Estatutos de Comunidad de Propietarios: Derechos y obligaciones

En una comunidad de propietarios, los dueños de distintas unidades (viviendas, locales, garajes) de un edificio o urbanización comparten tanto derechos exclusivos sobre sus propiedades individuales como responsabilidades y derechos sobre las áreas comunes, como jardines, piscinas y ascensores. Este sistema de convivencia requiere un entendimiento claro de los derechos y obligaciones de cada propietario, así como de los estatutos que regulan la vida comunitaria para asegurar una gestión eficiente y armoniosa del inmueble.

Los estatutos de una comunidad de vecinos son un conjunto de normas que regulan la convivencia, derechos y obligaciones de los propietarios dentro de una comunidad. Estos documentos establecen las reglas que deben seguirse para el uso de las zonas comunes, la administración de la comunidad, y las condiciones para realizar obras o modificaciones en las propiedades. Además, los estatutos son esenciales para definir los procedimientos de elección y responsabilidades de cargos como el presidente y el administrador, así como las contribuciones a los gastos comunes y las normas de mantenimiento y conservación del edificio.

Los estatutos no tienen un modelo predefinido y deben ser acordados por todos los propietarios, lo que requiere unanimidad en una junta extraordinaria para su aprobación. Esta unanimidad asegura que todos los miembros de la comunidad tengan iguales derechos y obligaciones. Los estatutos deben complementar, pero no contradecir, la Ley de Propiedad Horizontal y son de obligatorio cumplimiento. En caso de incumplimiento, la comunidad puede emprender acciones judiciales contra el infractor​.

Además, los estatutos difieren de otros documentos como los títulos constitutivos, que describen las características físicas del edificio, y las normas de convivencia, que se enfocan más en la resolución de conflictos entre vecinos y pueden modificarse con mayor flexibilidad en juntas ordinarias

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Los estatutos de una comunidad de vecinos son documentos esenciales que regulan la convivencia, los derechos y las obligaciones de los propietarios. Estos documentos, aunque no son obligatorios, son altamente recomendables, ya que facilitan la gestión de la comunidad y la resolución de conflictos.

Aunque la LPH menciona su importancia y proporciona directrices sobre su contenido en varios artículos (5, 6 y 17), no establece su obligatoriedad. Sin embargo, tener estatutos es altamente recomendable porque establecen claramente las normas de convivencia, el uso de elementos comunes y privativos, y la administración de la comunidad. En ausencia de estatutos, las comunidades deben regirse por las normas generales establecidas en la LPH y otras normativas aplicables​

Sin estatutos, las comunidades deben regirse por las normas generales establecidas en la LPH y otras normativas aplicables

La ley no obliga a las comunidades de propietarios a aprobar estatutos

Puede ser, es lo más común, que sea la promotora inmobiliaria quien redacte los estatutos de la comunidad de vecinos cuando realiza la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal ante notario.

Pero puede darse el caso de que una Comunidad no los tuviese. Entonces sería la propia Comunidad de Propietarios quienes los elaborarían para aprobarlos por unanimidad en una junta extraordinaria.

Después, los estatutos aprobados deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Qué Información Contienen los Estatutos?

Los estatutos suelen incluir:

• Reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
• Uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
• Uso o destino de los pisos o locales.
• Uso de instalaciones o servicios.
• Gastos y administración.
• Conservación y reparaciones.
• Prohibiciones de actividades específicas.

Estas normas deben respetar siempre la legislación vigente y el título constitutivo de la comunidad

Son muchos los motivos por los que desees consultar los estatutos de tu comunidad, porque te hayas comprado una casa o porque tengas alguna duda sobre elementos comunes, por ejemplo. Te recordamos que aunque las comunidades no están obligadas a tener estatutos sí son muy recomendables.

En algunas ocasiones se suelen incluir en la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal. 

Si no tuviéramos esos documentos y si nuestra comunidad dispusiese de ellos y quisiéramos consultarlos, la recomendación es solicitarlos al presidente o administrador de la comunidad, para que nos faciliten una copia del documento. En caso de que no fuera posible porque no los tuviesen, entonces tendrías que acudir al Registro de la Propiedad donde está inscrita tu finca

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¿Son lo mismo los estatutos de la comunidad de vecinos que el título constitutivo y las reglas de régimen interno?

No, los estatutos de la comunidad de vecinos, el título constitutivo y las reglas de régimen interno no son lo mismo, aunque están relacionados y cada uno cumple funciones específicas dentro de la administración y convivencia de la comunidad.

Estatutos de la comunidad de vecinos

Los estatutos regulan las posibilidades, obligaciones y prohibiciones relacionadas con las instalaciones, viviendas y zonas comunes de la finca. Son normas fundamentales que establecen los derechos y deberes de los propietarios, asegurando una convivencia ordenada y una correcta utilización de los recursos comunes.

Título constitutivo

El título constitutivo es la escritura de la finca, el documento legal donde se registran todas las características físicas del edificio. Este documento incluye detalles sobre las instalaciones, la distribución de los espacios, los servicios disponibles, y el número de viviendas, locales y garajes. El título constitutivo es esencial para definir la estructura y composición del inmueble.

Reglas de régimen interno

Las reglas de régimen interno complementan los estatutos y deben estar alineadas con ellos y con la ley. Estas reglas se enfocan en la convivencia diaria y el uso adecuado de los servicios e instalaciones. No pueden contradecir los estatutos ni la Ley de Propiedad Horizontal, y están diseñadas para gestionar aspectos más específicos de la vida comunitaria, como normas de comportamiento y uso de las áreas comunes.

Aunque los estatutos, el título constitutivo y las reglas de régimen interno están interrelacionados, cada uno tiene su propio ámbito y función dentro de la comunidad de propietarios. Los estatutos establecen las normas generales y esenciales, el título constitutivo define las características físicas del inmueble, y las reglas de régimen interno regulan la convivencia diaria y el uso de las instalaciones. Juntos, estos documentos aseguran una gestión eficiente y una convivencia armoniosa en la comunidad.

Una de las dudas más frecuentes que suelen tener los propietarios que viven en una comunidad de vecinos es si existe la posibilidad de cambiar los estatutos o bien porque hay que adaptarlos a la situación legal vigente o para solucionar cualquier anomalía. Es importante mencionar que no existe un modelo único de redacción de los estatutos y, por tanto, cada comunidad tendrá que adaptarlos a su realidad y sus necesidades.

Modificar los estatutos de una comunidad de vecinos es un proceso que puede ser necesario a lo largo del tiempo debido a nuevas necesidades o cambios en la convivencia. Sin embargo, para hacerlo será necesario que el presidente de la comunidad de vecinos o, en su defecto, el administrador de fincas, convoquen una junta extraordinaria para analizar qué puntos o partes de los estatutos se deberían cambiar. Cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios es un proceso largo y complejo que además debe inscribirse en el Registro de la Propiedad del sitio en el que se encuentre la finca.

A continuación, se detalla el procedimiento basado en la Ley de Propiedad Horizontal:

1. Redacción de la propuesta de modificación: El primer paso es redactar una propuesta clara y detallada de los puntos que se desean modificar en los estatutos. Esta propuesta debe incluir todas las modificaciones necesarias, como la inclusión de nuevas zonas comunes, mejoras energéticas, entre otros.
2. Convocatoria de una Junta Extraordinaria: Se debe convocar una Junta de Propietarios con el único punto a tratar de la modificación estatutaria. La convocatoria debe hacerse con la debida antelación y especificar claramente los puntos a modificar.
3. Aprobación por unanimidad: Durante la junta, es necesario obtener la aprobación unánime de todos los propietarios presentes. La unanimidad es fundamental para que la modificación sea válida.
4. Redacción del Acta: En la junta, se debe redactar un Acta que incluya todas las decisiones tomadas. Este documento debe ser firmado por el presidente y el secretario de la comunidad y posteriormente incluido en el Libro de Actas.
5. Comunicación a todos los propietarios: El Acta y las decisiones deben ser comunicadas a todos los propietarios, incluyendo aquellos que no estuvieron presentes en la junta. Esta comunicación debe hacerse por correo certificado, asegurando que todos los propietarios estén informados oficialmente.
6. Periodo de disconformidad: Se debe esperar un plazo de 30 días desde la recepción del correo certificado para que los propietarios que no estuvieron presentes en la junta puedan mostrar su disconformidad. Este paso es crucial para dar oportunidad a todos los propietarios de expresar sus opiniones sobre las modificaciones propuestas.
7. Elevación a público: Si no hay disconformidad dentro del plazo establecido, se debe acudir a una notaría para elevar a público el acuerdo alcanzado en la junta. Esto formaliza legalmente las modificaciones aprobadas.
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Finalmente, es necesario inscribir la modificación de los estatutos en el Registro de la Propiedad. Este paso asegura que las modificaciones sean reconocidas oficialmente y aplicables a todos los propietarios actuales y futuros​.

Siguiendo estos pasos, la comunidad puede asegurar que cualquier modificación a los estatutos se realice de manera ordenada y conforme a la ley, asegurando así la correcta gestión y convivencia dentro de la comunidad.

Obligaciones de la comunidad de vecinos

Entre las obligaciones de los vecinos tras constituir la comunidad de propietarios se encuentran:

• Cada propietario debe mantener en buen estado tanto su vivienda como las zonas comunes.
• Deberá evitar los ruidos en el horario que se haya fijado en los estatutos de la comunidad. Por lo general, entre las 10 de la noche y las 8 de la mañana.
• Estar al corriente de los pagos de las cuotas. El no utilizar una zona común no exime de dicho pago.
• No puede acaparar el uso de ninguna de las zonas comunes, ya que, como su propio nombre indica, pueden ser utilizadas por cualquier vecino (siempre que estén al corriente de pagos).
• La comunidad debe velar por el buen mantenimiento del edificio y zonas comunes.
• Permitir la entrada de operarios para que realicen obras comunes.
• Ser presidente en su turno.
• Informar al secretario de la comunidad en caso de que la propiedad cambie de dueños.

Derechos de la comunidad de vecinos

• Libertad de uso y disfrute de la comunidad.
• Participar de forma activa en las juntas y reuniones.
• Negarse a pagar las cuotas si la obra no es imprescindible para el mantenimiento del edificio.
• Realizar las obras en su propiedad que estime oportunas, siempre y cuando no perjudiquen al resto de los vecinos.

Tras constituir la comunidad de propietarios, es preciso informar a todos los vecinos de estos derechos y obligaciones.