Estatutos de Comunidad de Propietarios: Derechos y Obligaciones

Una Comunidad de Propietarios está compuesta por todos los propietarios de viviendas, locales, garajes y cualquier otra unidad que componga un edificio o urbanización.

El ser propietarios de manera exclusiva de las viviendas o locales lleva dispuesto el derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio.

Así, el dueño de un piso tiene derecho de propiedad en exclusividad sobre su vivienda y además derecho en copropiedad sobre los espacios e instalaciones que comparte con los demás propietarios: jardín, piscina, ascensor, escalera…

Es un documento que regula las normas relacionadas con el régimen jurídico de la comunidad. Sirven para establecer lo que sí está permitido o no en ese edificio o urbanización.

Estas normas se refieren al uso del edificio, pisos y locales, instalaciones, zonas comunes y servicios, gastos, administración, seguros, conservación y reparaciones.

Así, por ejemplo, en los estatutos de una comunidad de propietarios podrían fijarse limitaciones a las actividades que pueden realizarse en los pisos y locales. También la modificación de elementos arquitectónicos, fachadas, la segregación o división de los pisos o el uso de las zonas comunes.

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Aunque la mayoría de la gente cree que tener estatutos es obligatorio en la comunidad. Lo cierto es que tener estatutos en cada comunidad es algo totalmente voluntario.  La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la obligatoriedad de que las Comunidades de Propietarios tengan Estatutos.

En caso de no tenerlos una comunidad simplemente se tiene que atener a la legislación vigente y a las decisiones que se vayan tomando en las juntas vecinales y que no contravengan ninguna ley.

La ley no obliga a las comunidades de propietarios a aprobar estatutos

Puede ser, es lo más común, que sea la promotora inmobiliaria quien redacte los estatutos de la comunidad de vecinos cuando realiza la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal ante notario.

Pero puede darse el caso de que una Comunidad no los tuviese. Entonces sería la propia Comunidad de Propietarios quienes los elaborarían para aprobarlos por unanimidad en una junta extraordinaria.

Después, los estatutos aprobados deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Son muchos los motivos por los que desees consultar los estatutos de tu comunidad, porque te hayas comprado una casa o porque tengas alguna duda sobre elementos comunes, por ejemplo. Te recordamos que aunque las comunidades no están obligadas a tener estatutos sí son muy recomendables.

En algunas ocasiones se suelen incluir en la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal. 

Si no tuviéramos esos documentos y si nuestra comunidad dispusiese de ellos y quisiéramos consultarlos, la recomendación es solicitarlos al presidente o administrador de la comunidad, para que nos faciliten una copia del documento. En caso de que no fuera posible porque no los tuviesen, entonces tendrías que acudir al Registro de la Propiedad donde está inscrita tu finca

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Sí. Sin embargo, para hacerlo será necesario que el presidente de la comunidad de vecinos o, en su defecto, el administrador de fincas, convoquen una junta extraordinaria para analizar qué puntos o partes de los estatutos se deberían cambiar.

Cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios es un proceso largo y complejo que además debe inscribirse en el Registro de la Propiedad del sitio en el que se encuentre la finca.

Obligaciones de la comunidad de vecinos

Entre las obligaciones de los vecinos tras constituir la comunidad de propietarios se encuentran:

• Cada propietario debe mantener en buen estado tanto su vivienda como las zonas comunes.
• Deberá evitar los ruidos en el horario que se haya fijado en los estatutos de la comunidad. Por lo general, entre las 10 de la noche y las 8 de la mañana.
• Estar al corriente de los pagos de las cuotas. El no utilizar una zona común no exime de dicho pago.
• No puede acaparar el uso de ninguna de las zonas comunes, ya que, como su propio nombre indica, pueden ser utilizadas por cualquier vecino (siempre que estén al corriente de pagos).
• La comunidad debe velar por el buen mantenimiento del edificio y zonas comunes.
• Permitir la entrada de operarios para que realicen obras comunes.
• Ser presidente en su turno.
• Informar al secretario de la comunidad en caso de que la propiedad cambie de dueños.

Derechos de la comunidad de vecinos

• Libertad de uso y disfrute de la comunidad.
• Participar de forma activa en las juntas y reuniones.
• Negarse a pagar las cuotas si la obra no es imprescindible para el mantenimiento del edificio.
• Realizar las obras en su propiedad que estime oportunas, siempre y cuando no perjudiquen al resto de los vecinos.

Tras constituir la comunidad de propietarios, es preciso informar a todos los vecinos de estos derechos y obligaciones.