¿Es legal instalar cámaras de seguridad en comunidades de propietarios? Todo lo que necesitas saber

La instalación de cámaras de videovigilancia en comunidades de propietarios genera una pregunta recurrente: ¿vulneran estas medidas el derecho a la intimidad? Aunque muchos vecinos reconocen la necesidad de proteger espacios comunes frente a robos, vandalismo o incluso ocupaciones ilegales, persiste la preocupación por el uso indebido de las imágenes y posibles invasiones de privacidad.

Sin embargo, las normativas actuales regulan estrictamente cómo deben instalarse y gestionarse estos sistemas para garantizar un equilibrio entre seguridad y privacidad. Además, recientes sentencias judiciales han reforzado el marco legal, dejando claro que las cámaras son una herramienta legítima para garantizar la seguridad siempre que se cumplan ciertas condiciones. En este artículo, desglosamos las claves legales y operativas para despejar las dudas más habituales.

¿Cámaras en comunidades de propietarios vulneran la intimidad?

Siempre y cuando se cumplan las normativas vigentes, las cámaras en comunidades no vulneran la intimidad. Su principal objetivo es proteger los espacios comunes y prevenir actos ilícitos, no invadir la privacidad de los vecinos.

El debate sobre este tema ha sido objeto de análisis tanto por expertos como por la jurisprudencia. En un artículo publicado en el diario Información, el magistrado Vicente Magro aborda este asunto, destacando que el derecho a la intimidad no es absoluto y puede estar sujeto a limitaciones razonables cuando se trata de proteger la seguridad colectiva. Magro compara la videovigilancia con situaciones habituales en las comunidades, como el portero que observa quién entra y sale del edificio o los vecinos que miran a través de las mirillas de sus puertas. Estas son formas de vigilancia socialmente aceptadas y, en su opinión, las cámaras cumplen una función similar, pero de manera automatizada y bajo un marco legal que asegura su correcto uso.

Un ejemplo práctico de este equilibrio lo encontramos en la Sentencia que comentaba Magro (1399/2024) del Tribunal Supremo, que aborda un caso de instalación de cámaras en una comunidad de propietarios. El Tribunal determinó que estas medidas no constituyen una intromisión ilegítima en la privacidad siempre que:

• Se limiten a grabar únicamente las zonas comunes, respetando los espacios privados.
• Se custodien las grabaciones de forma adecuada, con acceso restringido y limitado a casos necesarios.

Este fallo refuerza que, lejos de vulnerar derechos, la videovigilancia correctamente gestionada protege a los residentes y sus bienes. Así, queda claro que las cámaras, cuando se instalan conforme a la normativa, son una herramienta eficaz y proporcionada para garantizar la seguridad en comunidades de vecinos.

La normativa que garantiza la protección de la intimidad

La instalación de cámaras de videovigilancia en comunidades de propietarios está sujeta a una estricta regulación legal que busca equilibrar la necesidad de seguridad con la protección del derecho a la intimidad. Este marco normativo establece límites claros y procedimientos específicos para evitar abusos y garantizar que el uso de estas herramientas sea proporcional y respetuoso con los derechos fundamentales.

Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17.3)

La Ley de Propiedad Horizontal regula específicamente el procedimiento para la instalación de cámaras en zonas comunes de una comunidad de vecinos. Según su artículo 17.3, se requiere el acuerdo de 3/5 de los propietarios (por coeficiente y número de votos) en una junta para aprobar la instalación.

Esto implica que no basta con una mayoría simple; debe existir un consenso amplio entre los propietarios. Además, el acuerdo debe quedar reflejado en el acta de la junta, indicando las razones que justifican la medida, como la prevención de robos, actos vandálicos o conflictos en las áreas comunes.

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Reglamento General de Protección de Datos (RGPD)

El RGPD, de aplicación en toda la Unión Europea, es el marco que regula cómo deben gestionarse los datos personales, incluidas las imágenes captadas por cámaras de videovigilancia. Este reglamento establece que:

• Las imágenes captadas son datos personales, por tanto, deben tratarse con las mismas garantías que cualquier otro dato sensible y su gestión requiere medidas técnicas y organizativas que eviten accesos indebidos o usos no autorizados.
• Acceso limitado a las grabaciones, solo personas autorizadas, como el administrador de la finca o una empresa de seguridad contratada, pueden acceder a las imágenes. Además, el acceso solo está permitido en caso de incidentes concretos, como un robo o vandalismo, y debe ser proporcional a la situación.

¿Qué zonas pueden ser grabadas y cuáles no?

Para garantizar que las cámaras no vulneren el derecho a la intimidad, es esencial definir qué espacios pueden ser grabados:

Zonas que sí se pueden grabar:

• Áreas comunes como portales, garajes, pasillos o jardines comunitarios.
• Espacios necesarios para garantizar la seguridad y prevenir actos ilícitos.

Zonas que no se pueden grabar:

• Interiores de viviendas o balcones.
• La vía pública, salvo que sea indispensable para supervisar accesos, y siempre con limitaciones claras.
• Espacios privados de uso exclusivo de algún propietario.

Las cámaras deben enfocarse exclusivamente en áreas necesarias, asegurándose de que no captan más información de la requerida, tal como exige la normativa y respalda la jurisprudencia reciente.

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Obligaciones legales para proteger la intimidad de los vecinos

Para garantizar que la instalación de cámaras no vulnere la intimidad, las comunidades deben cumplir las siguientes obligaciones:

Informar mediante carteles visibles:

• Indicar claramente que el área está bajo vigilancia.
• Proporcionar información de contacto del responsable de los datos.

Controlar el acceso a las grabaciones:

• Solo las personas autorizadas (habitualmente el administrador de fincas o una empresa especializada) pueden acceder a las imágenes.
• Las grabaciones solo deben utilizarse para los fines declarados, como resolver incidentes o colaborar con las autoridades.

Respetar los plazos de conservación:

• Las imágenes deben eliminarse tras 30 días, salvo que estén relacionadas con un incidente en curso.

Redactar acuerdos en junta:

• Formalizar la instalación y gestión de las cámaras mediante un acta que recoja los acuerdos alcanzados en la junta de propietarios.

La instalación de cámaras de videovigilancia en comunidades de propietarios no solo es legal, sino también una herramienta eficaz para garantizar la seguridad. Gracias a una normativa clara y estricta, y al respaldo de sentencias como la del Tribunal Supremo, estas medidas pueden implementarse, respetando plenamente el derecho a la intimidad de los vecinos.

Siempre que las comunidades cumplan con los requisitos legales y técnicos, las cámaras no son una amenaza, sino un aliado para la convivencia y la tranquilidad. Si todavía tienes dudas, consulta con tu administrador de fincas para garantizar que todo se haga conforme a la ley y a las necesidades específicas de tu comunidad.