Préstamo en Comunidad de Propietarios: ¿Se puede pedir?

En el mundo de la gestión de propiedades, las comunidades de propietarios a menudo se enfrentan a decisiones importantes. Una de estas es la financiación de obras, mejoras o rehabilitaciones. Una opción es solicitar un préstamo bancario. En este artículo, explicaremos cómo una comunidad, a pesar de no tener personalidad jurídica, puede obtener financiación bancaria para sus proyectos.

Vamos a explorar si es posible que una comunidad de propietarios pida un préstamo y qué condiciones deben cumplir. Es importante saber que esta decisión requiere la aprobación de todos en una junta. Además, cada vecino debe asumir una parte económica proporcional a su cuota de participación.

También veremos las ventajas y desventajas de los préstamos bancarios. Pueden ser una solución rápida para necesidades urgentes. Pero también significan una deuda que todos los propietarios deben asumir. Hablaremos de cómo manejar estas situaciones y la importancia de un plan de pagos realista. Además, veremos cómo evitar conflictos dentro de la comunidad.

Otro punto importante es si todos deben participar en el préstamo. Aclararemos los derechos y responsabilidades de aquellos propietarios que no quieran participar. También mencionaremos las consecuencias legales y financieras de esta decisión.

Este artículo es una guía esencial para comunidades que estén considerando un préstamo bancario. Ofrecemos una visión clara de los procesos, requisitos y aspectos clave en este aspecto de la gestión de propiedades

¿Se puede solicitar un préstamo en comunidad de propietarios?

Sí, una comunidad de vecinos puede solicitar un préstamo y, además, en muchas ocasiones es conveniente para no dejar el fondo de reserva bajo mínimos. No obstante, la comunidad no puede actuar por sí sola, es decir, por sus órganos de representación, pues ha de ser aprobada por todos los vecinos en una junta. Cada vecino responderá económicamente según su cuota de participación. Por ejemplo, un propietario que tiene dos inmuebles asumirá una cuota mayor que el resto.

Te recomendamos que antes de solicitar un préstamo, evalúes previamente si es necesario, ya que un tema de estas características puede ser un tanto polémico con los vecinos por el gasto que hay que desembolsar. Pedir un préstamo para hacer mejoras que verdaderamente supongan un cambio es lo aconsejable. Un buen ejemplo de actividad para solicitar un préstamo es la instalación de sistemas de videovigilancia que supongan un refuerzo de la seguridad en el edificio.

Ahora bien, ¿cuáles son las ventajas y las desventajas de este tipo de solicitud?

Puede ser una solución rápida y eficaz frente a problemas imprevistos o necesidades puntuales. No obstante, ten en cuenta que se trata de la asunción de una deuda que afecta a todos los propietarios. Por ello, hay que establecer un plan de pagos realista y que se pueda cumplir.

Otro inconveniente a destacar es que este planteamiento puede generar ciertas tensiones y conflictos en la comunidad. Para evitar esta situación, es vital tener bien preparados los argumentos y la exposición de motivos que se van a tratar en la reunión.

¿Es obligatorio participar en un préstamo solicitado por la comunidad de propietarios?

Los propietarios sí que estarán obligados a asumir el coste de la obra o mejora que se vaya a realizar, no obstante, no están obligados a participar en el préstamo que solicite la comunidad. Por ello, en la cuota que tengan que abonar no asumirán los intereses, así como tampoco la obligación en la que derive la contratación de este préstamo. Eso sí, tienen que abonar su parte de forma íntegra.

Es importante que tengas en cuenta los siguientes pasos a realizar en la junta para tratar esta cuestión con los vecinos que no deseen participar. Toma nota.

Escrito de la convocatoria

Cuando redactes la convocatoria de la junta para tratar este tema debes indicar un dato muy importante. Esto es, si algún propietario no está conforme con la solicitud de préstamo, ha de acudir personalmente a la reunión, es decir, no debe actuar por delegación.

Reunión

El vecino que no desee participar ha de indicarlo expresamente en la reunión y en el acta deberá constar su nombre y apellidos. Asimismo, también se ha de reflejar cuándo abonará su parte, es decir, una vez la comunidad reciba el préstamo o, como máximo, cuando se inicien las obras.

Impago

Si el vecino que se opone al préstamo no abona la deuda en el plazo establecido, la comunidad deberá recurrir a a un abogado para que comience el proceso judicial correspondiente. Es importante destacar también que esta decisión también debe adoptarse en junta para tener el consentimiento de los propietarios.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar un préstamo en comunidad de propietarios?

Teniendo en cuenta la importancia de esta decisión, para solicitar un préstamo hay que cumplir una serie de requisitos.

Mayorías necesarias

Tal y como se ha indicado, el acuerdo se ha de aprobar en una junta ordinaria o extraordinaria según el calendario. Ahora bien, ¿qué mayorías son necesarias? No hay ninguna norma que especifique la mayoría que se necesita para un acuerdo de este tipo. Por ello, se aplica el régimen de mayorías que se establece en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es suficiente con la mayoría simple, pero siempre que la misma represente a la mayoría de las cuotas de participación.

Firma del Presidente

¿Quién debe acudir a la entidad financiera en representación de la comunidad y firmar el contrato de préstamo? Si nos atenemos a lo que indica el artículo 13 de la LPH, será el presidente el que tenga esta función. Por ello, no es necesario que acudan todos los vecinos o los que hayan estado de acuerdo en la decisión a la oficina bancaria.

Nos gustaría destacar que cabe la posibilidad de que la banca online de la cuenta de la comunidad ya ofrezca un préstamo digital. Por ello, es importante revisar la app, pues los trámites serán más sencillos y más rápidos.

Documentación

En la misma línea, tampoco es necesaria la firma de todos los vecinos, ya que el presidente está facultado para asumir obligaciones en nombre de todos. No obstante, sí que es necesaria la siguiente documentación:

• Acuerdo de la junta con todos los requisitos formales que avalen la firma del contrato de préstamo. Concretamente en lo que respecta a los que están de acuerdo y a los que no, así como el quórum. Si aportas el libro de actas con el último acuerdo, también sirve.
• DNI e intervención en la escritura del presidente de la comunidad. Este es uno de los documentos más importantes, pues es el que le confiere poderes en todos los asuntos que le sean encomendados por el resto de propietarios.
• Copia del N.I.F. de la comunidad, normalmente viene en la primera hoja del libro de actas.
• Certificado en el que queden reflejados los propietarios y su respectiva cuota de participación.
• Datos económicos de la comunidad: movimientos bancarios, saldos, presupuestos, etc.
• Certificado de morosidad en el caso de que haya deudores.

Si la cuenta de la comunidad está abierta en la misma entidad en la que se solicita el crédito, es posible que no haya que aportar tantos documentos, puesto que ya los tendrá el banco. Por otra parte, nos gustaría destacar que la entidad también solicitará documentación económica y técnica. El motivo es que hay que acreditar la obra o rehabilitación por la que se solicita el préstamo como, por ejemplo, el presupuesto.

Ahora bien, ¿qué respuesta se puede esperar de la entidad financiera? La solvencia económica es uno de los requisitos más importantes que impone un banco. Por ello, realizarán un estudio y, en base a ello, habrá una respuesta u otra. Por ejemplo, si una comunidad tiene un alto nivel de morosidad, es probable que la solicitud sea denegada, así como también la falta de liquidez.

¿Qué sucederá si la comunidad no paga un préstamo?

Puede llegar el caso de que una comunidad de propietarios no pague el préstamo. Si sucede hay una serie de consecuencias legales y económicas que es necesario tener en cuenta y valorar antes de firmar un contrato.

La responsabilidad recae en todos los propietarios

Como ya hemos explicado, la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica, por lo tanto, la responsabilidad recae en todos y cada uno de los propietarios. Por ello, la carga de la responsabilidad recae sobre cada uno en función de su cuota de participación.

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Se emprenderán acciones legales

La entidad prestataria emprenderá acciones de carácter legal, tanto judiciales como extrajudiciales para recuperar el importe que se ha dejado de abonar. La vía más habitual es interponer una demanda a la comunidad cuya última consecuencia puede ser el embargo de los bienes. De forma previa, se intenta proceder por una vía amistosa o por embargos más sencillos como los de la cuenta bancaria, por ejemplo. Es importante recalcar que los embargos recaerán directamente sobre los propietarios, e incluso pueden verse obligados a abonar la deuda que les corresponda.

Intereses

El impago de las cuotas del préstamo hace que el montante total de la deuda ascienda. El motivo principal de este aumento es el cobro de intereses de demora y, además, puede haber comisiones por impago, siempre dependiendo de lo que se haya pactado. La inclusión de estos importes puede hacer que la situación económica se complique todavía más y, por consiguiente, la capacidad de hacer frente a la deuda sea cada vez menor.

Reputación crediticia

Si no se cumple con las obligaciones indicadas en el contrato de préstamo, la reputación crediticia de la comunidad puede verse alterada de forma negativa. Por ello, la posibilidad de obtener un crédito en el futuro será nula y, asimismo, también puede afectar a la capacidad para realizar transacciones financieras.

Si se llega a esta situación, nosotros aconsejamos que se cuente con el asesoramiento de un abogado para intentar llegar a un acuerdo con el prestamista. Por ejemplo: reestructurar la deuda, establecer un plan de pagos más realista, etc.

No está de más repasar en líneas generales cómo sería el procedimiento judicial que la entidad financiera llevará a cabo cuando una comunidad incumpla sus obligaciones de pago:

1. El primer paso para cumplir es la notificación del impago. El banco tiene que notificar a la comunidad que se ha incumplido con la cuota mensual a abonar. Las formas de comunicación pueden ser muy variadas, puesto que en la actualidad también se admiten las de tipo electrónico.
2. La gran mayoría de entidades financieras intentan la vía extrajudicial como siguiente paso, es decir, recuperar la deuda sin recurrir a las instancias judiciales. Para ello, se emplean técnicas amistosas como, por ejemplo, condonar una parte de la deuda o no cobrar los intereses de demora. Esta gestión se suele encomendar a un tercero que en la gran mayoría de ocasiones es una empresa de morosidad o un despacho de abogados.
3. En el caso de que no se abone la deuda por las vías descritas anteriormente, el banco interpondrá una demanda judicial contra la propia comunidad. En ella, se detallará el importe reclamado, las obligaciones contractuales y las solicitudes que se han efectuado para el cobro de la deuda.
4. Una vez admitida a trámite, se celebrará una audiencia judicial entre ambas partes. En ella, tanto la comunidad como la parte prestataria propondrán las pruebas pertinentes y presentarán sus argumentos y, además, también podrán llegar a un acuerdo.
5. Sentencia judicial.

¿Se puede obligar a los vecinos a pedir un crédito para las obras?

Para responder a esta pregunta hay que distinguir entre dos tipos de obras:

• Las que son necesarias para el mantenimiento y funcionamiento del edificio. En este sentido, la LPH establece que este tipo de obras han de ser sufragadas por todos los propietarios sin distinción, pero siempre teniendo en cuenta la cuota de participación. Por ejemplo, si ha habido un cortocircuito y no hay luz, el gasto que ocasione esta obra, la tienen que pagar todos los propietarios.
• Las obras extraordinarias hacen referencia a todas aquellas que se realizan para hacer ciertas mejoras en el edificio. Por ejemplo, mejorar el grado de eficiencia energética, construir una piscina o instalar un ascensor. En este caso, la normativa también es clara. Los vecinos que hayan votado en contra no estarán obligados a correr con estos gastos, dado que no se requiere unanimidad en la votación. Esta práctica es muy habitual cuando los pisos inferiores no quieren abonar ningún importe por la colocación de un ascensor.

En conclusión, la ley no establece la obligatoriedad de pedir un crédito para realizar obras, por lo tanto, no se puede obligar a ningún vecino a que participe de esta decisión. No obstante, la normativa vigente sí que permite reclamar judicialmente la parte que le corresponda en el caso de que se niegue a abonarla. Es muy importante equilibrar la situación e intentar llegar a acuerdos antes de derivar en conflictos legales.

En resumen, la comunidad y el préstamo bancario son posibles. No obstante, es necesario tener en cuenta que se trata de una decisión muy importante y que, además, afecta a los propietarios que hayan estado de acuerdo. Por otro lado, el impago de cualquier cuota puede acarrear consecuencias legales y judiciales de gran importancia para la situación de la comunidad.