¿Quién es responsable si hay un accidente con placas solares privadas instaladas en una cubierta común?

La instalación de placas solares en comunidades de propietarios es una práctica cada vez más común. En un contexto de alza de los precios de la energía y búsqueda de sostenibilidad, hay vecinos que optan por el autoconsumo instalando paneles solares, incluso en cubiertas comunitarias. 

Sin embargo, cuando las placas son de uso privativo y se ubican en un espacio común como el tejado, pueden surgir dudas legales y preguntas sobre el alcance de los seguros. ¿Qué pasa si hay un accidente? ¿Quién paga los daños si se desprende una placa o hay una filtración? ¿Responde el seguro de comunidad o el del propietario?

En este artículo analizamos el marco legal vigente y detallamos qué debe hacer una comunidad o un vecino para instalar placas solares con garantías.

¿Es legal instalar placas solares para uso privado en una cubierta común?

Sí, pero con condiciones. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 17.1, establece que la instalación de sistemas de aprovechamiento energético (como placas solares) en inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal puede acordarse por una tercera parte del total de los propietarios, que a su vez representen una tercera parte de las cuotas de participación.

Esto se aplica especialmente cuando la instalación es para beneficio común. Pero si un propietario desea instalar paneles para uso privado en una parte del tejado que es un elemento común del edificio, necesita autorización expresa de la comunidad.

La clave está en que el tejado es un elemento común, incluso aunque un propietario tenga acceso directo o habitual a él. En consecuencia:

• No puede apropiarse ni utilizar parte de la cubierta sin acuerdo comunitario.
• La comunidad puede aceptar, rechazar o condicionar la instalación.
• Si se realiza sin autorización, puede exigirse su retirada e incluso la reparación de daños.

¿Quién responde en caso de accidente con placas solares privadas?

Aquí es donde surgen los principales conflictos. Si hay un accidente provocado por placas solares —por ejemplo, una caída de material, un incendio eléctrico o filtraciones por falta de impermeabilización—, hay que analizar la causa y la titularidad de la instalación.

Podemos distinguir tres escenarios:

1. Instalación autorizada, con proyecto técnico y mantenimiento adecuado:
   • Si el accidente no es por negligencia, pero las placas causan un daño, el seguro contratado por el propietario puede hacerse cargo (si existe y cubre estos supuestos).
   • En caso de fallo estructural del tejado o del sistema general, podría intervenir el seguro de comunidad.
2. Instalación no autorizada por la comunidad:
   • El propietario será responsable directo de los daños.
   • Además, puede exigirse legalmente la retirada de las placas y la reparación de los perjuicios.
3. Instalación autorizada, pero sin mantenimiento o con mal uso:
   • Si se demuestra negligencia en el mantenimiento, será responsable el propietario.
   • La comunidad no tiene por qué asumir los daños si el acuerdo autorizaba la instalación bajo ciertas condiciones que no se han cumplido.

La clave es siempre el acuerdo en Junta: debe especificar condiciones, mantenimiento, responsabilidad y la necesidad de un seguro privado.

¿Cubre el seguro de comunidad los daños causados por placas privadas?

En términos generales, los seguros de comunidad incluyen:

• Continente: estructura del edificio, incluyendo la cubierta.
• Responsabilidad civil: daños causados a terceros por elementos comunes.

Pero esto no incluye instalaciones privadas, como placas solares de un vecino, si:

• No están autorizadas.
• No están declaradas en la póliza.
• No están mantenidas correctamente.

Por tanto, el seguro de comunidad no cubre automáticamente los daños provocados por placas solares de uso privado. La compañía aseguradora puede rechazar el siniestro si considera que el origen está en una actuación individual sin cobertura.

¿Debe el propietario contratar un seguro adicional?

Sí, es muy recomendable —y en muchos casos obligatorio— que el propietario que instale placas solares privadas contrate un seguro específico de responsabilidad civil. Este seguro debe cubrir:

• Daños a terceros (vecinos, viandantes, comunidad).
• Daños propios en la instalación.
• Riesgos como incendios, desprendimientos o filtraciones.

Este seguro puede ser independiente o estar integrado en la póliza de hogar, siempre que se declare expresamente la existencia de placas solares. De no hacerlo, el propietario podría tener que asumir personalmente todos los costes en caso de accidente.

¿Qué requisitos debe cumplir la instalación?

La instalación de placas solares, tanto para uso común como privado, debe cumplir:

• La normativa técnica: Guía Técnica de aplicación de la ITC-BT-52 del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
• Un proyecto técnico profesional que garantice la seguridad estructural, eléctrica y la estanqueidad del tejado.
• Acceso seguro al tejado, que no interfiera con elementos comunes ni comprometa la seguridad.

Además:

• No debe ocupar más superficie de la acordada.
• Debe quedar constancia en acta del acuerdo comunitario.
• El propietario debe entregar a la comunidad el certificado de instalación y boletín eléctrico.

¿Qué debe hacer la comunidad?

Desde Mediterráneo recomendamos a las comunidades de propietarios que:

1. Traten el tema en Junta, aunque no haya ninguna solicitud. Adelantarse puede evitar conflictos futuros.
2. Establezcan criterios comunes en los estatutos o normas internas para autorizar futuras instalaciones.
3. Valoren una preinstalación común si se prevé una demanda creciente de vecinos interesados.
4. Exijan seguros de responsabilidad civil privados como condición obligatoria.
5. Documenten todos los acuerdos por escrito, especificando condiciones, mantenimiento y obligaciones del propietario.

Contar con el asesoramiento profesional y técnico adecuado facilita una gestión ordenada, protege los intereses de la comunidad y evita conflictos legales.

¿Qué pasa si hay daños a otros vecinos o a terceros?

Si una placa mal fijada cae a la calle o produce un cortocircuito que afecta a otra vivienda, la responsabilidad puede recaer en:

• El propietario, si la instalación era privada.
• La comunidad, si la instalación era común o no se controló adecuadamente la actuación de un particular.

Aquí es fundamental contar con informes periciales para determinar el origen exacto del daño. Sin esa información, es difícil activar las pólizas o repartir responsabilidades de forma justa.

Prevenir para proteger

En definitiva, instalar placas solares en una cubierta común para uso privativo es legal, pero implica responsabilidades. La comunidad debe actuar con previsión y rigor; y el propietario, con compromiso y transparencia.

“Un acuerdo claro en Junta, un seguro adecuado y el cumplimiento técnico de la instalación son la mejor garantía para que la energía solar en una comunidad no se convierta en una fuente de conflictos”, previene Juan García Benavent, experto en seguros y director de SecurMe, quien aclara además que “la instalación de placas solares privadas en cubiertas comunes debe contemplarse siempre desde la perspectiva del riesgo y la responsabilidad compartida”. 

“No basta -añade- con aprobar la instalación en Junta; es necesario dejar constancia por escrito, exigir seguros adecuados, verificar que la póliza de comunidad no excluye este tipo de actuaciones; lo ideales que cada instalación tenga respaldo técnico, esté bien documentada y cuente con un seguro de responsabilidad civil específico”. En caso de accidente, concluye, “lo que marca la diferencia no es si hay placas o no, sino cómo se han gestionado desde el inicio.”