¿Cómo puede una comunidad de propietarios tener ingresos extra?

En un contexto de inflación y subida de costes en servicios y suministros, cada vez más comunidades de propietarios se plantean fórmulas para generar ingresos adicionales que ayuden a aliviar las cuotas vecinales o a financiar mejoras sin recurrir a derramas. Pero no todo vale: es necesario conocer qué vías existen, cómo regularlas legalmente y qué implicaciones fiscales tienen para evitar problemas a futuro.

En este artículo te explicamos las formas más habituales de obtener ingresos extra en una comunidad, cómo debe regularse su uso en los estatutos o actas y qué obligaciones fiscales puede conllevar, según explica Jesús Santidrián, abogado y responsable del área de Expansión de Mediterráneo en Madrid.

¿Qué actividades puede realizar una comunidad para obtener ingresos?

Una comunidad de propietarios puede generar ingresos siempre que las actividades que los originan sean compatibles con la finalidad del inmueble, que no generen molestias a los vecinos ni estén prohibidas por los estatutos. Te relacionamos algunas opciones frecuentes.

1. Alquiler de elementos comunes

Espacios como la azotea, la fachada o locales comunes pueden alquilarse a terceros, previa aprobación en Junta, para distintas finalidades:

• Instalación de antenas de telefonía móvil.
• Publicidad en fachadas o paredes exteriores.
• Paneles solares para autoconsumo colectivo o arrendamiento a empresas energéticas.
• Alquiler de locales comunitarios.

Jesús Santidrián aclara que “este tipo de ingresos deben estar correctamente aprobados en Junta y reflejados en el acta y, en algunos casos, hay que modificar el título constitutivo si se acuerda alterar el uso previsto de un elemento común”.

2. Explotación de máquinas o servicios

Aprovechar espacios comunes con máquinas o servicios compartidos es una forma cada vez más habitual de generar ingresos. Algunas instalaciones no solo aportan rentabilidad, sino que también ofrecen comodidad a los vecinos. Estas son algunas de las más comunes:

• Máquinas expendedoras.
• Lavadoras-secadoras comunitarias.
• Estaciones de recarga de vehículos eléctricos.

Estos servicios, si están bien regulados, pueden ser gestionados directamente por la comunidad o mediante acuerdos con empresas externas, que pagan un canon mensual.

3. Cesión temporal de espacios

Algunas comunidades permiten el uso de zonas comunes para rodajes, eventos promocionales o actividades culturales. Este tipo de uso debe autorizarse expresamente por la Junta y con una duración limitada.

4. Aprovechamiento de energía solar

Además de reducir gastos, una comunidad puede obtener beneficios si produce más energía de la que consume y la vierte a la red, aunque para ello es imprescindible una buena planificación técnica, legal y fiscal.

¿Qué requisitos legales se deben cumplir?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, para llevar a cabo actividades generadoras de ingresos es necesario contar con el acuerdo de los propietarios. La mayoría exigida dependerá del tipo de uso que se solicite y de si supone una alteración del título constitutivo o no. Las modalidades de acuerdos pueden ser la siuientes:

• Mayoría simple o 3/5 partes, en caso de arrendamientos o cesión de elementos comunes.
• Unanimidad, si se cambia el uso de un elemento común o se modifica el destino del inmueble.

Jesús Santidrián subraya que “es esencial dejar constancia en el acta de la Junta de las condiciones del acuerdo, del uso previsto, plazo y destino de los ingresos” y recomienda también revisar los estatutos, por si fuera necesario adaptarlos a la nueva actividad.

¿Cómo se reparten los beneficios?

Los ingresos que obtiene una comunidad no se reparten entre los propietarios de forma individual. Deben destinarse a sufragar gastos comunes, a constituir un fondo de reserva o a financiar mejoras en el edificio. En caso de disolución de la comunidad o venta del elemento que genera ingresos, sí podría contemplarse su distribución proporcional.

¿Qué implicaciones fiscales tiene?

Uno de los puntos más importantes es el tratamiento fiscal de estos ingresos. Las comunidades de propietarios están obligadas a declararlos, aunque no tengan ánimo de lucro.

• Impuesto de Sociedades. Desde 2015, las comunidades deben presentar declaración si han obtenido ingresos que no sean puramente cuotas vecinales. El tipo general es del 25 %, aunque se pueden aplicar deducciones.
• IVA. En determinados casos, como arrendamientos o prestación de servicios, puede aplicarse IVA y es obligatorio emitir factura, presentando las declaraciones correspondientes.

Jesús Santidrián advierte que “no declarar estos ingresos puede acarrear sanciones; muchas comunidades no lo hacen por desconocimiento, por eso es fundamental contar con asesoramiento contable y legal.”

Recomendaciones para obtener ingresos con seguridad

Antes de poner en marcha cualquier iniciativa para obtener ingresos en la comunidad, es fundamental actuar con transparencia, rigor legal y previsión. Estos son los pasos clave que recomendamos seguir:

• Convocar Junta y aprobar el acuerdo con las mayorías que correspondan. Toda decisión que implique el uso de elementos comunes, cambios de uso o explotación económica de espacios debe someterse a votación en Junta de propietarios. Según el tipo de acuerdo, será necesaria una mayoría simple, las 3/5 partes o incluso la unanimidad. En la constancia en acta del acuerdo es importante reflejar también las condiciones.
• Consultar a al administrador de la finca para valorar la viabilidad jurídica. Un profesional experto podrá analizar si la medida es compatible con los estatutos, si afecta al título constitutivo o si requiere autorizaciones administrativas. Su asesoramiento evita errores que pueden derivar en impugnaciones o responsabilidades legales.
• Solicitar asesoramiento técnico y fiscal para evitar incumplimientos. Por ejemplo, si se instala una máquina expendedora o una estación de recarga, será necesario verificar aspectos técnicos, licencias municipales, medidas de seguridad e incluso cumplimiento de normativas eléctricas. Además, los ingresos obtenidos pueden tener implicaciones fiscales (como el alta en el censo de actividades económicas o la presentación de modelos tributarios), por lo que conviene consultarlo con un asesor fiscal.
• Dejar constancia escrita del destino de los fondos y su gestión. Establecer claramente cómo se gestionarán los ingresos obtenidos —por ejemplo, destinarlos al fondo de reserva o a reducir cuotas ordinarias— ayuda a evitar conflictos y refuerza la transparencia. Todo debe constar en acta y, si es necesario, documentarlo mediante contrato o acuerdo firmado.
• Actualizar los estatutos, si es necesario. Si la comunidad decide establecer una nueva fuente de ingresos de forma permanente o habitual puede que sea obligatorio modificar los estatutos para regular su funcionamiento, condiciones y límites. Esto otorga mayor seguridad jurídica y evita futuros conflictos.

En definitiva, generar ingresos extra en una comunidad de propietarios es posible, legal y puede resultar útil para cubrir gastos o mejorar servicios. La clave es hacerlo con rigor: analizando el marco legal, reflejando los acuerdos en el acta de la Junta y cumpliendo las obligaciones fiscales.