Comunidad de propietarios con varios portales

Gestionar una comunidad de propietarios con varios portales no es tarea fácil. Seguramente te has encontrado con dudas como: ¿Quién paga qué?, ¿se pueden gestionar los portales de forma independiente?, ¿hace falta una junta única o cada portal puede decidir por su cuenta?

Si estás en esta situación, no estás solo. Muchas comunidades tienen esta misma estructura y se enfrentan a los mismos problemas. En este artículo te explicamos de manera sencilla y práctica cómo funcionan estas comunidades, qué dice la ley y cuáles son las mejores soluciones para una gestión eficiente.

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¿Qué es una comunidad de propietarios con varios portales?

Una comunidad de propietarios con varios portales es aquella en la que un mismo edificio o conjunto residencial tiene varias entradas independientes, cada una con sus propias viviendas, pero compartiendo elementos comunes como garajes, zonas ajardinadas o instalaciones generales.

Este tipo de comunidades pueden gestionarse de dos maneras:

• Como una única comunidad de propietarios, donde todos los portales se rigen por los mismos estatutos y decisiones.
• Como varias subcomunidades, si en el Título Constitutivo se ha establecido que cada portal tenga cierta autonomía de gestión.

El problema es que no siempre está claro cuál es el mejor modelo o cómo deben organizarse los gastos y las decisiones.

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¿Es obligatorio que todos los portales funcionen como una sola comunidad?

No necesariamente. Depende de lo que diga el Título Constitutivo del edificio. Este documento, que se inscribe en el Registro de la Propiedad, establece si los distintos portales forman una sola comunidad o varias independientes.

Si el título constitutivo no menciona nada especial, se considera que todos los portales forman una única comunidad y, por lo tanto, las decisiones deben tomarse de manera conjunta en una misma Junta de Propietarios.

Si los propietarios quieren separar los portales en comunidades independientes, deben modificar el Título Constitutivo. Para ello, la Ley exige unanimidad en la votación de la Junta de Propietarios. Si no hay acuerdo, la comunidad seguirá funcionando como una sola unidad.

Gastos comunes: ¿Cómo se reparten los costes en comunidades con varios portales?

Uno de los temas que más dudas genera en estas comunidades es el reparto de gastos. Hay propietarios que sienten que pagan más de lo que deberían o que están cubriendo gastos de portales ajenos.

La clave está en distinguir entre:

• Gastos generales: Son aquellos que afectan a todos los portales por igual, como el seguro del edificio, la fachada, las tuberías generales o el tejado. Estos gastos se pagan en función del coeficiente de participación de cada vivienda.
• Gastos exclusivos de cada portal: Si un portal tiene su propio ascensor o un sistema de iluminación específico, los gastos de mantenimiento deben ser asumidos solo por los propietarios de ese portal.

El problema surge cuando los estatutos no especifican bien qué gastos deben asumirse de forma conjunta y cuáles no. En esos casos, la Junta de Propietarios puede aprobar acuerdos para clarificar estos puntos, siempre respetando la normativa vigente.

Junta de propietarios: ¿Debe ser única o cada portal puede gestionar la suya?

Cuando una comunidad tiene varios portales, puede surgir la duda de si es necesario celebrar una única Junta de Propietarios para todos o si cada portal puede gestionar sus propias reuniones y acuerdos.

La respuesta depende de cómo esté constituida la comunidad y qué establece el Título Constitutivo. Mientras que algunas comunidades funcionan de manera conjunta, otras prefieren un modelo más descentralizado para gestionar los asuntos de cada portal.

En principio, si la comunidad está constituida como una única entidad, la Junta de Propietarios debe ser conjunta y tomar decisiones que afecten a todos los portales. Sin embargo, en la práctica, algunas comunidades optan por:

1. Hacer reuniones de portales previas, donde cada portal debate sus propias necesidades antes de la Junta general.
2. Crear comisiones de gestión por portal, que supervisan los asuntos específicos de cada entrada.

Esto no significa que cada portal pueda tomar decisiones de forma independiente. Las decisiones importantes deben ser aprobadas en la Junta General de Propietarios con las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Si los portales quieren funcionar de manera realmente independiente, deben modificar el Título Constitutivo y constituirse como comunidades separadas.

¿Se pueden dividir los portales en comunidades independientes?

En muchas comunidades con varios portales, algunos propietarios se plantean si sería posible separarse y gestionar su portal de manera independiente. Esto suele ocurrir cuando los gastos no se reparten de forma equitativa, hay diferencias en el mantenimiento o simplemente cada portal tiene necesidades distintas.

Sí, es posible dividir los portales en comunidades independientes, pero no es un proceso sencillo. Para hacerlo, se necesita:

1. Votación por unanimidad en la Junta de Propietarios.
2. Modificación del Título Constitutivo ante notario.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Esto implica cambios en la administración, en el reparto de gastos y en la gestión de los servicios comunes. Si no hay acuerdo unánime, la comunidad seguirá funcionando como una sola unidad.

Conflictos comunes en comunidades con varios portales

Gestionar una comunidad con varios portales no siempre es sencillo. Aunque todos los propietarios formen parte de la misma comunidad, las diferencias entre portales pueden generar tensiones. No todos los edificios tienen el mismo uso de los servicios comunes, ni todos los vecinos están de acuerdo en cómo deben tomarse las decisiones.

La convivencia en este tipo de comunidades puede generar problemas recurrentes:

• Portales con más gastos que otros: Algunos propietarios sienten que su portal paga más de lo que usa.
• Diferencias en el mantenimiento: No todos los portales tienen el mismo nivel de conservación.
• Discrepancias en la toma de decisiones: Lo que beneficia a un portal puede no ser conveniente para otro.

Para evitar estos conflictos, lo ideal es que los estatutos de la comunidad especifiquen con claridad la gestión de cada portal y que haya una comunicación fluida entre los propietarios.

¿Cuál es la mejor opción para tu comunidad?

No hay una respuesta única. Todo depende de cómo esté constituida la comunidad y de las necesidades de los propietarios.

• Si los portales comparten muchos elementos comunes, lo mejor es mantener una única comunidad.
• Si cada portal tiene su propia estructura de gastos y apenas comparte recursos con los demás, quizá sea conveniente dividir la comunidad.

En cualquier caso, lo más importante es que los acuerdos se tomen con transparencia y respetando la Ley de Propiedad Horizontal. Si tienes dudas, lo mejor es consultar con tu administrador de fincas Mediterráneo.