Cerramiento de Terrazas en Comunidades. Todo lo que debes saber

En este artículo te hablamos de los pasos legales que debes seguir si quieres hacer el cerramiento de tu terraza en tu comunidad de vecinos. Se trata de un proceso complejo, por ello, es importante que sigas estos pasos imprescindibles para evitar problemas con los vecinos.

¿Qué permiso necesito para cerrar una terraza?

Para realizar un cerramiento necesitas la aprobación de tu comunidad de vecinos, así como una licencia del ayuntamiento de tu localidad que te habilite a hacer este tipo de obras. A continuación, te contamos con más detalle en qué consiste cada una de las fases de este procedimiento.

Solicitar autorización administrativa

No todos los ayuntamientos conceden estas licencias. En ocasiones, por mantener la estética de la zona, en caso de zonas turísticas, este tipo de autorizaciones se deniega por sistema. Por tanto, lo primero que debes conocer es su opinión al respecto. Será suficiente con acercarte una mañana para preguntar sobre el tema. Te pedirán una serie de requisitos y en caso de que se trate de una obra de gran envergadura, es posible que necesites un proyecto.

Es fundamental que consigas este permiso, ya que en virtud del artículo 10.3, sección b, de la Ley de Propiedad Horizontal se exige una autorización administrativa previa. Además, se indica en la misma normativa que antes de que se encuentre aprobada por tu comunidad de vecinos debes contar con el visto bueno para hacer la obra.

Solicitar permiso a la comunidad

Este punto es, posiblemente, el más inquietante para cualquier vecino que quiera hacer obras. Al vivir en una comunidad, es necesario que exista una opinión mayoritaria que te dé la autorización para comenzar a trabajar en tu terraza sin cometer ilegalidades. Hasta hace unos años se exigía unanimidad total en este tipo de decisiones. Por suerte, desde la última modificación de la LPH en el año 2013, solo vas a necesitar el apoyo de tres quintas partes de los propietarios. Un detalle crucial es que, además, esos 3/5 tienen que tener en total una cuota de participación en la comunidad de, al menos, esas 3/5 partes que exige la ley.

Ten en cuenta que en ocasiones la comunidad dispone de locales comerciales. Estos locales suelen tener una gran participación, y por tanto, un gran peso en la toma de decisiones. Lo contrario ocurre con los propietarios de pequeños garajes. En este caso su porcentaje de participación es muy pequeño en comparación con el total de los vecinos. En estos casos, esta diferencia de porcentajes puede suponer un problema para ti.

Para que no tengas imprevistos, suele ser una buena idea que entables conversación con cada vecino de forma individual antes de convocar una reunión con todos ellos. Es importante que te asegures de tener los apoyos suficientes antes de tramitar la petición. Si logras que algunos propietarios con grandes porcentajes te apoyen, el resto ya será cuestión de lograr esas 3/5 partes de vecinos y podrás despreocuparte del tema de las 3/5 partes del porcentaje.

A pesar de que consigas el apoyo mayoritario de los propietarios de la comunidad, aún tienes por delante otro problema. Si algún vecino considera que las obras que vas a hacer para tu cerramiento le perjudican, podrá interponer un escrito a la comunidad en el que indique los problemas que le va a causar. En ese caso, la comunidad de propietarios tendrá la potestad de pronunciarse sobre su reclamación y si no se llega a un acuerdo, tendrán que solicitar un análisis a un técnico especializado que visite la futura obra y determine si efectivamente causas un perjuicio a tu vecino.

¿Cuándo prescribe un cerramiento de terraza?

En función de las condiciones del cerramiento la prescripción se producirá en plazos diferentes. Para poder darte una respuesta es necesario analizar de manera exhaustiva la documentación de la que dispones, así como las circunstancias en las que se llevó a cabo.

• Prescripción a los 4 años

Por norma general, según establece la legislación vigente, cualquier instalación de un cerramiento de terraza prescribe a los 4 años, siempre y cuando puedas ser capaz de demostrar de modo preciso, por ejemplo mediante facturas o cualquier otro documento legal, las fechas en las que se llevó a cabo el montaje por parte de la empresa instaladora.

La ley deja algunos matices abiertos a la interpretación en esta norma, de modo que el plazo puede llegar a ampliarse de forma considerable en función de las circunstancias.

• Prescripción a los 5 años

 

Puede que haya vecinos que se vean perjudicados por tu obra. Si el cerramiento que has instalado afecta a un vecino concreto que denuncie los hechos, el plazo se amplía en un año adicional, es decir, en este caso tendrán que pasar 5 años para que prescriba.

• Prescripción a los 30 años

Si la obra puede afectar a la estructura del edificio o su construcción se hizo de un modo negligente, la comunidad tiene la posibilidad de reclamar durante un plazo de 30 años.

¿Qué ocurre si se hace el cerramiento sin permiso?

En el mejor de los casos, la pasividad de la comunidad puede hacer que prescriba. Sin embargo, lo más habitual es que alguno de los vecinos ponga una reclamación a la comunidad o directamente a las administraciones públicas. En ese caso, es bastante probable que tras una pelea judicial te veas obligado a retirar la obra para devolver la terraza a su estado original, con los costes que conlleva, y puede que también tengas que hacerte cargo de los gastos legales asociados al problema.

Como ves, es importante que sigas los pasos legales para evitar problemas con los vecinos a la hora de hacer unos cerramientos en terrazas de comunidades de propietarios y para no incurrir en ilegalidades. Al vivir en comunidad, es fundamental que respetes las decisiones tomadas por la mayoría, ya que si haces caso omiso de ellas puedes tener que gastar más dinero en multas y en la demolición de la obra.