¿Qué reparaciones son obligatorias en una comunidad?

Si vives en una comunidad de vecinos, es importante que conozcas las reparaciones que deben realizarse de forma obligatoria para mantener en buen estado los servicios y elementos comunes. Estas obras no solo garantizan la seguridad y el bienestar de todos los residentes, sino que también evitan problemas mayores en el futuro. En este artículo te explicamos quién puede solicitarlas, qué tipo de reparaciones son urgentes y cuáles son las diferencias entre las reparaciones necesarias y las mejoras. ¡Vamos a ello!

Diferencias entre reparaciones necesarias y mejoras

Es esencial que los propietarios conozcan la diferencia entre una reparación necesaria y una mejora en la comunidad, ya que esto influye en quién paga y cómo se aprueban las obras.

Reparaciones necesarias

Las reparaciones necesarias son aquellas obligatorias para asegurar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio, así como el mantenimiento de los elementos comunes (escaleras, fachada, tuberías, etc.). Estas obras no necesitan la aprobación de la junta de propietarios, ya que son indispensables para cumplir con la ley o para responder a situaciones urgentes.

Por ejemplo, si la instalación eléctrica presenta fallos que afectan a la seguridad del edificio, la comunidad debe repararla sin necesidad de debatirlo en una junta.

Mejoras

Las mejoras, por otro lado, no son indispensables, sino que añaden valor o nuevos servicios a la comunidad, como la instalación de una piscina o un gimnasio. Para aprobar este tipo de obras, es necesaria una votación con una mayoría cualificada (tres quintas partes). Además, los propietarios que no estén de acuerdo con la mejora no están obligados a pagar si el coste supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque tampoco podrán disfrutar de la mejora hasta que cubran su parte.

Claves para evitar conflictos en la comunidad

• Obligatoriedad: Las reparaciones necesarias son obligatorias y todos los propietarios deben participar en los costes. En cambio, las mejoras son opcionales.
• Aprobación: Las reparaciones urgentes o necesarias no requieren aprobación, mientras que las mejoras sí necesitan el voto de una mayoría cualificada.
• Costes: Los propietarios deben contribuir al coste de las reparaciones necesarias, pero pueden elegir no pagar por las mejoras si el importe es elevado.

Conocer estas diferencias es fundamental para una buena convivencia, ya que aclara cuándo un propietario está obligado a pagar y cuándo puede decidir no participar en una obra.

Comunicación y gestión de las reparaciones

Como mencionamos antes, no siempre es necesario convocar una junta para gestionar las reparaciones urgentes. El administrador solo tiene que informar al presidente de la comunidad, y en caso de que no haya un administrador, el presidente puede actuar por su cuenta. Es importante que, una vez realizada la reparación, se informe a los vecinos de lo sucedido y de los costes implicados.

¿Qué pasa si no se actúa a tiempo?

Si se ignora un problema urgente, el vecino afectado puede encargarse de solucionarlo y, posteriormente, repercutir el coste a la comunidad. Eso sí, la obra debe responder a una verdadera emergencia. Si, por ejemplo, contratas una reparación que no es urgente, la comunidad no estará obligada a reembolsar el coste.

Las reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos, ya sean urgentes o de mantenimiento, son esenciales para el bienestar y seguridad de todos los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece un marco claro para gestionarlas de manera eficiente, evitando así conflictos y costes innecesarios. Tener una buena política de mantenimiento preventivo y actuar rápidamente ante las emergencias es la clave para que la convivencia sea más armoniosa y el edificio esté siempre en las mejores condiciones.

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¿Qué pasa con los vecinos que no estén de acuerdo?

Cuando un vecino no está de acuerdo con una mejora, tiene algunas opciones. Si el coste de la mejora supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, ese vecino no está obligado a pagar. Sin embargo, no podrá beneficiarse de la mejora, como usar una piscina o ascensor nuevo, a menos que más adelante decida pagar su parte del coste. En ese caso, deberá abonar su cuota junto con los intereses correspondientes para poder disfrutar de la mejora.

Esto no aplica a las reparaciones necesarias, donde todos los propietarios deben contribuir al gasto.

Obligación de reparación de elementos comunes

La LPH obliga a la comunidad a realizar ciertas obras necesarias sin contar con un acuerdo previo de la junta de vecinos. Literalmente, dice lo siguiente:

“Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

Estas obras obligatorias pueden surgir por la necesidad de mantenimiento del propio edificio o ser impuestas por la Administración Pública. En cualquier caso, hay que ejecutarlas, especialmente si se trata de las últimas. La administración suele dar un plazo para acometerlas y, si no se cumple, las llevan a cabo igualmente, para después pasar la factura a la comunidad con su correspondiente multa.

Mantenimiento preventivo: clave para evitar problemas

El mantenimiento preventivo es esencial para evitar reparaciones costosas. La comunidad debe inspeccionar regularmente instalaciones clave como ascensores, tuberías y sistemas eléctricos para detectar pequeños problemas y corregirlos antes de que se agraven.

Cuando surge una emergencia, el administrador o presidente puede actuar sin convocar una junta, como lo establece la Ley de Propiedad Horizontal. Esto permite resolver problemas de inmediato y evitar que afecten a toda la comunidad.

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Las reparaciones en una comunidad de vecinos, tanto urgentes como de mantenimiento, son esenciales para la seguridad y la convivencia. La Ley de Propiedad Horizontal regula estos procesos para evitar conflictos y costes innecesarios. El mantenimiento preventivo y una gestión rápida de las emergencias garantizan que el edificio se mantenga en las mejores condiciones y la convivencia sea armoniosa.