Valor catastral: qué es y cómo saber el valor de mi casa

Si estás pensando en vender un inmueble o te han pedido la certificación catastral para realizar algún trámite y necesitas conocer este dato, en el artículo de hoy te despejamos las dudas sobre qué es el valor catastral, qué criterios se siguen para determinarlo y cómo puedes conocer el valor catastral de tu vivienda.

¿Qué es y para qué sirve el valor catastral de un piso?

El valor catastral es un valor administrativo que se determina de forma objetiva para cada inmueble a partir de los datos que existen en el catastro. Está compuesto por el valor catastral del suelo y el de las construcciones. Podemos decir que el valor catastral es el DNI de tu inmueble.

El valor catastral influye en algunos de los impuestos que pagas cada año, el IBI, el IRPF o el Impuesto sobre Patrimonio. Su valoración se realiza por técnicos profesionales, sin que el propietario pueda intervenir.

Su valor, que es inferior al precio de mercado, tiene como objetivo establecer el precio medio de una zona concreta, teniendo en cuenta las características de cada vivienda.

Su utilidad principal radica en ser la base imponible sobre la que se calculan numerosos impuestos y tasas relacionados con los inmuebles.

A continuación, detallamos sus principales aplicaciones:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es el uso más conocido del valor catastral. Los ayuntamientos aplican un porcentaje (tipo impositivo) sobre este valor para determinar cuánto debe pagar cada propietario de vivienda, local o terreno en concepto de IBI cada año. Cuanto mayor sea el valor catastral, más elevado será el importe del impuesto.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Si tienes una vivienda en propiedad que no está alquilada ni es tu residencia habitual, la Agencia Tributaria considera que te genera una renta imputada. Para calcularla, se toma como referencia el valor catastral del inmueble. Este valor influye, por tanto, en la cantidad a declarar en tu declaración anual de la renta.

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Cuando se transmite una propiedad (por venta, herencia o donación), se calcula la plusvalía teniendo en cuenta el aumento del valor del terreno desde la fecha de adquisición hasta la de transmisión. Este cálculo parte del valor catastral del suelo, por lo que su importe puede variar significativamente según esté actualizado o no.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)

Algunas comunidades autónomas utilizan el valor catastral como referencia para determinar la base imponible en operaciones de compraventa de inmuebles o en escrituras notariales. En estos casos, puede aplicarse un coeficiente multiplicador al valor catastral para obtener un valor de referencia fiscal.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Cuando se hereda o dona un inmueble, la Administración puede tener en cuenta el valor catastral para calcular cuánto debe pagarse por este tributo. Esto es especialmente relevante en transmisiones entre familiares, donde un valor catastral bajo puede suponer un ahorro fiscal importante.

Tasas municipales

Además de impuestos, el valor catastral también puede influir en determinadas tasas locales, como la recogida de residuos urbanos o el suministro de agua. Algunos ayuntamientos fijan sus tarifas en función de este valor para determinar el coste del servicio.

¿Cómo se calcula el valor de una casa? ¿Qué factores influyen?

Es el catastro quién asigna un valor a cada inmueble en función del valor del suelo en el que se encuentra y el valor de construcción. Para determinar el valor catastral de una vivienda se tienen en cuenta criterios como la ubicación, características del suelo y calidad de los materiales de construcción. También se tiene en cuenta:

• La localización de la finca
• Las circunstancias urbanísticas
• La explotación del terreno
• La productividad de la zona
• Los costes de construcción
• Los honorarios profesionales
• La calidad y antigüedad de la edificación
• El carácter histórico o patrimonial
• Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial
• El valor de mercado
• El valor del suelo

Todas las construcciones han de pasar por este proceso de tasación objetiva y forman parte del registro catastral de cada municipio, de acuerdo al Art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).

El valor catastral no debe superar el valor del mercado, es decir, el precio por el que podría venderse.

Para evitar inspecciones y multas es obligatorio declarar al Catastro cualquier modificación que hayas realizado sobre el inmueble. Por ejemplo, si su uso ha variado o has realizado una obra que añada o quite elementos de construcción.

¿Cómo puedo conocer el valor catastral de mi vivienda?

 A través del IBI

Puedes encontrarlo en el último recibo del pago de Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI).

 Sede electrónica del catastro

Página oficial donde puedes consultar los datos catastrales y el valor administrativo del inmueble.  Para ello necesitas introducir la referencia catastral.

Por teléfono

Llamando a las oficinas del Catastro de tu ciudad. Asegúrate de tener a mano el DNI y la referencia catastral, antes de llamar.

 ¿Cómo calcular el valor catastral a partir del IBI?

A través del IBI puedes conocer el valor que le ha asignado el Catastro, que no tiene nada que ver con el precio exacto que tendría tu vivienda en el mercado. El precio de mercado es una cifra que tiene en cuenta diferentes variables y dominan los expertos.

El valor catastral, en otras cosas, te ayudará a calcular el valor mínimo por el que debes escriturar tu inmueble. Su inscripción en el Catastro es obligatoria y gratuita.

Si quieres vender tu casa y no sabes su precio de mercado, desde Mediterráneo Homes, nuestros expertos inmobiliarios hacen una valoración del inmueble sin compromiso.

 ¿Cómo se lee una referencia catastral?

 La referencia catastral está compuesta por 20 dígitos. Por ejemplo:

• Los primeros 5 dígitos (12345) nos indican donde se encuentra ubicada la parcela.
• Los 2 siguientes (67) se corresponden con el inmueble concreto dentro de ese conjunto.
• El grupo de 7 dígitos siguientes (AB9999C) identifican el plano catastral en el que podemos encontrar esa parcela, correspondiéndose las 2 primeras letras con la gestión territorial correspondiente.
• A continuación aparecen 4 números (0001), que son los que nos indican el piso concreto dentro del inmueble.
• Por último, las últimas 2 (DE) letras simplemente son de control, para validar que el resto de la información.

¿Cuál es la diferencia entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado?

Es fundamental distinguir entre estos tres conceptos:

• Valor catastral: Es un valor administrativo asignado por el Catastro, utilizado principalmente para fines fiscales.

• Valor de referencia: Introducido en 2022, es el valor mínimo por el que se deben tributar las transmisiones de inmuebles (compras, herencias, donaciones). Se calcula a partir de los precios de compraventa registrados por notarios y registradores, y se actualiza anualmente .

• Valor de mercado: Es el precio por el que un inmueble podría venderse en el mercado en condiciones normales. Este valor puede variar significativamente respecto al catastral y al de referencia, dependiendo de factores como la oferta y demanda, estado del inmueble, etc.

Comprender estas diferencias es esencial para evitar sorpresas en operaciones inmobiliarias y en la liquidación de impuestos.

¿Cómo afecta el valor catastral a los propietarios?

El valor catastral tiene un impacto directo en la carga fiscal de los propietarios. Un aumento en este valor puede traducirse en un incremento de impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. Por ello, es importante estar atento a las revisiones catastrales que puedan realizarse en el municipio y, en caso de discrepancia, ejercer el derecho a presentar alegaciones o recursos.

Además, el valor catastral puede influir en decisiones como la compra, venta o alquiler de un inmueble, ya que afecta a la rentabilidad y a los costes asociados.

¿Qué pasa si compro una vivienda por debajo de su precio catastral?

Tiene consecuencias fiscales tanto para el comprador como el vendedor. Respecto al comprador, la Agencia Tributaria podrá realizar una comprobación de los valores que figuran en los registros oficiales y aplicar unos coeficientes multiplicadores regulados por cada legislación autonómica.

Además, como comprador, estás obligado, a pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de la venta de la casa declarado y el valor catastral comprobado. Podrá hacerse durante los próximos 4 años de la compra.