¿Qué es el tanteo y retracto en la compraventa de una vivienda?

El derecho de tanteo y retracto son dos conceptos muy abstractos. Pero, si tienes una vivienda alquilada, eres inquilino o tienes pensado vender una VPO antes de que pasen los primeros 10 años, es importante tenerlos muy claros. Si lo resumimos, podemos decir que sirven como protección de los inquilinos de una vivienda ante su posible venta por parte del propietario. Te explicamos en qué consisten estos derechos.

¿Qué es el tanteo y el retracto en la compraventa de una vivienda?

El derecho de tanteo y retracto es una figura jurídica española. Estos dos conceptos se dan cuando el dueño quiere poner a la venta un inmueble y tiene inquilinos. Se trata de uno de los derechos de adquisición preferente que recoge el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que regula todo lo relativo al alquiler de viviendas.

El derecho de tanteo es la posibilidad que tiene el inquilino de comprar el inmueble que está alquilando, siempre que el dueño quiera ponerlo a la venta, antes de que otra persona lo compre. El inquilino tiene derecho preferente. Para ello, el arrendatario debe avisar con antelación de la intención de venderlo. El inquilino tiene 30 días para hacerlo.

El derecho de retracto, se da cuando ya se ha producido la compraventa sin que el casero haya avisado al inquilino.  El inquilino tiene el derecho de retracto y puede subrogarse al contrato que ha firmado con el nuevo comprador.

Gracias al derecho de tanteo y retracto los inquilinos tienen preferencia para comprar la vivienda que están alquilando

 

El artículo 1521 del Código Civil

El artículo 1521 del Código Civil español regula el derecho de tanteo y retracto en las compraventas de bienes inmuebles. Este artículo establece que el dueño de un bien inmueble tiene derecho a ejercer el derecho de tanteo y retracto. Eso sí, en el caso de que su bien sea vendido sin su consentimiento.

¿Quiénes tiene derecho a ejercer el tanteo y el retracto de una vivienda?

En lo que refiere al derecho de retracto, el dueño original del bien tiene derecho a retractarse de la venta y recuperar su bien. Ha de hacerse dentro de los tres meses siguientes a la notificación de la venta. Es obligatorio que pague al comprador el precio acordado más los intereses correspondientes. En lo que respecta al derecho de tanteo, este puede ser ejercido por un tercero interesado en adquirir el bien. Eso sí, siempre y cuando ofrezca un precio igual o superior al acordado con el comprador original.

Requisitos para ejercer el derecho

Para ejercer el derecho de tanteo y retracto en España, se deben cumplir ciertos requisitos establecidos por la LEC. Algunos de los requisitos más relevantes incluyen los siguientes:

1. Interés legítimo. La persona que desea ejercer el derecho de tanteo o retracto debe tener un interés legítimo en la adquisición.
2. Pago del precio acordado. Si el dueño original ejerce su derecho de retracto, debe pagar al comprador el precio acordado más los intereses.
3. Oferta igual o superior. Si un tercero desea ejercer el derecho de tanteo, debe ofrecer un precio igual o superior al acordado con el comprador.

Derecho de tanteo y retracto en fincas urbanas colindantes

El derecho de tanteo y retracto también se aplica a las fincas urbanas colindantes en España. Así lo afirma el artículo 1521 del Código Civil español. En esencia, el dueño de una finca colindante tiene derecho a retractarse de la venta de su bien. Eso sí, dentro de los tres meses siguientes a la notificación de la venta.

Además, el dueño de una finca colindante también puede ejercer el derecho de tanteo. Ha de haber un tercero que desee adquirir la finca colindante. Este ha de ofrecer un precio igual o superior al acordado con el comprador original. En este caso, el dueño de la finca colindante tiene derecho a adquirir la finca antes que el tercero.

En el caso de las fincas urbanas colindantes, el derecho de tanteo y retracto se aplica de forma similar a cualquier otro bien inmueble.

¿Qué procedimiento se sigue para ejercer el tanteo y el retracto en una vivienda?

Para ejercer el derecho de retracto, el dueño de la finca colindante debe notificar por escrito a la parte vendedora su decisión de retractarse. Además, debe pagar la cantidad acordada como precio.

En lo que refiere al tanteo, el procedimiento es parecido. Si otro tercero desea adquirir la vivienda y ofrece un precio igual o superior al acordado con el comprador original, este comienza. El dueño de la finca colindante puede ejercer su derecho de tanteo y adquirir la vivienda antes que el tercero. Eso sí, siempre y cuando pague el precio acordado.

Plazos para ejercer el tanteo y retracto en una vivienda

Si se trata de una finca. El plazo para ejercer el derecho de retracto en una vivienda en España es de tres meses, si se trata de una finca. Se cuentan desde la fecha en que el dueño de la finca colindante reciba la notificación escrita de la venta. Por otro lado, el derecho de tanteo puede ejercerse en cualquier momento. El límite final es el punto en el que se complete la transacción de venta.

Si se trata de una vivienda, el plazo para ejercer el derecho de tanteo por parte del inquilino es de 30 días naturales, desde que se le haya notificado la intención de venderla. Y en el caso del derecho de retracto, el inquilino, también, tiene 30 días naturales para subrogarse como comprador

¿Hay alguna manera de eximirse del tanteo y retracto en la compraventa de una vivienda?

Al igual que el propietario de una plaza de garaje tiene obligaciones, también el de una finca tiene que cumplir con lo dicho en la ley. Sin embargo, sí que existe la posibilidad de eximirse del derecho de tanteo y retracto en la compraventa de una vivienda. Basta un acuerdo entre las partes involucradas. En este acuerdo, el dueño de la finca colindante renuncia expresamente a su derecho.

Tanto en el caso de tanteo como retracto, es importante destacar que en el momento de firmar el contrato de arrendamiento se puede pactar una cláusula en la que se renuncie a dichos derechos. En un contrato el arrendatario y arrendador pueden pactar las condiciones y las cláusulas que deseen, por lo que es completamente legal que renuncien al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué ocurre si no se ejerce el tanteo y retracto en una vivienda?

Si no se ejerce el derecho de tanteo y retracto en una vivienda, significa que el dueño de la finca colindante renuncia a su capacidad de intervenir. En este caso, la transacción de venta puede continuar sin ninguna interrupción y la finca será transferida al comprador designado.

¿Cómo se protege el derecho al tanteo y retracto en una vivienda?

El derecho al tanteo y retracto en una vivienda se protege registrando el derecho en el Registro de la Propiedad correspondiente. Al hacer esto, se crea un registro público de la existencia de este derecho. Se hace saber a cualquier persona que tenga intenciones de adquirir la finca objeto de la venta.

En conclusión, ya has podido ver qué son el tanteo y retracto en la compraventa. Te hemos comentado en qué consisten y quién puede ejercer estos derechos. También saber ya cómo se aplican en el ámbito de la compraventa de fincas colindantes. Como has visto, además, existen numerosas herramientas para defender estos derechos.