Si en tu comunidad de propietarios un vecino con pérdida auditiva solicita instalar un videoportero con imagen, es normal que surjan dudas: ¿Es una obra voluntaria o la ley obliga a hacerla? ¿Quién asume el gasto? ¿Qué límites existen?
Estas situaciones pueden generar conflictos si no se conocen bien los derechos y obligaciones que establece la normativa. Por eso, conviene saber qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sobre las obras de accesibilidad y cuándo pasan de ser una mejora opcional a una actuación obligatoria.
Infórmate bien antes de tomar una decisión: comprender la ley te ayudará a evitar reclamaciones y problemas con tus vecinos. En este artículo te contamos lo que debes saber.
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¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La normativa aplicable a estos casos está en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal. Según este precepto, las comunidades están obligadas a llevar a cabo las obras necesarias para adaptar los espacios comunes y hacerlos accesibles cuando lo solicite un propietario que conviva o trabaje en el edificio con una persona con discapacidad o que tenga más de 70 años.
Estas actuaciones no requieren que la junta las apruebe previamente si se cumplen dos condiciones: que sean adecuadas para eliminar las barreras que impiden el uso normal de la finca y que su coste, después de restar las ayudas públicas o subvenciones que puedan obtenerse, no supere el importe equivalente a doce cuotas ordinarias de comunidad.
Por lo tanto, si una persona con discapacidad solicita una mejora para poder acceder o comunicarse en igualdad de condiciones y la inversión no sobrepasa ese límite económico, la comunidad tiene la obligación de realizarla.
¿Cuándo es obligatoria la instalación del videoportero?
Para que una obra de este tipo sea obligatoria, deben concurrir dos requisitos:
La petición debe proceder de:
- Una persona con discapacidad (por ejemplo, sordera) que resida, trabaje o preste servicios en el inmueble.
- Una persona mayor de 70 años.
Además, el coste repercutido anualmente, descontadas las ayudas y subvenciones, no debe superar las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Si ambas condiciones se cumplen, la comunidad no puede negarse a instalar el sistema.
Por tanto, si el sistema actual de portero no permite que la persona con discapacidad auditiva acceda en condiciones de igualdad, la instalación de un videoportero con imagen se considera una actuación obligatoria para eliminar esa barrera de comunicación.
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¿Qué ocurre si el coste supera ese límite?
Si el presupuesto total, descontadas las subvenciones, excede las 12 mensualidades, la comunidad ya no está obligada automáticamente.
En ese caso:
- La obra se puede aprobar por mayoría simple de propietarios y cuotas de participación (art. 17.1 LPH).
- La diferencia de coste que supere las 12 mensualidades corresponderá a quienes hayan votado a favor.
¿Qué pasos debe seguir la comunidad?
Aunque la ley indica que no hace falta acuerdo previo si se cumplen los requisitos, en la práctica es necesario que la comunidad:
- Convoque una junta para informar a todos los propietarios.
- Analice presupuestos viables y valore alternativas técnicas.
- Verifique si existe otra vía eficaz y razonable para garantizar la accesibilidad.
- Si no hay otra solución adecuada, proceda a la ejecución de la obra.
La comunidad debe tramitar todo de forma transparente, dejando constancia de las decisiones y los presupuestos analizados.
¿Por qué es una obligación legal?
La accesibilidad universal es un derecho reconocido tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en la Ley General de derechos de las personas con discapacidad (RDL 1/2013).
El Tribunal Supremo y distintas Audiencias Provinciales han interpretado que la accesibilidad comprende también las barreras de comunicación, no solo las físicas. Por tanto, si el afectado/a no puede utilizar el sistema actual de portero, la comunidad tiene la obligación de eliminar esa barrera siempre que no se rebase el límite económico.
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