El crecimiento del alquiler turístico ha cambiado la dinámica de muchas comunidades de propietarios. Aunque para algunos supone una fuente de ingresos, para otros genera molestias, acceso constante de personas desconocidas por los vecinos y en ocasiones problemas de convivencia. Para dar respuesta a esta situación, el pasado mes de enero se aprobó una nueva reforma en la Ley de Propiedad Horizontal que entra en vigor el 3 de abril de 2025.
Este cambio otorga a las comunidades más control sobre la actividad de pisos turísticos en sus edificios o urbanizaciones, tanto para aceptarlos como para limitar, condicionar o prohibir su uso en esa modalidad. De hecho, se permitirá imponer sanciones más duras a quienes alquilen sin autorización.
Si eres propietario y vives en una finca en la que se proponga la presencia de viviendas turísticas, te explicamos cómo puede afectar la nueva normativa y qué pasos hay que seguir.
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Voto favorable de tres quintas partes
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se modifica el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. A partir de ahora, será necesario el voto como mínimo de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para autorizar, prohibir, limitar o condicionar el alquiler vacacional.
Es imprescindible que el trámite de la aceptación pase por una Junta de propietarios. No hacerlo supone inconvenientes porque los propietarios que alquilen sin la aprobación de la comunidad podrán recibir sanciones económicas. La cuantía será determinada por cada comunidad autónoma y puede alcanzar hasta los 600.000 euros. También se introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7, que habilita al presidente de la comunidad para exigir el cese inmediato de la actividad si no ha sido aprobada, pudiendo iniciar acciones judiciales.
Cualquier vecino pueda denunciar, además, la situación si se generan molestias o perjuicios a la convivencia.
Modificaciones legales:
- Artículo 7.3: nuevo apartado que regula la posibilidad de requerir el cese de actividad sin autorización.
- Artículo 17.12: reformulado para establecer mayorías necesarias en acuerdos sobre pisos turísticos.
¿Cómo te afecta este cambio?
- Si eres propietario en un edificio en el que se solicite el uso de viviendas en alquiler vacacional, tendrás herramientas para decidir sobre el alcance de su presencia: desde aceptarlos a prohibirlos, pero también podrás participar en las votaciones para regular su uso en la finca estableciendo limitaciones o condiciones.
- Si ya tienes tu vivienda legalizada como piso turístico, podrás seguir alquilándola ya que la entrada en vigor de las nuevas normas no tienen efecto retroactivo, aunque tu comunidad decida prohibir en el futuro las nuevas solicitudes.
- Si sueles hacer uso como inquilino de pisos turísticos, es posible que las restricciones aprobadas por las fincas, incluso con un aumento de las prohiciones, reduzcan la oferta de viviendas de este tipo.
Recargo de hasta el 20 % en la cuota de comunidad
Además del control normativo sobre su autorización, existen consecuencias económicas para quienes realicen esta actividad. La comunidad podrá aprobar la aplicación de un recargo de hasta un 20 % en las cuotas comunitarias de las viviendas destinadas a alquiler turístico.
Es una medida que busca compensar el mayor uso de los espacios compartidos, sobre todo por el tránsito continuado y cambiante de personas ajenas a la propiedad, con el consiguiente uso de las instalaciones y servicios comunes. Para la aprobación de este recargo, se requiere la misma mayoría cualificada (tres quintas partes de los propietarios como mínimo que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas).
Normativa estatal y autonómica
Esta reforma parte de una modificación estatal de la Ley de Propiedad Horizontal, pero su aplicación concreta dependerá de cada comunidad autónoma. Algunas regiones podrán establecer requisitos adicionales, sanciones distintas o condiciones específicas para el ejercicio del alquiler turístico.
Nueva redacción de las medidas que cambian en la LPH
Te transcribimos las modificaciones que entran en vigor sobre los pisos turísticos para que conozcas la redacción exacta de los aspectos que cambian en la Ley de Propiedad Horizontal.
Se añade un apartado 3 al artículo séptimo con estos terminos:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»
Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que ahora queda así:
«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Por último, se añade una nueva disposición:
«Disposición adicional segunda. Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»
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