¿Quién debe pagar los gastos de reparación de un balcón si hay seguro de comunidad?

Las reparaciones en balcones o terrazas dentro de una comunidad de propietarios suelen generar dudas y conflictos. Determinar si el origen del daño está en un elemento común o privativo no siempre es evidente. Tampoco lo es saber si el seguro de comunidad cubrirá la reparación. Incluso cuando hay daños a terceros o filtraciones que afectan a vecinos la situación puede complicarse más.

En este artículo aclaramos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y qué suele incluir un seguro comunitario, en qué casos paga la comunidad o cuáles el propietario, y también te explicamos cómo actuar correctamente para evitar problemas mayores.

¿El balcón es un elemento común o privativo?

Los balcones tienen un uso privativo por parte del propietario de la vivienda a la que pertenecen, pero hay partes que suelen considerarse elementos comunes por su integración en la estructura del edificio.

De forma general:

• Estructura del balcón (forjado, vuelo y elementos que afectan a la fachada): son elementos comunes.
• Suelos, revestimientos, pintura, cerramientos o barandillas interiores: pueden ser de uso privativo, por lo que su conservación corresponde al propietario, salvo que se determine lo contrario en los estatutos de la comunidad.

Por eso es fundamental revisar la Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, como título constitutivo de la comunidad, y los estatutos para verificar si se establece una distinción específica entre elementos comunes y privativos en este aspecto.

Juan García Benavent, director de SecurMe, indica que “los balcones son uno de los puntos más delicados en los seguros de comunidad porque combinan estructura y uso privativo”, motivo por el que añade que “muchas veces no se declaran correctamente en la póliza o se desconoce su mantenimiento”.

Su recomendación es “revisar anualmente las condiciones del seguro, actualizar los elementos comunes y contar con asesoramiento de un profesional que conozca bien cómo tratar estos casos.” 

Reparaciones: ¿cuándo paga la comunidad y cuándo el propietario?

La responsabilidad en los gastos de reparación depende de la causa del daño y de qué parte del balcón se haya visto afectada:

• La comunidad paga si el daño afecta a elementos estructurales del edificio (forjado, vigas, impermeabilización, barandilla estructural exterior) o si compromete la seguridad o la estética del edificio.
• El propietario paga si el daño es consecuencia del desgaste del uso privativo, negligencia, reformas no autorizadas o falta de mantenimiento (como azulejos, suelos o cierres interiores).

Un ejemplo frecuente es el de una filtración por el suelo del balcón que afecta al vecino inferior. Si la causa es un defecto estructural del forjado, responde la comunidad. Si se debe a un deterioro del revestimiento colocado por el propietario, será responsabilidad de este.

¿Qué cubre el seguro de comunidad?

Los seguros de comunidad suelen cubrir:

• Continente: estructura del edificio, incluido el forjado de balcones.
• Responsabilidad civil: daños causados a terceros por elementos comunes.

Pero no todo está cubierto, existen exclusiones habituales como:

• Daños por falta de mantenimiento.
• Filtraciones por elementos privativos.
• Reformas o cerramientos no comunicados.

Por eso es clave revisar la póliza y asegurarse de que las coberturas incluyen daños por agua, impermeabilización y responsabilidad civil frente a vecinos o terceros.

¿Qué ocurre si el daño afecta a otros vecinos?

Cuando el daño en un balcón afecta a una vivienda inferior o a zonas comunes, se pueden dar tres escenarios:

1. Si el daño procede de un elemento común, responde la comunidad (y, si hay seguro, puede activarse la cobertura).
2. Si es consecuencia del uso privativo o una reforma del propietario, este deberá asumir los costes.
3. Si hay dudas sobre el origen, puede ser necesario un informe pericial.

El seguro de comunidad suele actuar si hay una cobertura de responsabilidad civil en vigor y si el origen del daño es un elemento común, pero puede rechazar el siniestro si detecta negligencia o falta de mantenimiento.

¿Cómo actuar ante un siniestro en el balcón?

1. Notificar el daño lo antes posible al administrador y al seguro.
2. Documentar con fotografías y descripciones el alcance del problema.
3. Determinar el origen del daño con ayuda de un perito o técnico.
4. Revisar la póliza para comprobar si el siniestro está cubierto.
5. Si corresponde a la comunidad, tramitar la reparación a través del seguro.
6. Si corresponde al propietario, deberá asumir los costes y, en su caso, acudir a su seguro de hogar si lo tuviera.

Recomendaciones 

Para evitar conflictos y actuar con previsión, ten en cuenta los siguientes consejos:

• Recoger en actas los acuerdos sobre mantenimiento y uso de balcones. Esto permite dejar constancia de responsabilidades compartidas o normas de uso que pueden evitar problemas futuros.
• Revisar el seguro de comunidad periódicamente. Asegúrate de que incluye coberturas adecuadas para daños por agua, responsabilidad civil e impermeabilización.
• Contar con asesoramiento profesional. Un buen administrador de fincas es siempre una figura clave para tramitar siniestros, interpretar las pólizas y mediar en situaciones conflictivas.
• Evitar obras sin comunicación. Cualquier modificación en el balcón debe ser notificada para que la comunidad pueda evaluar su impacto y, si procede, autorizarla.

¿Y al final quién responde?

Determinar quién debe pagar los daños en un balcón cuando hay un seguro de comunidad depende de la causa del siniestro, la parte del balcón afectada y las coberturas contratadas. Por eso, es recomendable contar con un seguro bien estructurado, revisar los estatutos y actuar de forma coordinada entre propietarios y administradores.

La buena gestión evita conflictos innecesarios y garantiza una convivencia basada en la corresponsabilidad y la prevención.