El fondo de reserva en las comunidades de propietarios

En la vida de una comunidad siempre surgen imprevistos: una reparación en la cubierta, el ascensor que necesita un mantenimiento extra o la mejora de un acceso para hacerlo más cómodo y seguro. Para que estas situaciones no se conviertan en un quebradero de cabeza ni en derramas inesperadas, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a todas las comunidades a contar con un fondo de reserva. No es un gasto inventado, sino un respaldo legal y práctico que, bien gestionado, aporta tranquilidad y evita discusiones innecesarias. Te lo contamos

El marco legal: lo que dice la LPH

La Ley de Propiedad Horizontal establece que todas las comunidades de propietarios deben contar con un fondo de reserva. Su finalidad es garantizar recursos para la conservación, reparación y rehabilitación del edificio, así como para actuaciones de accesibilidad y eficiencia energética. También permite destinarlo a seguros de daños y a contratos de mantenimiento permanente de instalaciones como ascensores, calderas o sistemas eléctricos. En definitiva, un deber común para todos los propietarios según su cuota de participación.

Los principales artículos que regulan este fondo son:

• Artículo 9.1.f. Define el fondo, su finalidad y establece que nunca puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. Además, autoriza expresamente su uso para seguros y contratos de mantenimiento.
• Artículo 10.1.b. Determina que pueden atenderse del fondo de reserva las obras obligatorias de accesibilidad o las requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el coste anual para cada propietario, una vez descontadas las ayudas públicas, no supere el equivalente a doce mensualidades ordinarias.
• Artículo 17.2. Regula que pueden atenderse también actuaciones de eficiencia energética aprobadas por mayoría simple si el coste repercutido anual tampoco sobrepasa esas doce mensualidades.

Un punto de inflexión se produjo en 2019, cuando el Real Decreto-ley 7/2019 elevó la dotación mínima del fondo del 5 % al 10 % del presupuesto. Con esta medida, el legislador quiso reforzar la capacidad financiera de las comunidades y reducir la necesidad de derramas imprevistas.

Un poco de historia: del 5 % al 10 %

Desde 1999 las comunidades estaban obligadas a reservar un mínimo del 5 % de su presupuesto anual. La práctica demostró que esa cifra se quedaba corta: cualquier reparación de cierta envergadura superaba con creces esa cantidad y obligaba a recurrir a derramas.
Para corregirlo el Real Decreto-ley 7/2019 elevó la dotación mínima del fondo del al 10 % del presupuesto, medida con la que el legislador quiso reforzar la capacidad financiera de las comunidades y reducir la necesidad de derramas imprevistas.

Cuándo constituirlo y cómo

Como ocurre con muchas obligaciones comunitarias, el fondo de reserva nace en un momento muy concreto: cuando se aprueba el primer presupuesto ordinario de la comunidad.

• En ese inicio, debe dotarse con al menos el 2,5 % del presupuesto anual.
• Al año siguiente, ya tiene que alcanzar el 10 % mínimo exigido por la ley.

En las comunidades de nueva creación, este paso se da en la primera junta ordinaria. En las que ya están en marcha, si no han constituido todavía el fondo, no solo incumplen la normativa, sino que además se exponen a quedarse sin recursos cuando surge una urgencia.

Cuantía mínima y flexibilidad si sobra

La ley marca el porcentaje que sirve de referencia al fondo de reserva y por eso este debe ser, como mínimo, del 10 % del presupuesto ordinario anual. Cada propietario contribuye en proporción a su cuota de participación, y lo habitual es que esas aportaciones sean presupuestadas para que se integren en las cuotas de la comunidad.

Ahora bien, puede suceder que con el paso del tiempo y la ausencia de reparaciones importantes el fondo crezca por encima de lo exigido, ya que es posible aportarle también algún superávit una vez cerrado el ejercicio, si lo aprueba la Junta general. En ese caso, la comunidad tiene un margen de maniobra mayor. Mientras que se cumpla el requisito legal, no es necesario aprobar nuevas aportaciones al fondo.

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Cómo se usa y cómo se repone

El fondo de reserva no es un cajón de dinero para cualquier gasto. Solo puede destinarse a los fines previstos en la ley como reparaciones, seguros o contratos de mantenimiento.

Cuando se emplea en alguno de estos conceptos, la comunidad tiene la obligación de reponer la cantidad gastada en el ejercicio siguiente, de forma que el fondo recupere cada año su nivel mínimo.

Un ejemplo ayuda a verlo claro. Una comunidad con un presupuesto de 200.000 € debe mantener un fondo de al menos 20.000 €. Si utiliza 5.000 € para una obra permitida con cargo al fondo de reserva, al año siguiente deberá volver a aportar la cantidad necesaria para que se cubra el 10 % exigido del presupuesto total que se apruebe. Gracias a este sistema, el fondo se mantiene siempre como un colchón permanente y estable, preparado para responder a los imprevistos.

Errores habituales (y cómo evitarlos)

El fondo de reserva es una herramienta útil, pero no está exenta de errores de gestión. Los más comunes son:

1. Confundirlo con el remanente de tesorería. El fondo es obligatorio y con destino específico, mientras que el remanente son “sobras” de un ejercicio. Lo que sí se hace con esta sobras o superávit es decidir en Junta general a qué se destinan. Pueden devolvers a los copropetaios o pueden añadirse al fondo de reserva.
2. No reponer lo gastado. Si no se actualiza cada año, pierde su carácter de reserva y se incumple la legalidad.
3. Usarlo para gastos ordinarios. Es un uso ilegal y deja a la comunidad desprotegida frente a reparaciones en las que sí puede recurrirse al fondo.
4. Pensar que en comunidades pequeñas no hace falta. Todas, sin excepción, están obligadas a constituirlo y mantenerlo.

Aspecto financiero: dónde guardar el fondo

El dinero del fondo debe contabilizarse en el balance, de manera que solo se le imputen los gastos que la ley permite y se reduzca así su saldo. Debe estar disponible, pero para ello es importante que la comunidad no sufra morosidad. Si hay muchas cuotas pendientes de pago por parte de los copropietarios el saldo de la cuenta corriente es más bajo y la gestión económica más complicada ante las contingencias.

Ayudas públicas: cómo aprovecharlas

El fondo de reserva no solo sirve para responder a imprevistos: también puede ser la clave para acceder a subvenciones de accesibilidad o eficiencia energética. Muchas ayudas requieren que la comunidad aporte parte del coste de la obra, y ahí es donde un fondo amplio y superior al mínimo exigido resulta decisivo, puesto que la Junta general puede acordar disponer de él parcialmente sin quedarse desprovista ni inclumplir los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.

En definitiva, el fondo de reserva es mucho más que una obligación legal. Es la mejor garantía de tranquilidad en una comunidad de vecinos: permite responder a reparaciones inevitables, evita tensiones por derramas inesperadas, protege el valor del edificio con el paso de los años.

Gestionado con transparencia, utilizado con responsabilidad y planificado con visión de futuro, deja de ser percibido como “otro gasto más” para convertirse en una auténtica inversión en seguridad, convivencia y bienestar para todos los propietarios.