La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se publicó en el BOE el 23 de julio de 1960, dos días después de su aprobación. Suponía una gran novedad. Por primera vez en España, las comunidades de propietarios tenían una regulación legal propia, adaptada a sus características y necesidades. Hasta entonces solo las disposiciones del Código Civil (1889) sobre comunidades de bienes, con modificaciones de 1939, o las cláusulas de las escrituras de Obra Nueva de las fincas servían como recursos a utilizar.
Por eso desarrollar aspectos como los derechos y obligaciones de los propietarios, la forma de organizarse en distintos órganos con facultades definidas, el modo de adoptar acuerdos en la Junta de propietarios, su constancia en un libro de actas o el sostenimiento económico mediante cuotas a pagar, eran pasos decisivos. Con el tiempo, la ley llegaría a afectar a la convivencia de cuatro de cada cinco personas en España.
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Sociología urbana de un país
El hábito de vivir en edificios comunitarios o urbanizaciones en 1960 llevaba décadas creciendo, compartiendo los copropietarios zonas e instalaciones comunes como puertas de entrada, zaguanes, escaleras, calderas o ascensores, junto a servicios de luz, limpieza, portería o conserjería, entre otros. El régimen para usar esos espacios y servicios de forma colectiva y en copropiedad podía ser también fuente de conflictos en algunos casos, motivo por el que resultaba coherente fijar unas reglas del juego que ayudaran a resolver cualquier problema entre vecinos.
Por todo ello, la importancia de la LPH no era solo legal sino también social. España había experimentado una transformación importante en su población durante el siglo XX. En 1900 solo el 16,5 % vivía en ciudades de más de 30.000 habitantes de una población total de 18,6 millones, mientras que en 1960 esta porción era ya del 39,3 % en un censo de 30,4 millones.
El flujo de personas desde zonas rurales a las ciudades seguiría todavía en aumento en los años siguientes y, de hecho, pasadas dos décadas de vigencia de la LPH, en 1981, estas localidades medianas y grandes concentraban el 56,5 % de la población, que ascendía ya a un total de 37,4 millones. Estos núcleos urbanos eran, por su configuración, los que concentraban la mayor parte de comunidades de propietarios, aunque también en localidades menores se extendía la construcción de edificios, fuera del modelo de viviendas unifamiliares que predominaba en pueblos pequeños o sobrevivía en barrios de ciudades mayores.
Por otro lado, en los años sesenta la sociedad española vivió también una eclosión del turismo en sus zonas costeras, donde se construyeron numerosos bloques de apartamentos que fueron acomodo de familias en periodos vacacionales, pero que con el tiempo se transformarían también, en buena parte, en residenciales.
Impulso a una profesión: la administración de fincas
La necesidad de mantenimiento y seguimiento de las instalaciones comunes en estas edificaciones generó además la consolidación de un nuevo oficio: el de administrador de fincas. La LPH tenía un planteamiento democrático, curioso en pleno franquismo, al establecer que sus cargos de presidente, secretario y administrador fueran decididos por elección. La Junta general, con formato de asamblea, era el órgano que tomaba las decisiones por votación. La circunstancia de que los cargos de secretario y administrador pudieran ser ejercidos por personas no propietarias en la finca facilitó, pues, que se recurriera a profesionales externos.
El hecho de que la ley no especificara en 1960 si la persona externa para ejercer como administrador tenía que ser física o jurídica permitió que nacieran dos modelos de gestión: por una parte, el del despacho pequeño a cuyo frente estaba una persona física, que todavía perdura, y por otra el de la persona jurídica, organizada como empresa. En un primer momento a quienes acreditaban que administraban fincas de manera individual y profesional se les concedía un carnet de la Agrupación Nacional Sindical Autónoma de Administradores de Fincas Rústicas y Urbanas, autorizado por el Sindicato de Actividades Diversas, situación que cambió cuando en 1968 se constituyó el Colegio Nacional-Sindical de Administradores de Fincas, normalizando la profesión y creando la figura del administrador colegiado.
En el caso de personas jurídicas, la pionera principal fue la Caja de Ahorros del Sureste, que implantó en 1964 un Servicio de Administración de Fincas Ajenas, origen histórico de la actual Mediterráneo, firma de referencia en el ámbito estatal tras su notable expansión de los últimos años. No sorprende que la entonces Caja del Sureste, que acabó llamándose desde finales de los años ochenta Caja de Ahorros del Mediterráneo, implantara este novedoso servicio en Benidorm, icono turístico de los años sesenta.
Modificaciones y actualizaciones históricas
El resultado es que la LPH tiene ya una vigencia de 65 años, y que ello se debe a sus propias modificaciones forzadas por el tiempo y las nuevas costumbres sociales, culturales, sobre la habitabilidad. Algunas de estas modificaciones se han referido a cuestiones concretas, pero hubo una muy amplia antes de finalizar el siglo que implantó importantes novedades.
En su inicio, la LPH tenía veintiún artículos. Casi todos ellos se modificaron en mayor o menor medida en 1999, introduciéndose otros nuevos que dejaron la redacción definitiva en veinticuatro. Aunque hubo en principio una inicitiva popular de 850.000 firmas que pedía sobre todo corregir la regulación de reclamaciones a morosos, la reforma que se emprendió no fue un desarrollo directo de este procedimiento. Al contrario, siguió un cauce parlamentario ordinario que permitió que fuera mucho más profunda y retocara aspectos no planteados previamente.
Se privó entonces de voto a los propietarios morosos, se incluyeron los requisitos actuales que tienen que cumplir las actas, se establecieron nuevas mayorías cualificadas para desbloquear tipos de acuerdos (como la aprobación y supresión de determinados servicios) que solo era posible asumir por unanimidad, se reguló la necesidad de diligenciar los libros de actas únicamente en el Registro de la Propiedad, se aplicó el procedimiento monitorio para la reclamación de deudas y se implantó el certificado sobre el estado de cuentas de una propiedad para las compraventas, entre otras novedades.
El siglo XXI ha asistido a otras reformas, casi siempre parciales, pero en los últimos años las principales modificaciones han estado orientadas a revisar los tipos de acuerdos y procesos sobre obras de accesibilidad y a regular la presencia o no de pisos turísticos en las comunidades, como respuesta a esta nueva práctica. Precisamente la última reforma, que entró en vigor en abril de 2025, ha vuelto a abordar esta temática.
Las Juntas telemáticas, cuestión urgente y todavía pendiente
Sin embargo, los legisladores no están actuando con rapidez ante la aparición de nuevas necesidades tecnológicas. Es el caso de las reuniones telemáticas, que sí pueden realizarse en Cataluña gracias a que en su regulación autonómica del régimen de propiedad horizontal incluida en su Código Civil reconoció esta práctica en 2015, pero siguen sin contemplarse en la LPH.
La experiencia de la pandemia en 2020 y sus posteriores restricciones en 2021 evidenciaron la pertinencia y desbloqueo que podían aportar las Juntas telemáticas (y también las mixtas con la combinación de asistencia presencial y virtual), pero sigue sin reconocerse esta posibilidad en el texto de la LPH, por lo que muchas comunidades las validan por unanimidad basándose en sus propias interpretaciones jurídicas. La predisposición ciudadana suele demandar este formato mixto de Juntas. No obstante, ni el primer intento con una enmienda a una ley omnibús en 2024 para que fueran aprobadas ni la reciente aprobación del Senado de una proposición de ley en 2025, que insiste en la necesidad de legalizarlas y que el Congreso no ha llegado a confirmar, han conseguido que prospere esta innovación tan necesaria.