La idea de una vivienda fuera de ordenación surge cuando una casa no cumple con las regulaciones urbanísticas vigentes. Este desajuste puede deberse a cambios en las normativas o a construcciones realizadas en áreas no permitidas. Por ejemplo, una casa que fue legal al momento de su construcción, pero que, debido a cambios en el plan de urbanismo local, ahora se encuentra en una zona donde ya no se permiten ciertos tipos de edificaciones.
Los ciudadanos deben conocer si un edificio o construcción se encuentra en lo que se conoce como “situación fuera de ordenación”. Si una vivienda se encuentra en esta situación debes saber que limita, fundamentalmente, las posibilidades de uso, ocupación y transmisión de un inmueble.
Los planes urbanísticos municipales son herramientas esenciales que utilizan los ayuntamientos para dictar cómo y dónde se puede construir dentro de sus límites. Entender estos planes es crucial, ya que definen si una propiedad se ajusta o no a las normativas actuales.
Tener una vivienda fuera de ordenación puede restringir lo que puedes hacer con ella. Desde realizar reformas hasta la reconstrucción en caso de daños graves, las limitaciones pueden ser considerables. Además, esta situación puede influir en el valor de mercado de tu propiedad y complicar los procesos de venta. A pesar de los desafíos, tener una vivienda fuera de ordenación no es el fin del camino. No implica ilegalidad, sino una falta de ajuste a la normativa actual. En este artículo te contamos todo lo que te interesa saber sobre las viviendas fuera de ordenación urbanística y las opciones disponibles para manejarte en una situación así.
Índice de contenidos
¿Qué se considera casa fuera de ordenación?
Una casa fuera de ordenación urbanística es una vivienda que no se acoge al planteamiento municipal vigente. Este concepto viene regulado, de una u otra manera, en las leyes del suelo estatales y autonómicas y en la mayoría de los planeamientos urbanísticos municipales. Pero, principalmente, se regula en la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma, por lo que en cada una de ellas se trata de diferentes maneras.
Existen dos tipos de edificaciones fuera de ordenación:
Construcciones legales: Una construcción fuera de ordenación es una edificación que ha sido levantada de manera lícita, pero cambios en la normativa de ordenación territorial provocan que con el paso del tiempo no cumpla con el uso permitido en el lugar en el que fue construida.
Construcciones con infracciones urbanísticas. También se consideran construcciones fuera de ordenación aquellas que hayan sido construidas sin los permisos y licencias requeridas por ley, o las que se han excedido o no se ajustan a las características de la licencia que les fue concedida. Pasan a considerarse ilegales cuando el delito ya ha prescrito. Hasta entonces se consideran, igualmente, viviendas fuera de ordenación.
Estas edificaciones no pasan a estar fuera de ordenación hasta que prescriba la infracción que han cometido. Mientras, estarán en un estado de infracción urbanística. La prescripción de la infracción varía en función de cada Comunidad Autónoma y del tipo de infracción que se haya cometido. El plazo de prescripción de la acción suele ser como regla general de 4 años desde la total terminación de las obras, llegando hasta los 6 u 8 años en algunas CCAA.
Plan General de Ordenación Municipal
Este plan es el instrumento que los municipios tienen para organizar la construcción en sus territorios, recogiendo las disposiciones según las cuales se organizarán, diseñarán, ordenarán y planificarán las construcciones.
En cuanto al funcionamiento de los planes urbanísticos, cabe mencionar que cada comunidad autónoma puede elegir cómo elaborar y aplicar los esquemas urbanísticos. Por un lado, hay comunidades que lo contemplan como un instrumento diferente para cada municipio. Pero también existen aquellas comunidades que incluyen en un mismo plan más de un término municipal. Todo ello, dependiendo de la demografía y el plan estratégico de crecimiento y conservación de las localidades.
La elaboración y aplicación de estos planes tiene una gran importancia. En primer lugar, porque las ciudades se volverían caóticas si no hubiera un raciocinio al conceder las licencias de construcción. Además, por ley, el urbanismo debe ser sostenible y diseñar las ciudades sin olvidar al medio natural colindante.
Otro factor que justifica su importancia es el hecho de que son mecanismo idóneo para conservar el patrimonio y el medioambiente de los territorios, y para distribuir de manera similar las cargas entre los dueños del suelo afectado por la ordenación territorial.
Por tanto, no podemos dejar de mencionar que, gracias a los planes generales de ordenación municipal, la edificación se subordina al interés general y obliga a las entidades públicas a mantener una transparencia, eficacia y eficiencia en el planteamiento de edificación de las ciudades.
¿Cómo saber si una propiedad está en orden?
Para comprobarlo, tienes dos opciones. Por un lado, podrás pedir la información en el ayuntamiento del lugar donde se encuentra el inmueble.
Tanto las casas que se ajustan al plan urbanístico como aquellas que se encuentran fuera de ordenación están contempladas en los registros públicos. De esta forma, podrás dirigirte al ayuntamiento en cuestión y pedir una ficha urbanística de la vivienda o parcela. Es importante saber que, dependiendo del ayuntamiento, este trámite puede suponer algún coste.
De igual manera, si tienes el número de registro de la vivienda, podrás acceder a la información online a través de la web del Registro de la Propiedad. Ahora bien, si en dicho registro no aparece información, lo ideal es acudir al ayuntamiento para saber el verdadero estado administrativo del inmueble.
¿Por qué una casa puede quedarse fuera de ordenación?
Aunque puede parecer complicado que una casa se considere fuera de ordenación, hay diferentes razones que pueden hacer que el inmueble termine adquiriendo esta consideración. Entre ellos, la entrada en vigor de un nuevo plan urbanístico que afecte a zonas anteriormente consideradas residenciales y que pasan a categorizarse de diferente manera.
Así pues, vamos a repasar los dos motivos principales que pueden desembocar en esta situación de irregularidad.
Edificaciones incompatibles con espacios y equipamientos públicos
Una de las razones por las que una casa queda fuera de ordenación es que su edificación sea incompatible con otros espacios y equipamientos públicos. Es decir, puede darse el caso de que una vivienda fuera construida legalmente en su momento, pero tras una actualización de la planificación urbana, se modifiquen estos parámetros a posteriori.
Por ejemplo, si tu vivienda ha sido construida legalmente en una parcela, pero tras una modificación del plan urbanístico en dicho terreno se contempla la construcción de una carretera, tu vivienda quedará considerada fuera de la ordenación. Es importante que recuerdes que esto no tiene por qué conllevar una orden de demolición o expropiación. Sin embargo, sí que puede tener otras consecuencias que revisaremos en los siguientes apartados.
Edificaciones disconformes con el planeamiento
El segundo motivo por el que un inmueble puede estar fuera de ordenación es que la construcción no se ajuste a alguna determinación del plan urbanístico. Es decir, por ejemplo, que no se respete la distancia mínima que debe separar la vivienda de los lindes de la parcela, o bien que su volumen sea superior a lo estipulado en la actualización del plan urbanístico.
En este caso, se reconocerían las obras de conservación y mantenimiento e incluso de ampliación hasta un porcentaje concreto, dependiendo del municipio.
Problemas asociados con las casas fuera de ordenación urbanística
Aunque bien es cierto que las viviendas consideradas fuera de ordenación no son ilegales, sí que tu derecho a su uso y ocupación se verán muy limitados. También existen conflictos con respecto de la transmisión de estas propiedades, volviéndose así un proceso complejo. Te contamos los problemas asociados a este estado en las casas.
Problemas legales
La legalidad es algo compleja en este aspecto. Debes entender que una vivienda fuera de ordenación se encuentra en una especie de limbo en el que se considera que el inmueble tiene “fecha de caducidad”. Es decir, que a ojos de los organismos reguladores, a pesar de que la vivienda no sea ilegal, esta deberá agotar su vida útil y desaparecer.
Estas limitaciones podrían darse, por ejemplo, a la hora de modificar el inmueble. Si tienes una casa fuera de ordenación, el ayuntamiento tan solo te permitirá realizar obras de conservación y mantenimiento. Por tanto, si quisieras ampliar la vivienda, no te concederían la licencia de obra, ni tampoco ningún permiso para cualquier modificación que incremente el valor de expropiación del inmueble como, por ejemplo, construir una piscina o modernizar sus instalaciones.
Es más, en el supuesto de que hubiera un siniestro como un incendio o un desastre natural, si la vivienda se ve afectada, las autoridades competentes evitarán que esta sea reconstruida y se siga usando. Esto se debe a que, como hemos explicado antes, se entiende que la vida útil del inmueble ha llegado a su fin y al estar fuera del ordenamiento urbanístico, el ayuntamiento de la localidad no permitirá que se reconstruya.
Por otra parte, cabe mencionar que las reparaciones también se limitan. Así pues, solo se autorizarán reparaciones que preserven la habitabilidad y actividades legales que se efectúen en su interior. Por ejemplo, si quisieras reparar un cuarto de baño, sí sería posible. Siempre y cuando este no supusiera un incremento del volumen de la casa ni un aumento en su precio de expropiación.
También hay que señalar que, al limitarse nuestro derecho a la propiedad, el inmueble no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad como una vivienda regular. Estará inscrito, por parte del ayuntamiento, como una vivienda fuera de ordenación con las limitaciones administrativas que esto supone a los propietarios.
Problemas de venta y compra
El primer inconveniente que encontrarás a la hora de querer vender una casa fuera de ordenación es que el precio de venta será inferior al que se estipula según el mercado inmobiliario. Además de que la tramitación de la venta será mucho más compleja que las de aquellas casas que sí se encuentran recogidas por el orden urbanístico.
Esto se debe, principalmente, a que la vida útil del inmueble está determinada, haciendo imposible la reconstrucción y su renovación una vez expirado este plazo. Esto hace que, a efectos prácticos, depende de cada casuística concreta la posibilidad de venderla, así como los pasos que habrá que seguir para lograrlo, si es que resultara posible.
Para ser más concretos, podríamos simplificar la situación diciendo que si la propia vivienda no se ha actualizado en el registro con el estado de fuera de ordenación, aunque lo esté, en teoría, sí sería posible venderla. No obstante, para llevarlo a la práctica, será necesario contar con los servicios de expertos en la materia que estudien tu caso y te indiquen cómo proceder.
Problemas de seguro y financiación
Es necesario destacar también que, a la hora de financiar o asegurar una casa fuera de ordenación, puedes encontrarte con algunas complicaciones.
En el caso de que quieras comprar un inmueble no contemplado por el plan urbanístico, la situación más común es que al pedir la correspondiente hipoteca los bancos se nieguen a darte esa financiación. El motivo principal es el carácter limitante de su vida útil. La entidad financiera entenderá que la vivienda desaparecerá en algún momento, por lo que no supondrá un aval suficiente como para otorgarte un préstamo hipotecario.
De igual manera, sucedería con cualquier otro producto de financiación, como un préstamo personal, por ejemplo, en el que quisieras aportar tu residencia como aval.
En cuanto a los seguros, ocurre exactamente lo mismo. Si la situación del inmueble se encuentra en ilegalidad, lo más común es que las aseguradoras se nieguen a cubrir la vivienda.
Ahora que tienes esta información, debemos incidir en que cada caso puede ser diferente. Por tanto, dependerá de las razones y circunstancias que han llevado al inmueble a encontrarse fuera de la ordenación urbanística que podamos conseguir o no financiación y seguro para el mismo.
Cómo se pueden resolver estos problemas
Aunque todo parezca muy complejo, hay que recalcar el hecho de que una casa fuera de ordenación no supone que esté en situación de ilegalidad. Más bien, supone que son situaciones transitorias que han sido excluidas de las condiciones de una nueva ordenación.
Asesoramiento legal
Dado que existen diversas casuísticas y contextos, lo ideal sería buscar asesoramiento legal especializado. De esta manera, expertos en la materia podrán estudiar el caso concreto de tu vivienda e informarte de los pasos que hay que seguir para resolver la situación de una manera exitosa.
Opciones de regularización
Como hemos mencionado anteriormente, no todo está perdido. Existen algunas opciones para regularizar tu inmueble. No obstante, existen ciertos requisitos que deberán cumplirse para lograrlo.
- En primer lugar, la casa deberá cumplir los requerimientos de habitabilidad establecidos por la ley.
- Además, no podrá estar afectada por servidumbres de uso público general. Esto es, que no entre en conflicto con la localización de vías públicas, instalaciones de suministros, creación de infraestructuras de transporte o evacuación de aguas.
- Por último, tampoco deberá la vivienda encontrarse en suelo demanial. El suelo demanial es aquel que se recoge en la ley como de uso y dominio público. Por ejemplo, los parques o las calles. Cierto es que, si hay viviendas ubicadas en territorio considerado demanial, las instituciones públicas sí que podrían ordenar su demolición.
Una vez se cumpla estos requisitos hay una serie de pasos efectivos para legalizar o regularizar la situación de la vivienda. Debes saber que legalizar una edificación fuera de ordenación puede ser un proceso largo y complicado que requiere de la actuación de un abogado experto en la materia. El asesoramiento legal es fundamental para llevar a cabo los procedimientos de forma adecuada y evitar sanciones o multas, y conseguir la legalidad urbanística de la construcción.
- Para legalizar edificaciones fuera de ordenación, es necesario obtener una certificación de fuera de ordenación.
- Acreditar la antigüedad de la edificación es importante para poder acogerse a la normativa urbanística aplicable en el momento de su construcción.
- Es necesario realizar un informe de compatibilidad urbanística para comprobar si la edificación cumple con los requisitos urbanísticos actuales.
- Presentar un proyecto de legalización es fundamental para legalizar la edificación.
- Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en la materia es la mejor opción para llevar a cabo los trámites de forma adecuada y evitar sanciones o multas.
En definitiva, disponer de una casa fuera de ordenación tiene ciertas consecuencias negativas, pero no es una condena definitiva para el inmueble. Gracias a la ayuda de expertos podrás legalizar la situación y que tu vivienda pase a registrarse en la ordenación urbanística, restaurando así tu derecho a la propiedad al completo.
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