Cambio de uso de local a vivienda: todo lo que debes saber

En España, la falta de vivienda sigue siendo un desafío cada vez mayor. Los altos precios y la escasez de oferta han llevado a buscar soluciones creativas para maximizar el uso del espacio urbano. Una de las alternativas que está cobrando fuerza es la reconversión de locales comerciales en viviendas, una opción que no solo responde a la demanda habitacional, sino que también puede revitalizar zonas comerciales en declive.

Sin embargo, convertir un local en vivienda no es un proceso sencillo. Existen normativas y requisitos que debes cumplir antes de lanzarte a esta reforma. Hoy te explicamos qué debes tener en cuenta para llevar a cabo este proyecto de manera legal y eficiente.

En principio, podrás realizar la reforma de local a vivienda siempre que no se contradiga el régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad o el título constitutivo del edificio.

Además, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el local, deberás cumplir ciertos requisitos urbanísticos y jurídicos. Aunque reformar un local lo convierta en un espacio habitable, eso no significa que legalmente sea considerado una vivienda.

Para convertir un local comercial en vivienda, el local debe cumplir con varios requisitos clave. En primer lugar, la superficie mínima debe ser de entre 25 y 40 metros cuadrados, dependiendo de si es un estudio o una vivienda completa. Además, debe estar ubicado en suelo urbano y tener una altura mínima de 2,50 metros en la mayoría del espacio. Es fundamental que el local cuente con ventilación e iluminación natural, y que cumpla con las normativas del Código Técnico de la Edificación (CTE) en aspectos como seguridad, salubridad, eficiencia energética y accesibilidad. Asimismo, necesitarás tramitar permisos locales y obtener una cédula de habitabilidad.

Ten en cuenta que las normativas varían en el tiempo y, también, entre comunidades autónomas, por ello, es esencial contar con un equipo técnico que esté actualizándose continuamente en materia legal.

El local comercial debe estar construido en un terreno clasificado como suelo urbano

El coste de convertir local en vivienda incluye, además de la reforma física del inmueble, unos impuestos y documentos notariales. Serían los siguientes:

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

A pagar al ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra el inmueble. Lo pagarán quienes soliciten la licencia de obra y asciende al 4% del coste real de la reforma.

Escrituras de cambio de uso

Firmar ante notario el cambio de uso de local a vivienda es imprescindible Antes será necesario, en algunos casos, obtener autorización de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el local (por ejemplo es obligatorio en Asturias y Galicia).

Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Esta tasa de la Administración Pública se pagará al firmar cualquier documento notarial, mercantil o administrativo y lo recaudará la Comunidad Autónoma.

Inscripción de vivienda en el Registro de la Propiedad

Inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad es un gasto más que añadir y resulta obligatorio para garantizar la legalidad de la nueva vivienda.

Honorarios del técnico del proyecto de reconvertir el local en vivienda

Es necesario crear un proyecto técnico para adaptar el local a una vivienda y este proyecto lo realizará un arquitecto especializado.

Impuesto de Bienes e Inmuebles

Por supuesto ese es un impuesto obligatorio y necesario al tener una vivienda en propiedad. El IBI aumentará por el cambio de uso y es obligatorio inscribirse en la Dirección General del Catastro para pagarlo de forma anual.

Consultar Plan General de ordenación Municipal

El objetivo es saber si existen restricciones urbanísticas en el inmueble, si el suelo es urbano y el número de viviendas permitidas.

Revisar Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Comprobando que nada estás autorizado en ellos para realizar el cambio. Si no fuese así siempre puedes pedir autorización en Junta.

Proyecto técnico

Es necesario realizar proyecto técnico adaptado al Código Técnico de Edificación. Obtendremos certificado de fin de obra o cédula de habitabilidad.

Licencia de obra

La concede el ayuntamiento y conlleva el pago de tasas e impuestos municipales y también el depósito de un aval.

Declaración de alteración catastral

Es necesaria al convertir un local pensado para un negocio en un inmueble pensado para ser habitado.

Licencia Primera Ocupación

Porque será la primera vez que es inmueble tendrá habitabilidad, presentando el certificado de fin de obra y la declaración de alteración catastral conseguiremos la licencia de primera ocupación.

Escritura pública

Ante notario debes firmar la Escritura Pública y después inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

 

Ventajas de convertir un local en vivienda

Convertir un local comercial en vivienda puede ser una opción muy atractiva, no solo por la necesidad de aprovechar el espacio urbano, sino también por las ventajas económicas y de diseño que ofrece. A continuación, te detallo las principales ventajas de realizar esta transformación:

Ahorro económico significativo

Uno de los principales beneficios de convertir un local en vivienda es el coste. Los locales comerciales suelen tener un precio mucho más bajo que las viviendas de características similares en la misma zona. En algunas ciudades, este ahorro puede llegar a ser de hasta el 50%, lo que lo convierte en una opción asequible para quienes buscan una vivienda en una zona céntrica o urbana​.

Ubicaciones privilegiadas

Los locales comerciales suelen estar ubicados en áreas céntricas y bien conectadas. Convertir un local en vivienda te permite vivir en zonas con buena accesibilidad y servicios cercanos, lo que normalmente sería muy costoso si se tratara de una vivienda tradicional​.

Personalización y diseño único

Al transformar un local en vivienda, tienes la oportunidad de diseñar el espacio desde cero. Esto te permite crear una vivienda totalmente adaptada a tus gustos y necesidades, con un diseño personalizado que sería difícil de lograr en una vivienda convencional. Puedes optar por un loft moderno o cualquier otro tipo de distribución que se ajuste a tus preferencias​.

Espacios más amplios

Los locales comerciales suelen ser más espaciosos que las viviendas convencionales, lo que te permite contar con mayor superficie habitable. Además, el diseño tipo loft, que es común en este tipo de conversiones, proporciona espacios diáfanos y abiertos que aprovechan mejor la luz natural​.

Privacidad y tranquilidad

Al tratarse de locales comerciales, es posible que no tengas vecinos en tu misma planta, lo que te otorga una mayor sensación de privacidad y tranquilidad, algo difícil de encontrar en bloques de pisos convencionales​(

Potencial de revalorización e inversión

Convertir un local en vivienda puede ser una inversión rentable. Si planeas alquilarlo o venderlo, es probable que el valor del inmueble se incremente considerablemente tras la reforma. Además, en zonas donde la demanda de vivienda es alta, este tipo de proyectos tienen un gran potencial de revalorización​.

Solución a la demanda de vivienda

Con la creciente demanda de viviendas y la escasez de oferta, esta alternativa no solo responde a una necesidad de espacio habitable, sino que también contribuye a revitalizar zonas urbanas que antes se utilizaban con fines comerciales​.

Transformar un local comercial en vivienda no solo es una oportunidad para aprovechar espacios infrautilizados, sino que también ofrece múltiples ventajas en términos de ahorro, personalización, y potencial de inversión. Como cualquier proyecto de reforma, es importante contar con el asesoramiento adecuado para cumplir con todas las normativas y asegurar el éxito del proceso.

Si estás pensando en realizar este tipo de transformación, te recomendamos revisar los aspectos legales y económicos con profesionales para asegurar una conversión sin problemas.

Comunidad de propietarios para convertir local en vivienda

Para convertir un local en vivienda dentro de una comunidad de propietarios, lo primero que debes hacer es revisar los estatutos de la comunidad. Estos documentos son clave para determinar si el cambio de uso está permitido o no, ya que pueden establecer restricciones sobre la conversión de locales comerciales en viviendas, especialmente en plantas bajas. Si los estatutos no prohíben esta conversión, podrás continuar con tu proyecto sin mayores inconvenientes.

En cuanto a la adaptación de los sistemas de ventilación y extracción, es importante contar con la aprobación de los vecinos. En este caso, necesitarás el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios para realizar modificaciones como la instalación de sistemas que afecten a elementos comunes del edificio, por ejemplo, si decides colocar una extracción por la fachada.

Si logras la autorización de la comunidad, deberás cumplir con las normativas municipales vigentes, incluyendo los permisos que debes solicitar al ayuntamiento para ciertas obras. Por ejemplo, para intervenir en la fachada del edificio, necesitarás un permiso específico.

En resumen, no se trata de si a los vecinos les agrada o no la idea, sino de cumplir con lo que está establecido legalmente en los documentos de la comunidad. Si estos documentos no permiten el cambio, será necesario aceptarlo y detener cualquier plan antes de comenzar obras innecesarias.

Para convertir un local en una vivienda legal y habitable, es esencial una buena planificación. Desde Mediterráneo Administración de Fincas, queremos recordarte que estamos aquí para ayudarte. Más de 200 profesionales, entre abogados, ingenieros y economistas, están a tu disposición para que tu proyecto sea un éxito. No dudes en contactarnos a través de este formulario. No lo dudes y ponte en contacto con nosotros a través de este formulario.