¿Un edificio sin administrador de fincas es legal? Esta es la pregunta clave que muchas comunidades de propietarios se hacen y que en este artículo tratamos de dar respuesta. Hablamos de las funciones y ventajas de contar con un administrador de fincas para que se encargue de todas las gestiones. También, de las sanciones que puede llegar a tener la propia comunidad, si se encarga ella misma de este cargo, pero no conoce la normativa a la que está expuesta.
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¿En qué consiste el trabajo del administrador de fincas?
Antes de nada, aclararemos que la Ley de Propiedad Horizontal no impone la obligación de contar con un administrador de fincas. No obstante, actualmente es habitual dejar en sus manos todas las gestiones de la comunidad de vecinos. En la comunidad de vecinos sin administrador suele ser el presidente quien asume las labores de administración, siempre con la supervisión del resto de propietarios. Es importante que quién se encargue de estas funciones tenga conocimientos suficientes y sepa desenvolverse en el cargo.
Por todo ello, nuestra intención es detallarte todas las funciones del administrador de fincas para que te des cuenta de los beneficios que te aportará su contratación. Estas corresponden a las fijadas en el Art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
- Vigilar que el régimen de las viviendas, instalaciones y servicios esté en las mejores condiciones, y atender las solicitudes de conservación de los propietarios.
- Responsabilizarse de los planes de gastos previsibles e ingresos.
- Llevar a cabo tanto los pagos como los cobros relacionados con obras, además de velar para que se cumplan todos los acuerdos relacionados con ellas.
- En las reuniones de la comunidad de vecinos, actuará como secretario y se encargará de custodiar la documentación, aparte de ejecutar las órdenes que le confiera la Junta.
- Ofrecer un asesoramiento profesional a la comunidad, por ejemplo, en los precios de las empresas a contratar como jardineros o compañías de seguros.
- Control sobre los proveedores y las relaciones laborales de los empleados de la finca, si los hubiera; siniestros de partes a la compañía de seguros; y seguimiento de morosidad en algunos vecinos.
Ventajas y desventajas de gestionar una comunidad de vecinos sin administrador de fincas
Como hemos mencionado, si tu comunidad no dispone de administrador y tiene que ser el presidente el que asuma todas estas responsabilidades, puede llegar a ser un puesto tedioso y complejo de ejecutar. En cambio, si cuentas con una empresa experta en administración de fincas, tendrás tranquilidad y transparencia en todo lo relacionado con la comunidad. Y no tendrás que preocuparte por nada.
Ventajas
Únicamente podemos mencionar que evitarás su pago mensual o anual de los honorarios.
Desventajas
Exponemos algunas de las más destacadas:
- Los vecinos tendrán que invertir más tiempo para determinar la solución a ciertas gestiones, por ejemplo, a la hora de hacer una reforma o una obra en un espacio común. Necesitaréis revisar los precios y calidades del servicio para saber que están de acuerdo todos en elegir a una en concreto. No olvides que gestionar una finca es un proceso largo y complejo y requiere de una importante implicación por parte de los vecinos que integren la comunidad.
- Al no haber administrador, el presidente tendrá que encargarse de todas las gestiones, como hemos dicho. Sin embargo, este papel no suele ser demandado y los vecinos suelen mostrarse reticentes a asumir el cargo. ¿Y si te toca a ti?
- En las ventajas hemos hablado del gasto de los honorarios del gestor, pero ¿sabes cuánto puede hacer que ahorréis al año? Piensa que los administradores están mejor informados sobre ofertas en seguros, subvenciones públicas para reformas, etc. Y te asesorarán en todo momento de las mejores opciones.
- Ante problemas legales, la comunidad necesitará un abogado externo, con los gastos que eso conlleva, porque no será viable contactar con los servicios jurídicos de los Colegios de Administradores de Fincas.
Sanciones que puede recibir la comunidad de propietarios al no cumplir con las obligaciones
Solo nos queda hablarte de las multas a las que puede verse expuesta tu comunidad en caso de no cumplir con alguna ley obligatoria. Debes ser consciente de que, en la mayoría de los casos. Los administradores de fincas son una garantía legal para evitar sanciones que podrían llegar hasta los 800. 000 euros.
Multas relacionadas con Hacienda
Si tu comunidad incumple los requisitos de la Agencia Tributaria, podréis enfrentaros a sanciones de hasta 3000 euros. Será obligatorio presentar ciertos modelos fiscales.
Multas por caducidad de inspecciones periódicas
Como bien sabrás, las verificaciones de ascensores o instalaciones eléctricas, entre otros ejemplos, son obligatorias por seguridad. Si tu comunidad no cumple con las fechas establecidas de revisiones, podría exponerse a una sanción de hasta 90. 000 euros.
Multas por protección de datos
¿Hay algún moroso en tu comunidad? Ojo con publicar su nombre en los informes generales porque aparecerían problemas al cometer un delito de honor. Esto supone que la propia comunidad podría pagar una multa de hasta 600 000 euros por incumplimiento de la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD) o del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD).
Otras multas
No cumplir las normas de prevención de riesgos laborales puede suponer hasta 800 000 euros. Otros problemas asociados a sanciones pueden ser vecinos incívicos, viviendas ocupadas o desperfectos en zonas comunes. Sin duda, con ayuda de un administrador de fincas, será mucho más sencillo de resolver estos conflictos.
Por lo tanto, como ves, tener una comunidad de propietarios sin administrador de fincas es legal, pero deberás dedicarle tiempo y estar formado en muchos ámbitos; contabilidad, legal, económico, etc… lo que puede dificultar la tarea y exponer la comunidad a sanciones. Desde Mediterráneo ponemos a tu disposición la experiencia de más 55 años administrando comunidades.