Comunidad de propietarios: derechos, obligaciones y estatutos

comunidad de propietarios derechos, obligaciones y estatutos

Una Comunidad de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de viviendas, locales, garajes y cualquier otra unidad que componga un edificio o urbanización.

El ser propietarios de manera exclusiva de las viviendas o locales lleva dispuesto el derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio.

Así, el dueño de un piso tiene derecho de propiedad en exclusividad sobre su vivienda y además derecho en copropiedad sobre los espacios e instalaciones que comparte con los demás propietarios: jardín, piscina, ascensor, escalera…

Los pasos a seguir serán muy sencillos y desde Mediterráneo estaremos siempre apoyando a todos los propietarios.

– Se convocará una primera junta.

– Se elegirá al Presidente de la Comunidad y al resto de la Junta de Gobierno.

– Se aprobará el presupuesto general.

– Se establecerán cuotas a cada propietario para hace frente a los gastos

– Se aprobará crear el fondo de reserva y el total de su importe, que no será inferior al 2,5% del presupuesto ordinario anual en el 1er ejercicio y que alcanzará el 5% del presupuesto ordinario anual en el ejercicio siguiente (y posteriores).

Derechos en la Comunidad de Propietarios

Algunos de los artículos que especifican los derechos de los propietarios son:

– Artículo 3a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

– Artículo 3b. En virtud de su copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, los propietarios tienen un derecho de uso y disfrute sobre los elementos y servicios comunes, compartido con los demás copropietarios.

– Artículo 7. Derecho a modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones de su propiedad, sin alterar los elementos comunes ni perjudicar a otro propietario, y dando cuenta a la comunidad de dichas obras con antelación.

– Artículo 7.2. Derecho a requerir, a través del Presidente, que cesen las actividades molestas o prohibidas en los estatutos o dañosas para la finca.

– Artículo 9.1. Como los propietarios están obligados a permitir en su propiedad las servidumbres requeridas para la realización de obras en los elementos comunes, y también tendrán el derecho de resarcimiento de los daños y perjuicios que pudieran causarse por alguna obra comunitaria.

– Artículo 17.5 Los propietarios pueden ejercer su derecho a instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en su plaza individual de garaje, comunicándolo previamente a la comunidad y asumiendo el coste de su instalación.

– Artículo 13. Derecho a elegir y a ser elegido para ejercer alguno de los cargos de representación de la comunidad, en base al sistema que se haya establecido en la misma.

– Artículo 15. Derecho a asistir, votar o delegar el voto en las Juntas de Comunidad. También gozan del derecho a no asistir y a no votar.

– Artículo 16. Derecho a convocar, junto con otros propietarios que representen conjuntamente al menos el 25%, una Junta extraordinaria de la comunidad. También tienen derecho a proponer temas de interés para incluir en el orden del día de la siguiente Junta de Comunidad.

– Artículo 17.8. Los propietarios ausentes de una Junta pueden utilizar el derecho a manifestar su discrepancia con los acuerdos adoptados considerando favorables los votos de los ausentes de la Junta, dentro de los 30 días naturales siguientes al de recibir la notificación.

– Artículo 18.1. Derecho a impugnar los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos, lesivos para la comunidad o perjudiciales para algún propietario.

– Artículo 19. A todos los propietarios, asistan o no a las Juntas, les corresponde el derecho a recibir las actas de las Juntas de comunidad, en los plazos establecidos.

– Artículo 17.4. Derecho a no contribuir a los gastos de mejoras no exigibles cuyo importe exceda del 25% del presupuesto anual.

– Artículo 22. Derecho a oponerse a la ejecución subsidiaria de las deudas comunitarias que un acreedor comunitario le requiera por la parte que con arreglo a su cuota le corresponda en el importe insatisfecho. Para que esto sea así, el artículo 22 exige que acredite estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.

Obligaciones de la Comunidad De Propietarios

El artículo 9 es el que marca las obligaciones de los propietarios.

Así, serán obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Estatutos comunidad

Estatutos de la Comunidad De Propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la obligatoriedad de que las Comunidades de Propietarios tengan Estatutos, pero ¿qué son?

¿Qué son los estatutos de las comunidades de propietarios?

Es un documento que regula las normas relacionadas con el régimen jurídico de la comunidad. Sirven para establecer lo que sí está permitido o no en ese edificio o urbanización.

Estas normas se refieren al uso del edificio, pisos y locales, instalaciones, zonas comunes y servicios, gastos, administración, seguros, conservación y reparaciones.

Así por ejemplo, en los estatutos de una comunidad de propietarios podrían fijarse  limitaciones a las actividades que pueden realizarse en los pisos y locales. También la modificación de elementos arquitectónicos, fachadas, la segregación o división de los pisos o el uso de las zonas comunes.

¿Quién elabora los estatutos de la Comunidad?

Puede ser, es lo más común, que sea la promotora inmobiliaria quien redacte los estatutos de la comunidad de vecinos cuando realiza la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal ante notario.

Pero puede darse el caso de que una Comunidad no los tuviese. Entonces sería la propia Comunidad de Propietarios quienes los elaborarían para aprobarlos por unanimidad en una junta extraordinaria.

Después, los estatutos aprobados deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Se pueden modificar los estatutos de la Comunidad?

Sí, se puede. Habría que seguir el mismo procedimiento y aprobar los nuevos Estatutos por unanimidad en junta y después acudir al Registro.

Si te ha quedado alguna duda, en Mediterráneo estaremos encantados de atender tu caso particular.

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