Gastos de la compraventa de una vivienda y quién los paga

Si vas a comprar una vivienda, los gastos de la hipoteca no son los únicos que existen. De hecho, hay muchos gastos e impuestos que se deben afrontar para formalizar la operación. En este artículo te contamos los gastos que tendrás tanto si compras como si vendes.

Gastos de la compraventa de una vivienda y quién los paga

Para vivienda nueva: IVA + IAJD

IVA

Se paga cuando la propiedad se compra por primera vez al promotor. Si hemos estado viviendo de alquiler, también se paga el IVA. Ahora bien, si vives en Canarias, no pagarás IVA y tendrás que pagar el impuesto general indirecto canario o IGIC, que cuesta un 6,5%.

Las cantidades a pagar son:

• 10% para viviendas en general, en 2021
• 4% para viviendas de VPO

IAJD- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Su importe depende de la comunidad autónoma donde esté ubicado el inmueble.

Para vivienda de segunda mano: ITP

ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Este impuesto es la alternativa al IVA. Hay tipos reducidos para casos especiales, como las VPO, compras para menores de 35 o familias numerosas. Los porcentajes oscilan entre el 6% y el 10%.

IAJD

En las viviendas de segunda mano también se debe pagar este impuesto, asociado a las actividades notariales y a la inscripción de la propiedad en el registro.

Plusvalía municipal 

Grava el aumento de valor que ha tenido el suelo, desde que el momento en el que el propietario adquirió la vivienda hasta el día en el que la vendió. Aquí puedes ver la nueva forma de calcular el impuesto de plusvalía, según el Real Decreto del 26/2021

Otros gastos derivados de la compraventa de viviendas de segunda mano:

Certificado energético

Es una información obligatoria para todas las viviendas que se vayan a poner a la venta o en alquiler. Refleja todos los aspectos energéticos de una vivienda, en especial, su consumo de energía y sus niveles de emisión de CO2. Tendrá una validez de 10 años y es el propietario quien debe asumir los gastos. Su precio ronda los 100 euros. En este artículo puedes ampliar más información sobre la Certificación Energética.

Solicitud nota simple

La nota simple es un documento que deberá aportar el vendedor si el comprador lo solicita, permite saber si la vivienda está libre de cargas o tiene algún problema de tipo registral. Además, confirma quién es el titular de la vivienda. Se solicita en el Registro de la Propiedad y su precio ronda los 9 euros. 

Porcentaje comisión de la inmobiliaria

El precio varía entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta de la vivienda. No existe una regulación al respecto.

La notaria

Tanto en la compra de una vivienda nueva como de segunda mano hay que hacer una escritura pública y para ello es necesario un notario. Los aranceles están regulados por el Gobierno. 

Registro de la Propiedad

Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad conlleva unos gastos que dependen del valor del inmueble. Suele rondar el 0,1% y un 0,25% del precio total de la vivienda. 

La gestoría

Es necesaria si hay un préstamo de por medio, se encargará de liquidar los impuestos y registrar la escritura. El banco que concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría. Este gasto es asumido por la entidad desde 2019. La gestoría devolverá al hipotecado el dinero que haya sobrado.

¿Quién corre con los gastos de contratar una hipoteca?

La mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e IAJD) los tiene que pagar el banco por ley, pero el cliente tiene que abonar el coste de la tasación de la vivienda, que cuesta unos 300 euros de media. Además, debe hacer frente al precio de la copia de su escritura hipotecaria y a la posible comisión de apertura del préstamo.

¿Cómo tributa la compra de una vivienda? 

Viviendas nuevas

Las viviendas nuevas tributan por el Impuesto del Valor Añadido (IVA)

Viviendas de segunda mano

Las viviendas de segunda mano tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero existe la posibilidad de que se pague IVA si se dan tres requisitos tanto para el que compra como para el que vende.

Dependiendo de si has ganado o perdido dinero con la operación, la venta de una vivienda tributa como ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

¿Qué IVA tiene la compra de una vivienda de segunda mano? 

Como hemos comentado anteriormente, en viviendas de segunda mano no se paga IVA, están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque es posible renunciar a la exención de IVA si la vivienda se compra como inversión y eres un empresario o autónomo. Por lo tanto, en este caso sí que podrás tributar por el IVA, en lugar del ITP. Es muy importante tener en cuenta que en la escritura aparezca una cláusula expresa de renuncia a la exención en el IVA.

Existe la posibilidad de renunciar a la exención del IVA en determinados casos y cumpliendo los requisitos establecidos por la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido: 

• Que tanto el comprador de la vivienda como el vendedor de la vivienda sean sujetos pasivos del IVA.
• Que se le atribuya al comprador el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la compra.
• La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración en la que el adquirente haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles.

Volviendo al caso del ITP, este impuesto es competencia de cada Comunidad Autónoma por lo que el porcentaje variará de un sitio a otro, siempre respetando los  límites que marca la ley. Por lo general oscilan entre el 6% y el 10%. Para familias numerosas, jóvenes y viviendas de protección oficial (VPO), hay porcentajes más reducidos, como es el caso, por ejemplo, en Madrid, de las familias numerosas que compren una vivienda para uso habitual, se les aplicará el 4%.

¿Cuánto dinero tengo que tener ahorrado para comprar una casa?

Deberás contar con un ahorro medio del 30% del valor de la vivienda para poder adquirirla (el 20% no financiado por el banco y el 10% del ITP y gastos), debido a que los bancos no suelen conceder préstamos hipotecarios superiores al 80% del valor de la tasación o del precio de la vivienda, aunque existen algunos bancos que dependiendo del perfil del comprador sí que den hasta el 90% del valor de tasación.

¿Qué hace falta para que te concedan una hipoteca?

Primero de todo para que te concedan una hipoteca hay que demostrarle al banco que tienes dinero e ingresos suficiente para poder hacer frente a las cuotas del préstamo hipotecario. Por regla general no deberías dedicar más del 35% de tus ingresos al pago de deudas, incluida la cuota de la hipoteca.

Ingresos estables y recurrentes

El banco requerirá que tengas un trabajo estable y unos ingresos fijos. Para ello la documentación que te pueden pedir al solicitar una hipoteca es la siguiente:

Si eres persona física:

• Declaración de IRPF del último ejercicio fiscal.
• Las dos últimas nóminas y los justificantes bancarios de su ingreso.
• Informe de vida laboral.

Si eres autónomo:

• Declaración de IRPF de los dos últimos ejercicios fiscales.
• Modelo 390 de IVA anual, Modelo 130 de IRPF del último trimestre o Modelo 303 de IVA del ejercicio en curso.
• Informe de vida laboral.