Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, ¿qué es?

Se denomina Título constitutivo de la Propiedad Horizontal al documento que delimita todo contenido jurídico de una Comunidad de Propietarios. Por lo que es el documento imprescindible para conocer tanto la descripción del edificio como los servicios e instalaciones comunes que existen.

También es el lugar donde se aclaran las servidumbres de paso, la descripción de todo los pisos y locales dentro del inmueble, la cuota de participación correspondiente a un piso o local del conjunto del edificio y lo más frecuente es encontrar también el Estatuto de la Comunidad.

Habitualmente este Título constitutivo de la Propiedad Horizontal se realiza mediante escritura pública notarial denominada Escritura de División Horizontal del edificio. Y suelen ser los promotores de los edificios quienes realizan la escritura y la inscriben en el Registro de la Propiedad.

Si nos referimos al Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, nos referimos a la Escritura de División Horizontal del inmueble.

Para que esta escritura pública del inmueble tenga eficacia frente a terceros, será obligatorio, como ya hemos adelantado, inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Será el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal el que nos explica sobre el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal:

«El Título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»

Ya lo hemos adelantado. El Título Constitutivo debe contener, de la manera más descriptiva posible, la descripción completa del edificio con datos registrales además de títulos de propiedad del terreno, lindes, superficie y cualquier otro dato que exija la Ley Hipotecaria para inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

También contendrá la descripción de cualquier servicio, instalaciones y elementos comunes con los cuente el edificio,  incluidos ascensores, piscina, calefacción, jardines, pistas deportivas, etc.

Y, finalmente, se harán constar todas las servidumbres de paso.

La descripción de pisos y locales se refiere a numerar todos los elementos privativos del edificio. Pisos, locales, garajes o trasteros.

Se describirán de manera individual haciendo constar tamaño, superficie, linderos, en qué planta están y si incluyen trasteros, etc.

Además para saber si un trastero o plaza de garaje tiene independencia desde un punto de vista jurídico, hay que observar si a ese elemento se le otorga, en el Título Constitutivo, una cuota de participación independiente.  Porque si ese trastero no tuviese asignada ninguna cuota de participación individualizada se le considerará como un anexo del piso o local.

¿Qué parámetros se tienen en cuenta?

– La superficie útil del piso/local.

– La situación o emplazamiento interior/exterior del piso/local.

– El uso que se de por hecho que ese piso/local va a efectuar de los servicios o elementos comunes.

Así que es importante recordar que no se utiliza exclusivamente el tamaño, los metro útiles, de la propiedad. No son reglas matemáticas y los 23 puntos de la lista son importantes.

Normalmente se remitirá a la descripción del inmueble que ya consta en el Registro de la Propiedad junto a una descripción completa del edificio, solar en el que se asienta, dejando por escrito sus medidas, lindes, referencia catastral, título, inscripción, cargas y limitaciones.

Es posible modificar el Título Constitutivo. Será necesario aprobarlo por unanimidad en Junta de vecinos. Además habrá que inscribir esa modificación en el Registro de la Propiedad. Es tan importante la unanimidad de todos los propietarios, que si entre el acuerdo en junta y el registro hubiese una venta de piso o local, el comprador también debería votar a favor de la modificación.