral mayor: la pérdida de la posibilidad de obtener nuevas subvenciones públicas. Una comunidad que no está al corriente de sus obligaciones informativas queda automáticamente bloqueada para recibir futuras ayudas de rehabilitación o accesibilidad.

La complejidad de las normativas tributarias y el control digital de la Agencia Tributaria hacen que la gestión de una comunidad requiera, hoy más que nunca, un apoyo técnico especializado. En Mediterráneo Global contamos con un departamento fiscal dedicado exclusivamente a dar soporte a nuestros administradores de fincas.

Nuestros profesionales están al día de cada cambio normativo y novedad técnica, encargándose de supervisar la conciliación de datos y la presentación telemática de todos los modelos oficiales. De este modo, garantizamos que su comunidad cumpla rigurosamente con la ley, evitando sanciones y asegurando que la gestión de su finca sea sinónimo de transparencia y seguridad.