Vender o Alquilar tu vivienda, ¿Cuál es la mejor opción?

Todo ser humano tiene la necesidad de vivir en algún sitio y de ahí que el mercado de la vivienda sea uno de los principales mercados en cualquier momento de la historia del hombre. Normalmente, cuando salimos de nuestro hogar familiar nos planteamos buscar nuestra primera vivienda, como personas independientes de nuestros progenitores, y se nos plantea la duda entre comprar una vivienda o alquilarla. La decisión ha de ser tomada considerando nuestros recursos disponibles, nuestras preferencias personales, nuestras expectativas de vida y ciertos conocimientos de los aspectos económicos de ambas alternativas.

Sin embargo, existe otra situación cada vez más frecuente en España que es la decisión de si es mejor vender o alquilar una vivienda, para aquel propietario que ya disponen de una.

Las situaciones donde se produce esta circunstancia suelen ser las siguientes:

•  Ya tengo una vivienda y me quiero cambiar a otra en la misma ciudad, para mejorar mi calidad de vida, o para tener más espacio para mi o para mi familia.
•  Me tengo que cambiar de residencia por motivos laborales o personales y necesito una nueva vivienda en otro municipio y tengo que tomar una decisión con mi actual vivienda.
•  Fruto de una herencia o de haber ahorrado durante tiempo tengo alguna vivienda que no necesito para vivir en ella y me supone unos gastos recurrentes y una carga de trabajo innecesarios.

En estas situaciones, la decisión de si es mejor vender la casa que tenemos y no necesitamos o incluso vender la casa que utilizamos como vivienda y comprar otra o alquilar la nuestra, dependen de múltiples variables. Desde un punto de vista meramente económico y financiero, la pregunta deber ser la siguiente: ¿Qué me genera más valor, vender la casa que me sobra o alquilarla? Cuando hablamos de valor queremos decir ¿Qué me aportará más dinero en el tiempo?

La alternativa puede ser, cobrar al contado el precio de venta menos los impuestos a los que tengamos que hacer frente al venderla o alquilar la casa a largo plazo y tener una renta en el tiempo que se incrementará con la evolución de los precios de alquiler de la zona donde esté la vivienda y a la que le tendremos que deducir los gastos de gestión y mantenimiento.

• Alternativa 1: Vendo la Casa

Valor al Contado de la Vivienda = (Precio de Venta – Gastos e Impuestos de la Venta)

• Alternativa 2: Alquilo la Casa

Valor Actual de la Renta = ((Alquiler Anual – Gastos del Alquiler) X N años )/ Tipo de interés

Las alternativas deben darnos la información para poder responder a la siguiente pregunta:

¿Que prefieres, 100.000 euros ahora o una renta mensual de 1.000 euros al mes?

Esta pregunta tendrá una respuesta u otra en función de nuestras preferencias personales, situación económica y perspectivas de vida, pero no debemos olvidar que, desde el punto de vista puramente financiero, la respuesta tiene siempre una fácil solución. Es mejor financieramente vender la casa si el valor actual de la renta es menor al precio de venta. Es decir, que si cobro más por la venta, que por la suma de las rentas de alquiler a largo plazo es mejor vender la casa y dedicar ese dinero a una inversión más rentable.

Como ejemplo, si voy a cobrar la renta durante 20 años, al final cobraré 12.000 euros anuales por un periodo de 20 años lo que implica cobrar 240.000 euros. Lógicamente el dinero de dentro de 20 años no es comparable al dinero de hoy, por la pérdida de valor derivada de la inflación y por existir otras alternativas para invertir nuestro dinero, y por eso debemos calcular cuanto valdrían hoy esos 240.000 euros para poder compararlos con los 100.000 euros de vender la vivienda.

Para calcular el valor simplemente tendríamos que poner a valor de hoy esa renta de 12.000 euros anuales, pongamos con una inflación del 2,5% y una rentabilidad alternativa en el tiempo del 8%. En este caso, el valor de la renta actualizado ascendería a 141.477 euros aproximadamente, y por tanto sería mejor opción desde el punto de vista financiero poner la casa en alquiler y no venderla por 100.000 euros. Las variables que entran en juego en esta ecuación son, la renta esperada en la zona, la inflación, la rentabilidad alternativa o situación de los tipos de interés y los gastos recurrentes de la vivienda (Comunidad de Propietarios, IBI, Seguro y mantenimiento estructural).

También es importante tener en cuenta que el precio de venta de la vivienda deduciendo los impuestos y gastos a los que tenemos que hacer frente al venderla (Plusvalía en el IRPF, Plusvalía Municipal, Cancelación de Hipoteca, Notaría y Agencia Inmobiliaria en su caso) será muy diferente si estamos dispuestos a realizar un proceso de venta profesional, realizando todos los pasos necesarios para optimizar el precio de venta o si por otro lado queremos vender la vivienda lo antes posible, razón por la cual el precio seguramente será menor. Tanto vender la vivienda como alquilarla tiene una metodología que es necesario aplicar para optimizar el proceso y obtener la mejor rentabilidad.

A pesar de ser una decisión difícil en el caso en el que el valor de venta y el valor actual de las rentas sean similares, existen muchos casos reales donde ambos valores son muy diferentes y sin embargo al realizar el análisis correcto, únicamente los inversores profesionales obtienen ventaja de este conocimiento.

Existen muchos casos en el mercado donde la renta de una zona determinada es muy superior a la cuota de la hipoteca que deberíamos pagar para adquirir la misma vivienda, lo que en términos de inversión permitiría obtener una rentabilidad por encima de la media del mercado simplemente adquiriendo la vivienda y poniéndola en alquiler. Esta situación sucede, porque a pesar de lo que dicen algunos economistas, los mercados no son perfectos y en algunas ocasiones como cuando existe un alto mercado de rotación en la zona, la disponibilidad de fondos para la entrada en la adquisición de la vivienda es limitada para el precio del inmueble o incluso la zona esta pendiente de consolidación se producen grandes oportunidades de inversión. Visualizar y aprovechar la oportunidad requiere de experiencia, determinación y visión a largo plazo.

Si quieres realizar los cálculos correctamente solo tienes que descargarte gratuitamente el archivo de Excel adjunto que te permitirá de manera sencilla obtener una aproximación de las diferentes alternativas para tomar una decisión financieramente adecuada entre vender o alquilar esa vivienda que no necesitas para vivir.

El archivo te permitirá estimar de forma sencilla los diferentes escenarios:

• Alternativa 1 es mayor significativamente que Alternativa 2, entonces es mejor vender la casa e invertir el dinero en otro activo con mayor rentabilidad.
• Alternativa 2 es mayor significativamente que Alternativa 1, entonces es mejor poner la vivienda en alquiler y gestionarlo a largo plazo. También es posible en este escenario solicitar una hipoteca que se pague con el alquiler y dedicar ese dinero a una inversión alternativa.
•  La Alternativa 1 y la Alternativa 2 son similares, la decisión dependerá entonces de preferencias personales respecto la necesidad de gestión del alquiler o el dinero recibido, la percepción de riesgo en la evolución de la economía y preferencias de carácter personal.

En aquellas situaciones donde el propietario de la vivienda es capaz de obtener rentabilidades elevadas por inversiones alternativas, al mismo nivel de riesgo, lo más probable es que la opción de venta de la vivienda y reinversión en otros activos más rentables sea la más adecuada. El nivel de riesgo de una vivienda en alquiler es reducido comparado con otras alternativas de manera generalizada, donde siempre hay excepciones. También hay que tener en cuenta que la posibilidad de obtener fondos adicionales mediante la hipoteca de la vivienda no ocurre con los mismos plazos y costes financieros en otras alternativas.

Existen algunas características del mercado inmobiliario muy importantes a tener en cuenta para tomar una decisión que tiene efectos a tan largo plazo. El primero y sin lugar a duda el más importante es la ubicación, el lugar donde se encuentra la vivienda va a determinar la evolución futura de su valor (y de su precio según la fase del ciclo económico inmobiliario).

En el sector existe el mantra de Ubicación, Ubicación, Ubicación. No tiene nada que ver una vivienda heredada en un pueblo que se esta despoblando de una vivienda en medio de la principal calle de la capital de un país.

Otro factor determinante es el entorno y la evolución esperada de la inflación y los tipos de interés, ya que los inmuebles son destinos refugio de los inversores en épocas de alta inflación. El entorno o curva de los tipos de interés determina por un lado la rentabilidad alternativa sin riesgo, así como tiene un impacto muy relevante sobre la evolución de los precios de la vivienda.

Por otro lado, nuestra situación familiar y nuestra esperanza de vida, así como otros factores personales son determinantes para tomar la decisión. Si tenemos hijos o no, si compartimos la propiedad de los inmuebles con familiares que puedan tener necesidades diferentes o si no nos gusta tener que encargarnos de cobrar el alquiler y mantener la vivienda serán motivos que nos llevaran a tomar una decisión u otra.

En Mediterráneo Homes llevamos 58 años asesorando a propietarios de inmuebles bajo diferentes enfoques. Si estás interesado en hablar con nosotros no dudes en ponerte en contacto con nosotros.