Diferencias entre propiedad horizontal y propiedad vertical

Cuando nos disponemos a comprar o alquilar una vivienda se pueden dar dos casos: que el inmueble sea de propiedad horizontal o de propiedad vertical.  Pero ¿Qué diferencias existen entre ambos conceptos? La principal diferencia es que una propiedad vertical pertenece a una propiedad única, mientras que la propiedad horizontal pertenece a varias personas diferentes.  Te lo contamos en detalle.

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal hace referencia a los inmuebles con diferentes propietarios dentro de un edificio. Es decir, se trata de la propiedad que se encuentra segregada y que, por tanto, cada uno de los inmuebles pertenece en exclusividad a un solo propietario. Estas personas también serían copropietarias de los elementos comunes del edificio. Eso es la propiedad horizontal, las partes comunes pertenecen a varios propietarios y siempre se rigen por unos derechos y obligaciones, para garantizar la buena convivencia entre los vecinos.

¿Cuáles son los elementos comunes en una propiedad horizontal? 

Son los elementos del edificio que sirven a todos los propietarios, y pertenecen a todos según la cuota de participación. Son elementos comunes del edificio: Suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, tejados, ascensor, escaleras…

Los inmuebles de propiedad horizontal están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), que sirve para regular y garantizar la convivencia en la comunidad de vecinos, en ella se establecen cuáles son los principales derechos y obligaciones de los copropietarios del edificio. 

¿Cómo se constituye el régimen de propiedad horizontal?

Según dicta la Ley de Propiedad Horizontal, su régimen se debe constituir a través de una escritura pública presentada ante notario por los propietarios del inmueble. La formalización de esta escritura es la que dará acceso al Registro de la Propiedad y en la que, opcionalmente, se cederán los Estatutos en los que se encuentran escritos las distintas reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad, entre otras cosas. 

Tipos de Propiedad Horizontal

El régimen de Propiedad Horizontal está recogido en el art. 396 del Código Civil español, el cual distingue a su vez dos tipos de derechos:

• Derecho de propiedad individual y exclusivo sobre los elementos privativos propios (inmuebles, trasteros, garajes, locales…)
• Derecho de propiedad colectivo e inseparable sobre los elementos y áreas comunes del inmueble.

¿Qué es una propiedad vertical?

Al hablar de Propiedad Vertical estamos haciendo referencia a un edificio entero en el que todas las viviendas, locales o garajes son de un mismo propietario. Es decir, no existen gastos comunes ni tampoco existe una comunidad de vecinos propiamente dicha.

Además, para considerarse una propiedad vertical, todos los departamentos de la finca deben destinarse al alquiler. 

Aunque no sea una comunidad, no exime al dueño de su obligación de conservar el edificio en buen estado y asumir las obligaciones fiscales correspondientes. 

Vender una propiedad vertical

Si quisieras vender individualmente los inmuebles que forman parte de una propiedad vertical, tendrías que crear los coeficientes de participación de cada inmueble para incluirlo en las Escrituras y crear los Estatutos de la Comunidad.

Principales diferencias entre propiedad horizontal y propiedad vertical

Mientras la principal función de una vivienda en Propiedad Horizontal es habitarla o alquilarla, el propietario de una Propiedad Vertical tiene como objetivo rentabilizar sus inmuebles a través de su arrendamiento parcial o completo. Por ejemplo, la Propiedad Horizontal se aplica en edificios que tengan viviendas particulares, como una comunidad de vecinos. Por el contrario, la Propiedad Vertical es aquella en la que el inmueble pertenece a un único propietario como sería el caso de un hotel o un garaje con múltiples plazas de aparcamiento.

Por último, la Ley de Propiedad Horizontal estipula que las tareas de administración y mantenimiento de una Comunidad de Propietarios deben ser gestionadas siempre por un administrador. En el caso de la propiedad vertical, puede ser el propietario quien cumpla con ellas. Sin embargo, y debido a su naturaleza, lo habitual en estos casos es contratar a profesionales con experiencia para que se encarguen, tanto de la gestión de los contratos de arrendamiento, como de los aumentos o prórrogas de los mismos, así como del seguimiento de las demandas judiciales o de las reparaciones de desperfectos que puedan producirse en el inmueble.  

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